土地売却の全体的な流れと、損しない為に知っておきたい知識４

土地売却という局面に立たされたとき、まず「売れるのだろうか」、「いくらで売れるのだろうか」、「スムーズに事が進むのか」といった心配を抱いてしまうことでしょう。というのも、土地は大きな財産であり、決して安いものではないため、買い手との希望の折り合いのつけ方が難しいからです。

今回は、土地売却に関してのコツや、一連の流れについてご説明したいと思います。

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１．土地売却といってもケースはさまざま―遺産相続の場合

自分の所有する土地であれば「いつ頃までに売ろう」という計画や心構えがあるものですが、こと“遺産相続”ともなれば突然のこととなるかもしれません。

このような場合は、残された家族に対しての遺言書の有無を確認してください。もしも土地に関しての記述がないのなら、亡くなられた方の配偶者や子ども、孫など、親族で“取り分”が法的に定められています。

土地売却せず、取り分（面積）で満足する人もいれば、将来的に使う予定のない土地だからと売ろうとする人もいることでしょう。時折問題となるのが、この意思の統一です。

相続した土地のサイズにもよりますが、分筆したとき宅地にもならないようでは、土地売却で話を進めざるを得ないこともあるでしょう。できるだけ早く相続人の間で売却の方向へまとめなければなりません。

というのも、相続に関わる人が多くなればなるほど事が大きくなってしまうからです。連絡を絶ってしまった兄弟や親戚がいれば、それらの人を探し出さなければなりません。時間を置けば置くほど、相続の権利を持つ人が増えてしまうことも考えられます。

ご家族がお亡くなりになるということは、悲しさと同時に事務的なことも降りかかってきます。ですが、こと、土地に関しては早々に手続きを開始しなければなりません。早期に代表者の名義に書き換え、土地売却をし、得た金銭を相続人で分配することが大切です。

２．ご自分の土地を売却するとき―不動産鑑定士に相談してみる

土地売却を試みようとする際、まず頭に浮かぶのが不動産業者の仲介かもしれません。机上査定・訪問査定を経てもなお、なんとなく疑問が残るようならば、不動産鑑定士に鑑定してもらうという方法があります。

不動産鑑定士というのは、中立かつ適正な価値判断を下す専門家です。ローンの滞りや自己破産などの理由で、手持ちの財産を一度手放さなくてはならなくなったとき、モノが競売にかけられることはご存知の通りです。土地や建物、マンションなどは、裁判所によって不動産鑑定士に依頼がかかります。

その物件を総合的に判断し、売却基準価額（≒最低売却価額）の目安となる数字をはじき出すのが、この不動産鑑定士なのです。競売物件に関心のある方なら、裁判所のサイトで「３点セット（期間入札の公告と物件目録・現況調査報告書・評価書）」をダウンロードしたことがあるかもしれません。この評価書を作成するのが、不動産鑑定士なのです。

仲介してくれる不動産業者は、いってみれば売り手と買い手をマッチングする役割です。これまでの経験から「これくらいなら売れるでしょう」という査定額を提示してくれますが、本当の価値を第三者的に見てもらいたいのであれば、不動産鑑定士を頼るのもひとつの方法です。

どのように土地や建物が評価されるのか知りたい方は、一度、「３点セット」の中身を見てみてください。どれだけ客観的に土地や建物の価値を評価しているのかを知ることができます。近隣地域の相場まで記載されているのを読めば、不動産鑑定士の仕事の内容もわかるというものです。

もちろんあなたが所有する土地を競売にかける訳ではありませんから、あくまで不動産鑑定士の仕事を理解するためにご参考になさってください。

以下のサイトで気になる物件を探し、「詳細はこちら」から「３点セットのダウンロード」へ進みます。

「不動産競売物件情報情報サイト」

３．売りづらい土地も…

土地売却をするにあたって、残念ながら売りづらい土地があることも知っておいて頂きたいと思います。

というのも、ごく一般的なサラリーマン家庭がほしがる土地は「宅地」です。あなたが売却しようとしている土地の地目（ちもく・不動産登記法上の土地の用途）は宅地でしょうか。「田」や「畑」であれば、ニーズは低いことでしょう。

ですが、実際問題として登記上、仮に「山林」であっても、開拓が済み、家を建てているのであれば地目の変更をすることができるかもしれません。その土地を管轄する法務局に出向き、現況を説明することで地目の変更登記申請をします。その申請が認められれば、晴れて「宅地」として売りに出すことができます。

自分で行うことも可能ですが、地目によっては農業委員会の許可が必要であったりと、細かな作業が必要です。司法書士や土地家屋調査士など法に明るい専門家に依頼するか、アドバイスを受けるとスムーズです。

４．境界を明確にする

市街地であればほとんど起こらない問題ですが、境界が明確でない土地売却はトラブルを生むことがあります。この問題を解消するため、国は今「地籍調査」という作業を自治体経由で行っています。

地籍調査とは、土地の面積と境界を明らかにし、その土地が誰のものか、地目は何かといった情報を法務局の登記記録に正しく反映させるための調査です。自治体からの連絡で隣地の所有者と共に立会いをし、境界を明確にするものですが、この作業に立ち会えなかったときは「筆界未定」とされます。

また、地籍調査が行われていない土地を売ろうとする場合は、所有者の費用負担で調査をする必要が生じるケースもあります。

費用負担は好ましくないことかもしれませんが、土地売却後に隣地所有者から問題視されるより、よほどましです。時には“裁判沙汰”になることもあるからです。そのようなトラブルが自分自身に降りかかるだけならまだしも、土地を買った方にまで波及するようでは、良心的な売り主とはいえません。

地籍調査の進捗率は、以下のサイトで見ることができます。

「地籍調査Ｗｅｂサイト」

【土地売却の流れ】―必ず複数の不動産業者に相談するのが大切

土地売却には、その土地の状況に応じた対応策が求められることがおわかりいただけたと思います。より高く・早く売るためには、その土地の持っているかもしれない問題を事前に解消しておくことが大切なのです。かといって、すべてをご自分の手で行う必要はありません。市場ニーズにマッチした土地でさえあればよいのです。

まずは複数の不動産業者に相談することをお勧めします。不動産業者はその土地が抱える問題とその解消法についてのアドバイス、そして問題解消に大事な専門家の紹介もしてくれるはずです。この点で、熱意を感じられる会社に仲介の“狙い”を定めることがとても大切なのです。

ですが、不動産業者１件１件にコンタクトをとって出向くというのはさすがに時間の無駄です。「不動産の一括査定サイト」を活用すると良いでしょう。不動産の一括査定サイトに登録しているような不動産業者は比較されることを前提としているため、自然と好条件の売却が可能となります。

土地というもの、単純に「高く」売ればよいというものではありません。後のトラブルを発生させないことも、コスト面で大切なことなのです。的確な指摘をしてくれる不動産業者を見付け、お付き合いを深めるべきでしょう。

おわりに

土地売却も、意外に手間がかかるケースがあることがおわかりいただけたと思います。まずは売却する予定の土地の「性質」を知らなければなりません。単に今高く売ればよいのではなく、後のトラブルを最小限にとどめるのも結果的には「高く売った」ことにつながります。

売ると決めたらスピーディに動き、排除すべき問題を取り除くことが大切です。日ごろ不動産を取り扱っている人でなければ、隠れた問題を発見するのも難しいもの。力強いアドバイザーとなってくれる不動産業者を見付けることが、よりよい土地売却への近道となるのです。