「リビングを広くしたい」「二世帯で暮らすことになった」など、さまざまな理由で増築をお考えの方もいるでしょう。増築は新築と違って、価格や手続きの仕方などがわかりづらく、「どうしたらいいかさっぱりわからない」というケースも少なくありません。
そこで増築費用がいったいいくらかかるのか、どんな手続きが必要なのかなど、増築に関する基礎知識をわかりやすくご紹介します。モデルルームに営業マンがいる新築住宅と違って、増築の場合は自分からいろいろ調べて、積極的に動くことが大切です。
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1.増築とは？
1-1.そもそも増築とは何か？
増築とは、簡単に言えば「床面積を増やすこと」です。2階を建て増しする場合も増築ですし、骨組や構造から作り直すような大規模なものも増築と呼ばれます。それに対して改築は、床面積を変えずに間取りの変更を伴う工事を行うことで、改装は間取りの変更をせずに内外装を改めることをいいます。
“リフォーム”という言葉をあちこちで聞く人も多いかもしれませんが、リフォームとは増築・改築・改装などをトータルで含んだ総称です。たとえば近所の人から「今度リフォームすることになった」と聞いたら、それは増築の場合もあれば、改築や改装の場合もあるということです。
1-2.増築できないケースはある？
昔なら大工さんに「ちょっと建て増ししてくれる？」と気軽に頼めた増築ですが、今は法律が厳しくなり、増築にふさわしい条件が整っていないと認められないようになりました。
そのひとつが「面積」です。10㎡の面積を超える工事には、役所の届け出が必要になり、そのうえで建ぺい率に適合した建物の建築が許されます。たとえば50㎡の敷地の１階部分を増築する際は、建ぺい率70％なら建てられるのは35平方メートルまでです。これを無視して建ててしまうと建築基準法違反となり、場合によっては取り壊しになってしまう危険性もあるので気を付けましょう。
「建物の構造」によっても、増築に制限がかかります。RCや鉄骨の住宅は増築をしても耐久性の面で問題があり、見た目も不自然という理由から、認められないケースがあるのです。木造は建物が古くて耐震性が弱いと判断された場合は、増築が認められません。
新築時に建ぺい率いっぱいに建てた建物の増築や、2階建てから3階建てへの増築、いまある建物と違う工法での増築などは、ほぼ認められないと思った方が良いでしょう。また、これは法律上の問題ではありませんが、隣家に著しく迷惑をかけるような場合は道義上難しいかもしれません。
2.増築の費用はどれくらい？
2-1.坪単価の目安
新築の場合は「坪単価50万円」というようにわかりやすく表示されるのが一般的ですが、増築の場合は改築や改装などと同様、「物件によってまったく違う」としか言いようがありません。頼む側としては、だいたいの目安を知りたいところですが、これはもう個々に見積もりをとって判断するしかないでしょう。
増築の単価は、坪数はもちろんですが、内装や水まわりなどさまざまな要因によって決定します。たとえば一般的な木造住宅に増築をする場合は、２畳で約70万円というのがひとつの目安になりますが、これも見積もりをとってみないと何とも言えません。
2-2.二階を増築する場合の費用
家のリフォームの中でも最も費用がかかるのが、二階の増築です。なぜかというと、もともと古くなった１階の上に建物を乗せるため、かなり土台を強固にしなければならないからです。その補強工事にかかる費用がばかにならないため、中には1,000万円以上かかるケースもあります。一般的には２畳分で約100万円という数字が、ひとつの目安になります。
「自分の趣味の部屋を持ちたい」「書斎がほしい」などの理由から、増築を希望する人も多いのですが、家の築年数や間取り・内装などによって金額はかなり変わってきます。まずは数ヶ所から見積もりをとって、比較したうえで検討した方が良いでしょう。
2-3.一世帯住宅から二世帯住宅へ増築する場合の費用
「息子ファミリーと一緒に住むことになったので、２階を増築して二世帯住居にしたい」というような場合は、まずこのまま増築すべきか、いっそ新築にするかを決断する必要があります。
たとえば、築40年の平屋を耐震強化して２階を増築しようとすると、同じ間取りを新築
する以上の費用がかかる場合があります。「思い出の残る家だから」というような場合は別として、新築以上に費用がかかる時は、増築から新築へと移行する人が大半です。
一般的に「完全分離型」の二世帯住宅にする場合は、２階に浴室やキッチンなどの水回りも必要になるので、「完全同居型」よりは高額になります。どんな暮らし方をしたいのかを、事前に家族全員で話し合っておくと良いでしょう。
2-4.離れを増築する場合の費用
「敷地内に離れを作って、親夫婦がそこに住み、母屋は娘のファミリーが住む」「家族が増えたけれど、増築するのは難しいから離れを作りたい」というようなケースもあります。また、「離れを作って趣味の部屋にしたい」「介護用の部屋を作りたい」という人もいるでしょう。
そのような場合は、プレハブ工法などによって「ミニハウス（離れ）」を作ることになります。ミニハウスは、建物のパーツがすでに大量生産されているので、比較的安く建てることができます。
たとえば10畳ほどのプライベートルームなら、建物だけの価格で100万円台。それに土台の工事や水回りの設備などが入る場合は別途費用がかかりますが、水回りのない単純な離れを地盤工事なしに建てるだけなら、それほど無理のない金額で建てることができます。
2-5.増築した場合、固定資産税はどうなる？
増築した場合の固定資産税は、ひと部屋程度であれば驚くほど高い金額になることはありません。家屋が完成すると調査が入り、「固定資産評価基準」に定められた方法で評価額を算出します。その評価額に1.4%の税率をかけたものが、固定資産税になります。
たとえば木造の場合は、工事費の4割程度の金額に1.7%をかけた程度が標準的です。これはあくまで概算ですが、工事費が500万円であれば500万円×0.4（仮）×0.017＝3万4千円程度の金額が、年間の固定資産税としてプラスされるという感覚です。
2-6.増築費用に住宅ローンは使える？
増改築に関しては、銀行や信用金庫などの「リフォームローン」を利用できます。金利は銀行や信用金庫によってさまざまなので、インターネットのリフォームローン一覧などを参考にして、いくつかあたってみると良いでしょう。国の施策である「フラット35」を現在返済中の人は、増改築の借り入れが追加で受けられる場合もあります。
また、一定の断熱や耐震補強などをして増築した場合は、新たにローンを借りることによって所得税減税を受けられることもあります。
3.確認申請はどうしたらいい？
3-1.確認申請とは？
増築をするためには、工事を着工する前に役所に建築確認を申請し、審査を受ける必要があります。この申請のことを「確認申請」といいます。
建築確認をする際は、設計図書の内容が都市計画法や建築基準法に合致しているかどうかを審査します。これによって建築を許可するという訳ではなく、あくまで確認するための作業です。建物によっては、消防法などに合致しているかどうかなどもチェックされることがあります。
3-2.確認申請しないとどうなる？
防火・準防火地域の増築や、10㎡を超える増築を行う場合は、必ず確認申請をして検査済証をもらわなければなりません。「では、申請をせずに建ててしまった場合は、取り壊しになってしまう？」と、あわてるのは早計です。
もしも建築確認を忘れて建ててしまった場合は、建築士などに依頼して、既存の建物の現況調査報告書を作成してもらいましょう。その後、法適合状況調査によって「適合」と判断されれば、確認申請書を受け取ることができます。
ただし、故意に確認申請を怠っていた場合は、状況次第では取り壊しになるケースもあるので注意しましょう。
3-3.確認申請をしなくてもいいケースもある
10㎡以下の増築や、建築所在地が無指定地域（防火地域や準防火地域などに指定されていない地域）の増築に関しては、確認申請の必要がありません。
防火地域というのは、火災に強い街づくりをめざして、各自治体が独自に定めているエリアです。ちなみに、東京都心部は密集地や繁華街が多いため、多くが防火地域となっています。
3-4.確認申請にかかる費用
確認申請は役所の窓口以外に民間の審査機関でも行っており、どこに頼むかによって若干料金は異なります。たとえば東京都の人が役所に申請した場合は、申請・中間検査・完了検査のすべてを含めて、
- 30㎡を超え100㎡以内が31,400円
- 100㎡を超え200㎡以内が44,000円
- 200㎡を超え500㎡以内が61,000円
となります。
中間検査が必要なければ、これより安い金額で済ませることができます。中間検査の有無に関しては、各自治体によって条件が異なるので、市区町村のホームページなどで確認しましょう。
3-5.確認申請は自分でも出来る？
建築士法によると、100㎡未満の木造建造物に関しては建築士の資格がなくても設計・監理が行えるため、一般の人でも建築確認を申請することができます。ただし、申請の内容は決して簡単でありません。
確認申請はもともと大工さんがやっていたのですが、耐震偽装の発覚などによって規制が厳しくなり、建築士でも悩むような内容になったようです。
3-6.確認申請をおこなう手順
建築確認はほとんどの人がリフォーム会社や設計事務所などに依頼しているので、確認申請のために自分自身がやることは、簡単な記入とサイン程度です。依頼された建築士は、建築申請書や建築計画概要書・工事届・委任状・図面などを作成し、役所や申請期間に提出します。
中間検査などがなければ、1～2週間程度で審査結果が戻り、増築をスタートします。工事完了後は審査機関などが完了検査を行い、書類通りに増築が行われたかどうかをチェックし、問題がなければ検査済証が発行されます。
まとめ
このページで特に重要なポイントをまとめました。
- 増築には坪単価のような費用の目安がない。まずはリフォーム会社などに希望を伝えて、「見積もり」をとる必要がある
- 増築をすると、その建物の価値に見合った「固定資産税」がかかる
- 増築の費用を銀行などから借り入れたい場合は、「リフォームローン」が利用できる
- 増築を着工する前に「確認申請」をする必要があり、ほとんどの人は建築士に任せている
- 「10㎡以下」の増築や、「無指定地域」の増築に関しては、確認申請の必要がない
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