マイホームのローン計画ー知っておくべき３つの側面＋１つのアイディア

「マイホームを建てよう！」

その希望を支えてくれるのがローンです。ローンと一言で言っても、金利を始めとして様々なタイプが存在します。事前に知識を得ておくことで、どれが自分に合っているのかを選ぶことができるというものです。

今回は、このマイホームでのローン利用についての周辺知識をまとめて行きたいと思います。

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１．金利

ローンを組むということは、借金をするということです。当然ローンには金利が発生します。

マイホーム購入のためのローンには

1. 固定金利
2. 変動金利
3. 固定期間選択型
4. ミックス型

と、大きく４つに分れます。

１．固定金利

将来の金利上昇のリスクを避けられるというメリットはありますが、そのリスクを回避するために、変動金利型に比べ金利が高くなってしまいます。ある金融機関では、変動金利は0.86％のところ、固定金利は2.4％に設定されています。その差、２倍以上。もちろん支払期間が長くなればなるほど、この２倍以上の差は大きくのしかかってくるという面が否めません。

ですが、毎月支払う金額が決まっていますから、返済計画を立てやすいというポイントがあります。

２．変動金利

固定金利型に比べ、今現在はかなり低く抑えられているところがメリットです。

ですが、経済環境が上向いてきた際にそのあおりをダイレクトに受けてしまうところがデメリットでもあります。過去には５％にまで上昇したこともあり、「毎月ローンを支払っているのに実は利息分しか支払っていなかった」という”ローン地獄”を経験された方もいらっしゃいました。このリスクを回避するには、金利に常にアンテナを張っておくことです。

そして、必要に応じ、借り換えなどの措置を取れる方に向いています。頭金を多く用意でき借りる額を抑える、繰り上げ返済を積極的に行うといった方法で、この金利変動に対処できるでしょう。

 ３．固定期間選択型

基本的には金利変動型なのですが、特約として「金融機関の定める一定年数は金利を固定する」のがこの固定期間選択型です。その期間を満たすと、変動金利型や固定金利選択型を再度選択するのです。

これは金融機関によって決まりごとがあり、一度変動金利を選ぶと固定金利に切り替えられないといったこともありますので、きちんと確認しておく必要があります。

４．ミックス型

金利の一部分を固定金利で、残りの部分を変動金利で支払う「ハイブリッド」です。

これによって金利上昇リスクを最小限に抑えながら、金利の安い変動金利の恩恵も受けられることになります。全ての金融機関が取り扱っている訳ではありませんので、本格的な相談の前に問い合わせをしてみるのが一番です。

２．マイホームローンの取り扱い機関

どこから借りることができるのかも知っておかなくてはなりません。

【銀行等金融機関のローン】

金融機関独自のマイホームローンがあります。

以下の資料からわかる通り、マイホームのローンの取り扱いシェアは、銀行や信用金庫といった金融機関からが多いことがわかります。

http://www.jhf.go.jp/files/300180889.pdf

建築家や工務店など、地元の専門家とのパイプが太い事もその理由でしょう。

【住宅金融支援機構】

「フラット３５」といった名称で知られている住宅金融支援機構を利用する方もいらっしゃいます。住宅金融支援機構は独立行政法人。直接の融資はほとんど取り扱いをせず、金融機関に「フラット３５」などのパッケージを提供することで民間金融機関の後方支援をしている、というイメージで捉えてください。

直接融資を行うケースは

• 災害復興建築物関連
• 子育て世帯向けや高齢者世帯向けの賃貸住宅関連

など、一般の金融機関が取扱いしづらく、なおかつ社会的ニーズに応える物件です。

３．返済計画を立てるにあたって

ローンの金利や取扱い先など概要が見えてきたところで、返済計画について考えてみましょう。

用意しておく頭金として一般的に言われるのが「購入金額の２０％」と言われています。ローン期間中の各種リスクをできるだけ抑えるためには、頭金は多ければ多いほど良いのはすぐに想像がつきます。

２０～３０年という長期にわたり返済を続けるのですから、その間には

• 経済環境の影響により考えられる、家計の柱となるご主人の収入の落ち込みリスク
• ダブルインカム（ご夫婦双方が働いている）の場合、どちらかが病気やケガで働けなくなるリスク
• お子さまが成長するにつれ必要になって来る学費、食費のアップ
• ご両親の介護が必要になった場合、それに伴う支出のアップ

などが考えられます。

このような長期的な収入や支出の変化を考えるならば、頭金をどれだけ準備できるかがカギといえるでしょう。

ある調査によると、マイホームを手に入れて後、多くの方が経験することとして

• 約５割のご家庭が趣味や旅行を控えている
• 約１割のご家庭の主婦が、ローン返済分を賄うためパートに出始めた

といった変化です。

せっかく家を手に入れて、これから家族で生活を満喫―といったタイミングで、生活そのものは金銭面で絞るだけ絞っているという状況も見て取れるのです。

このような金銭面でのタイトさを回避するためにも、やはり「頭金は可能な限り潤沢に」、は鉄則と言えます。

４．「収入を生む家」

マイホームのローンの話からは少し外れますが、ローンの支払いを少しでも減らすために「収入を生む家」を計画するのもよいかもしれません。

その土地の立地条件が良く、なおかつ建物に対する高さ制限もさほど厳しくないのなら、本来２階建てのところ３階建て以上にして一部を賃貸物件にするという方法です。入居者がいる限りは、その家賃収入でローンをほとんど賄えるケースも考えられるため、最近はこのようなテレビＣＭを打っているハウスメーカーもあります。

人気のあるエリアならば、この方法は検討してみる価値があります。当初は賃貸でも、お子さまが成長された時「１階にお店を」「お互いに干渉しあわない二世帯住宅に」といったご希望を持たれた時にも対応しやすい家です。

家と言うものを長期的に見た時、「収入を生む」「将来の住まい方の変化に対応しやすい」ことはとても助けになってくれることでしょう。

マイホームのローンは、長期的な視点で検討

ローンを支払う２０～３０年という期間の間には、ライフステージが上がるにつれ変化する収入・支出の変化があります。これを見通した計画が必要であることがわかりました。経済環境にも良い兆しが見え始め、収入の増加を経験されている世帯も一部にはあるようです。このまま経済が上向けば、金利も上がってゆくことが予想されますので、金利の情報にもアンテナを張っておきましょう。

ですが、やはり”最強”といって差し支えないのが「多ければ多いほど良い頭金」です。

マイホームのローンに追われるがゆえに、ご家族での外出が減ったり、お小遣いが減ったりと「家を購入して気分は良いけれどそれを楽しむ余裕がない」といった状況は避けたいものです。世帯収入においてマイホームのローン支払い額は「最大でも２０％」というのが定説。

生活の楽しみを削ってまでその家は得なければならないのか―究極かつ最大の問いかもしれません。そのような辛い問いにも、軽々と「大丈夫」と言えるよう、まめな情報収集を。

また、建築家本人や、その事務所スタッフがファイナンシャルプランナー有資格者であることもありますので、そういった事務所探しをするのも良いかもしれません。お金関係はこちら、家の相談はこちらと分割せずにすみますので、「生活すべてにおいて良い家」となることでしょう。

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