住み替えローンとは？気を付けなければならない点をご紹介

自宅（戸建て・マンション）を売り、次の住宅取得を行う住み替え。大きなお金が売却時・購入時と２度動くことから、高いハードルと考える方も少なくありません。特にローンが絡む場合は慎重にならざるを得ません。この心配をカバーしてくれるのが「住み替えローン」です。

住み替えローンとはどのようなものなのでしょうか。そして、住み替えローンを利用する場合に気を付けなければならない点は何なのでしょうか。

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住み替えローンが必要となるケース

今住んでいる家を売りに出し、買い手がついた場合、売却から得るお金で「ローンが０」になるのがベストではあります。ですが、残念ながら、

・ローン残債＞売却額

となってしまったときにはどうすればよいのでしょうか。

残債を一括で繰り上げ返済しなければ、金融機関の抵当権が外れることはまずありません。預金の切り崩しや、親御さんに何らかの援助を願い出るといった方法で、残債を消さなければ売却そのものが成立しないのです。家を売却する際には、金融機関が取り付けてある抵当権を外すことが大前提なのです。

残債があってもなお、住み替え（住まいの買い替え）を希望しているのであれば、残債＋仲介手数料などの諸費用を次の住まいのローンに組み込める「住み替えローン」が使えるか調べなければなりません。

端的に言えば、ローンの支払い残しがある状況にあっても、家族構成の変化や住まい方の変化に合わせ住み替えをせざるを得ない時の味方となってくれるのが「住み替えローン」なのです。

次の物件の価値以上のローンを組むということ

先にお伝えした通り、住み替えローンは「住宅ローン残債＋諸経費＋次の家の額」を合算することとなります。次の物件の実際の価値よりもローン総額が上回る訳ですから、金融機関もかなりシビアに審査をします。住み替え（家の買い替え）をする、ということはある程度の年齢であるケースがほとんどです。このような点からも、金融機関は慎重に慎重を期し審査をするのです。

年収など信用面での余力がどこまであるのか、勤め先の状況はどうか、団信（団体信用生命保険）に加入できるか……。借入する額が大きくなる住み替えローンの審査がデリケートであることは、どなたも理解されるはずです。

借りられる額＝支払える額？

住み替えで２度目のマイホームに手を伸ばすということは、恐らく世代も３０代後半以降の方ではないでしょうか。家族構成の変化で住み替えを検討されるのでしたら、もちろんこれから後の経済的な変化も見通しておられることだと思います。

お子さまが高校や大学に進学する、就職する、結婚をする、お孫さんが生まれる……。「親の代」としては、これから出費がかさむシーンもあることでしょう。充分に余裕を見込んだ返済計画を立てなければなりません。

先にも触れたとおり、住み替えローンとは、

・今現在住む家の残債など＋新しい住まいを購入する額

で組むこととなります。

物件自体の価値よりも多い金額をローンで支払うものですから、「もしも何らかのことで行き詰れば家を売れば済む」という問題ではないかもしれません。２度目のマイホームが適正な価格で売れたとしても、以前の家の残り金額を加えて膨らんだ住み替えローンの残債を、一括で繰り上げ返済することが難しいケースも少なからずあります。つまり、家を手放してもその後の生活を圧迫してしまうことも充分に考えられるのです。

「借り入れ可能額＝支払っていける額」なのかどうか、客観的に、かつ慎重に考えなければなりません。

住み替えローンは「タイミングが命」

住み替えローンは、今の住まいで組んでいるローンの残債を一括で返金する日、そして住み替えローンの融資実行日が同じ日でなければなりません。

この条件を満たすためには、

• 今の住まいの買い手の確定
• 売却金額の確定
• 新しい住まいの契約書作成
• 仲介手数料の確定
• 新旧の家の登記事項証明書（登記簿謄本）の名義変更手続き

を１日で済ませる体制を整えておかなければなりません。

このため、どうしても必要となってくるのが、仲介をしてくれる不動産業者や司法書士、金融機関の担当者の協力です。また、「売り」「買い」を同時に行いますから、確定申告など税金に関係する手続きは税理士に依頼することがベストです。

ステップの第一段階目は、売却を仲介してくれる不動産業者に相談するとよいでしょう。今の住まいの売却と新しい住まいの購入がひとつの業者で済むようならば、タイミングを図るための手間がかなり軽減されます。

住み替えローン自体も、今現在返済中のローンを取り扱っている金融機関で組むことができるならば、相談もスムーズでしょう。

“保険”をかけて慎重に物件購入契約を

住み替えローンは、今の住まいの売却と次の住まいの購入を同時に行うことが前提です。「思ったように買い手が見つからなかったら…」「狙い通りの金額で売れるだろうか…」といった不安が付きまとうのではないでしょうか。

この時期や金額が確定しなければ、住み替えローンの元の情報、つまり、次の家の契約書を交わすことは難しいはず。この心配を減らすために、売買契約書に「買い替え特約」を組み入れることを売り手に相談してください。

これは「手放す予定の家が、いつまでに・いくら以上で売れなかったときには、新しい家の購入契約を白紙に戻してください」というお約束事です。もちろん売り主が応じてくれるかどうかは相手次第、というところですが、根気強く相談することが大切です。売り主が不動産業者であれば、応じてもらいやすいでしょう。

この「買い替え特約」をつけることで、手付金を取り戻したり、違約金を支払う必要がなくなったりと、住み替えに伴う不安要素が軽減されます。

それでも不安が残るなら「買い取り」ですっきりと

「買い手」「金額」が明確にならないことには、一歩も先に進まない住み替えローン。住み替えまでの時間的な猶予がない、仕事の都合で相談や折衝事に時間をかけていられないといった場合には、不動産会社に買い取りができないか打診をしてみてください。

いわゆるところの“相場価格”より安くなってしまう可能性が高くはありますが、時期と金額がはっきりとするため、次の住まい探しやローンの相談がしやすくなるというメリットがあります。いつ買い手が現れるかわからない、いくらで売れるのかもわからないでは、スムーズな住み替えは実現できません。

スピーディーに住み替えを行うひとつの方法として、買い取りのできる不動産会社を探し出しておくことも不安を取り除くことに役立ってくれます。売却を運に任せず、自分の手でコントロールするために、買い取りも検討材料のひとつに加えてみてください。

おわりに

家族構成の変化や、目指す住まい方に今の家が合わなくなったなど、住み替えには“理由”があります。どんな理由であっても、今の家を手放し、次の住まいを手に入れるために欠かせないのが資金の手当てです。今現在の住まいにローンが残ってしまっていても、条件さえ満たせば住み替えローンが使えることがわかりました。

現在のローン残債と新しい住まい購入資金、各種手数料などをすべてローンに含めてしまうため、慎重に相談・検討しなければなりません。端的に言えば、住み替えローンは“オーバーローン”です。先々起こりうる経済的なゆらぎにも耐えられる契約内容でなければなりません。

住み替えは、最初の家の購入よりも多少煩雑さが伴いますが、信頼の置ける不動産会社に出会えれば、細かなアドバイスを得ることができるはずです。我が事のように考えてくれる担当者に巡り合うことを第一に考えれば、自ずと道は見えてくるはずです。

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