近年、自分のライフスタイルにあったリフォームを行う事を前提に中古住宅を購入する方が増加しています。中古住宅の購入に際しては、物件の構造や躯体、外観等のハード面に目が行きがちですが、これと並んで重要なのが、販売担当者、環境面、資産価値等の言わばソフト面での充実です。
ここでは、これから中古住宅を購入しようとされる方に、一般的な中古住宅購入の注意点と少し視点を変えた情報を紹介します。
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中古住宅購入成功のカギは、販売担当者との出会いから
新築一戸建て住宅の場合には、特定された不動産販売業者の取り扱いが一般的ですが、中古住宅の場合には、不動産業者間の情報交換システム（レインズ＝REINS 「Real Estate Information Network System」。売主から売却依頼を受けた物件のうち、専属専任媒介、専任媒介契約では登録義務あり）により、物件についてどの不動産業者でも共通の情報にアクセス可能です。
もし、中古住宅購入の際に、複数の不動産業者に媒介を依頼し、紹介される物件が異なる場合は、購入条件等に関する不動産業者担当者の物件の取捨選択の違いとも言え、自分の意を正確に汲んでくれる担当者であれば、物件探しはスムーズに進みます。
このように中古住宅の購入では、新築物件と比べて媒介業者の果たす役割は大いため、物件の詳細な情報を提供してくれ、また、売主との交渉も誠実に行って貰える担当者を選ぶことが求められます。感性の合う信頼できる担当者を選んで、その媒介業者を物件選びのパートナーとして、二人三脚で物件を選ぶことが、中古物件購入成功のカギを握ります。
耐震性や内装・住宅設備機器をチェック
中古住宅購入に際してまず確認しておきたいのは、建物の耐震性です。建築確認取得日が、新しい耐震基準が施行された1981年（昭和56年6月1日）以降かどうかです。それ以前の物件では、耐震診断の実施確認が重要です。また、大きな耐震基準の改訂があった2000年（平成12年）以後か否かも確認してください。
また、キッチン・浴室など水回りや床やクロス、建具などに傷みがあり、リフォームが必要な場合は、業者さんに依頼して見積もりをとっておいてください。
中古住宅では、給湯器・ガスコンロなどが備え付けられている場合も多いのですが、そのまま使う場合は、主要設備の製造年月日も確認しておくことが必要です。10年以上経過している設備は、取り換えた方が無難と言えます。
また、主婦（主夫）にとって、日々の仕事場になるキッチンは、使い勝手がとても大事です。例えば、キッチンシンクや棚の高さなどで使いやすさや労力が大きく異なります。住宅は日々生活する空間なので、このような一見些細なことに配慮することがとても大事なことなのです。
後悔しない中古住宅の購入のための「建物診断（インスペクション）」
中古住宅は今、新築と比較して安価で手に入れることができ、立地条件の選定も幅広く、自分のライフスタイルに合わせた空間リノベーションを行えるといった自由度の高さ等で人気を集めています。
ただ、これは、中古住宅に限らず新築住宅についても言えることですが、中古住宅では特にその品質に大きなばらつきがあるのも事実です。「快適に住み続けることができるのか」、「物件に隠れた瑕疵（不具合・傷）」はないのかといった不安もよぎります。
このような不安を抱く中古住宅購入予定者に対する対策として近年注目を集めるのが、購入前に住宅の検査を行う「住宅診断（ホーム・インスペクション）」です。これは、住宅物件の専門家がプロの知識と経験から、住宅の劣化の程度やその状態、構造・躯体等の不具合の有無・現状、メンテナンスの必要性等を客観的な観点から比較的安価な料金で建物をチェックするサービスです。
購入前に診断することで、建物の状態を客観的に把握できるのが大きなメリットと言えます。日本と比較して中古住宅市場が成熟している欧米では一般的な制度ですが、日本での活用はまだ少なく、これからというのが現状です。この依頼は、買主と売主のどちらからも依頼できるため、購入前に売主にこの検査済み証を提出してもらうのも良いでしょう。
中古住宅も非常に高価な買い物で、専門的な知識がないと評価することができないため、専門知識を有する第三者の判断を聞くことで、より安心の満足度の高い物件の選定が可能になると思います。
中古住宅における瑕疵担保責任
一戸建て住宅の場合はマンション等の集合住宅と比べて修繕積立金などの負担がなく、メンテナンス費用が比較的少なくて済むとお考えの方も多いと思います。
しかし、その考えは見直す必要があります。逆に一戸建ての方が住んだ後のメンテナンス費用が多くかかる場合もあります。一戸建ての場合は、当然ながら屋根や外壁、建物内まで全て自己責任での管理なので、修繕計画とその費用については計画的な準備が必要です。
また、住宅の引き渡し時には知り得なかった雨漏りのような重大な欠陥がある場合があります。これを法的に「隠れた瑕疵」といいます。このような売り手側の「故意」ではなく、通常の検査では見つけられなかった欠陥があった場合、住宅の売り主や建築を請け負った業者に、契約内容に基づいた補修や損害賠償を求めることができます。これを「瑕疵担保（かしたんぽ）責任」といいます。
ただ、中古住宅の売買では、新築住宅のような制度がありません。そこで、売り主が宅地建物取引業者の場合は2年以上の瑕疵担保責任を負うこととされています。しかし現状では、売り主が個人の場合は瑕疵担保責任を負わない、または、責任期間が数ヶ月に限定されている契約事例が一般的です。
このようなリスクを回避するため、指定された保険法人による任意の「既存住宅売買瑕疵保険」制度があります。この保険は、中古住宅の構造や躯体、雨水の侵入等を認定検査業者が検査することを前提として、一定期間の保証を付ける制度で、
- 宅建業者販売タイプ
- 個人間売買タイプ
の2種類があります。
中古住宅の購入の際には、不動産業者等に是非尋ねてみてください。
中古住宅は、リフォーム費用を考慮
中古住宅では、その割安感から購入する方も多いと思いますが、一概にそうとは言えません。特に都心部では、土地の価格が購入価格に大きな影響を及ぼすため、建物と土地の評価割合のいづれを重要視しているのかによって価格を判断する必要があります。
自分好みの居住空間を造るリフォーム費用や住宅ローンの選択を含めた資金計画・返済計画も異なってきます。
この結果、中古住宅の購入の際には、リフォーム費用を含めた物件の最終価値を判断する必要が生じるのです。中古住宅をただ単に”安い”といった観点からのみで購入すると、リフォーム費用がかさみ、結果的に割高になってしまう場合もあることにも配慮しておく必要があります。
この点で、営業に偏らない、第三者的な観点からトータルな提案力がある建築家・インテイアコーディネータと連携することの必要性も感じさせます。
資産価値を将来に渡りチェックする
新築、中古住宅を問わず、住宅を購入するほぼ全ての方が、購入した住宅の資産価値を気にしています。中古住宅の購入であっても多額出費を伴うため、購入物件の資産価値を気にするのは当然です。マンションは土地が共有で個人の自由にはならないが、一戸建ては土地も含めて自由に処分可能なので、簡単に現金に換えることができる「流動性」が高く、資産価値が高いとお考えの方も多いと思います。
ただ、必ずしもそうとも言えません。バブル期では、転売によっていくらでも土地の価値が上昇すると考える、いわゆる「土地神話」が信じられていましたが、現在では、土地も建物もその利用価値に即して評価されます。不動産価値を客観的に判断する不動産鑑定基準も変化しています。
一戸建てだから資産価値に問題はないという考え方はではなく、資産価値を将来に渡って維持しようとするには、購入物件が、客観的な観点から自分以外での利用価値が認められる物件であるか否かをみることが重要です。
特に、比較的若い世代では、お子さんの誕生や転職・転勤等でライフスタイルが変化することも十分考えられ、住宅を売却することも十分考えられるので、中古住宅を購入するに際には、将来に渡る資産価値についてのシミュレーションが必要です。
周辺環境の確認
中古住宅でも新築物件でも、購入する物件を実際に見に行き自分の目で確かめることは当然だといえます。ただ、物件を見に行くもう一つの大きな理由は、物件それ自体だけではなく、「周辺環境」を確認するということも非常なことです。
例えば、近隣住民や敷地の境界線なども明確に把握することが大切です。これらの問題は、後から解消することはできません。
また、物件の周辺を歩いてみて、現地の環境を自分の眼と肌で感じてください。街の雰囲気との相性は長く快適に住むための必須条件です。
さらに、最寄り駅から物件までに実際に歩いた所要時間、物件までの（特に夜間）経路・環境等の防犯に関すること、スーパーや商店街までの距離や営業時間等の生活に密接に関連すること、市役所、学校、公園、病院等の公共施設、周辺の騒音や臭い、振動等にも配慮することが重要です。
冬季には風向き等の関連で臭気を感じなかったが、夏季には臭気が発生し、問題が生じたといった事例も報告されています。なるべく、直接、周辺住民に生活環境について聞いてみることがお薦めです。
また、子育て中、もしくはこれからお子さんを持とうとお考えの方は、幼稚園や学校を含む、安心してお子さんを育てられる環境かにも十分配慮する必要があります。
さらに、各自治体では、特に若い世代を対象に各種支援制度が設けられているので、これらの制度も十分調べてみてください。
将来の家族の姿をシミュレーションして選定することが必須
中古住宅を購入する場合でも、新築住宅と同様に多額の費用がかかります。また、マイホームは、一般庶民の夢の実現なので、購入時には、高揚感があると思います。
ただ、住宅のような人生最大の買い物をする時には、客観的で冷静に行動する必要があります。常に、将来の家族の姿をシミュレーションして、物件を選定することが中古住宅購入成功のためのカギとなります。
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