数百万円アップ！？マンションの査定方法と高く売るコツ6

今住んでいるマンションを売却し、次に住むための住宅資金に充てようと思うならば、何より大事なステップとなるのが「マンションの査定」です。より高く売ることが、次の住まいのローンを軽くしてくれるからです。

マンションの査定をより有利に進めるためのコツやポイントを事前に知っておくことで、もしかすると数百万円の開きがでるかもしれません。知らないと損をすることもあるはずです。

今、あなたがするべきことは何でしょうか。

１．マンション売却価格の「相場感覚」を養う

マンション売却の際に、あなたが事前に身に付けておかなくてはならないのが、売却価格の相場感覚です。確かに「このくらいの価格で売りたい」という希望を持ってはいても、需要と供給のバランスで見えてくる相場とかけ離れてしまっていれば、購入希望者からの引き合いは少なくなってしまうでしょう。

「売りたい価格」と「相場」のすり合わせをてっとり早く行えるのは、不動産情報を掲載している大手サイトで、ご自分が売りに出そうとしているマンションと似た条件の物件を探してみる事です。この方法ならば、誰の手も借りずにご自分で今からでも実践できますので、事前知識を身に付けるにはよい方法といえるでしょう。

ですが、このようなサイトに掲載されているのも実は「売却希望価格」。交渉の後、値下げされていく可能性もあります。

多少手間がかかりますが、実際にマンション売却が行われた価格や条件（間取り・専有面積・築年数・駅からの距離など）を調べたいのであれば、「土地総合情報システム」から検索をしてください。

このサイトの「不動産取引価格情報検索」のページでは、平成22年から実際に取引されたマンションなどの情報を得ることができます。必要とあれば、CSVファイルでのダウンロードも可能ですので、エクセル上で様々な条件を絞り込み、チェックしたい項目に合わせて調べることができるのもかなり便利です。

２．マンション査定の「キモ」となる訪問査定に備える

マンション査定のヤマ場となるのが、不動産業者の訪問査定と、内覧希望者への対応です。第一段階である訪問査定でより良い条件を引き出すためには、今住んでいるマンションをより美しく見せることです。

ご自分が内覧希望者となった気持ちになってみて、「このマンションなら買いたい」と思えるよう、ハウスクリーニング業者に依頼してクリーニングを行っておきましょう。訪問査定に来る不動産業者の向こう側には、内覧希望者がいることを意識してください。

特に、キッチンやバスルームの水回り、フローリングの汚れ、クロスは要注意です。購入希望者は、購入してすぐに住めるマンションを希望しているからです。買い手の側からすれば、可能な限り手を入れずそのまま住みたいのは人情というものです。

このような買い手の心理は査定に来る不動産業者も心得ていますので、できる限りのクリーニングをしておくことがとても大切なのです。

３．査定を受けるのなら、最低でも3社から

マンションの査定を受けるときは、最低でも3社から受けることを強くお勧めします。訪問査定前の机上査定（実際に売買されたデータから導き出す査定額）はほぼ同じものが出てくるはずですが、周囲の環境やマンション全体の状況、室内の状態を加味する訪問査定では、その不動産業者が実際に仲介をした経験から「この位で売れるな」という感覚の差が生まれるからです。

また、既に不動産業者が「このエリアでこのような間取りのマンションが欲しい」という問い合わせを寄せた購入希望者のリストを持っている可能性があります。このようなリストの存在は、マンション査定には有利に働くことでしょう。この面からも、複数の不動産業者への査定依頼をすることが必要なのです。

ですが、あまりにも多くの会社とのやり取りを始めてしまうと大変です。リタイヤ後で「手間暇は惜しまない」という方なら別ですが、お勤めをしながらではその対応に追われ混乱してしまうかもしれません。多くても5～6社が妥当です。

４．訪問査定前に、自分でできるクリーニングも

カーテンやテーブルクロスなど、気軽に取り換えられるものは明るい色の物に取り換えておくのがよいでしょう。できれば日中に訪問査定を受けることがベストです。というのも、やはり印象がよいこと、部屋の隅々までチェックするときに有利という理由があるからです。

当然、窓ガラスやベランダなどつい見落としがちな場所もきちんと清掃しておくこともお忘れなく。手すりを中性洗剤で磨いたり、排水溝に詰った枯葉や土埃を取り除いたりといった手入れも必要です。

特にベランダは査定ポイントである眺望に影響する部分でもあり、なおかつクラックなどを丁寧にチェックしてもらわなければならない部分でもあるのですから要注意です。

こまめに手入れをしてある印象をもってもらえれば、不動産業者の心証もよくなるはずです。

５．訪問査定までに「売却までのシナリオ」を作っておく

マンションを売却し、次の住まいを購入したい―。このような時には、「次の住まいの購入」という期限が概ね決まっているのではないでしょうか。その時期から逆算し、

• 査定を受けるまでの手入れ
• 査定を受けて仲介業者と契約する
• 問い合わせのあり・なし、問い合わせ状況に応じ売却希望価格を見直す
• 売却の手続き

といった手順を自分なりの仮説でよいので立てておかなければなりません。

当然、不動産会社もアドバイスをくれますから、実情に合わせてシナリオを練り直さなければならないかもしれません。ですが、売主はあなた自身ですから、全て不動産業者の言いなりとなる必要はありません。

まずは、売却と次の住まいの確保までに許される期間を念頭に置き、時間的なスケジュール（シナリオ）だけでも考えておいてください。それを元に、不動産業者と一緒に「売却手法」を考えることが大切です。

６．次の住まい確保のために「買い取り」できる業者も見つけておく

マンション売却のために査定を受ける際、買い取りに対応できる不動産業者のアタリを付けておくことも必要かもしれません。というのも、次の住まいを取得するための期限内に売却できなかったときの保険代わりとして大切な役割を果たしてくれるからです。

買い取りは、売却希望価格もしくは相場より売却益が下回るのが通常です。それでも、次の住まい取得のための時間がなくなってしまえば、ダブルのローンに耐えるだけの信用力を求められることもままあります。このような危険な状況を避けるためにも、買い取りはいざというときのお守り代わりになってくれるのです。

不必要に売却期間を長引かせるより、多少安くなっても買い取りを。まさしく「タイム・イズ・マネー」です。

おわりに

マンション売却に伴う査定を受ける前に、あなた自身で行うべきことがいくつかありました。情報収集しかり、クリーニングもまたしかり。仮説でもよいので「シナリオ作り」も必要でした。

より高くマンションを査定してもらうことは、次の住まい確保を金銭面で有利に進めるための必須条件です。そのために、複数の不動産業者に査定をお願いする必要があることを説明しましたが、１社１社に問い合わせをしていては大変です。そこで、「不動産売却の一括査定サイト」を利用するのが非常に便利です。

このサイトに登録している業者は比較されることを前提にしていますから、お願いしなくても自然と価格競争をしてくれます。交渉が苦手な方でも「不動産売却の一括査定サイト」ならば、数百万円アップといった売却額を狙うこともできるでしょう。

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