中古住宅を売却する前に知っておきたい基礎知識８

新しい家を購入するために、今現在の持ち家を売って資金の足しにするケースもあるのではないでしょうか。いえ、そういった方がほとんどのはずです。そこでは「より高く売りたい」という心理が働くものです。さて、中古住宅をより良い条件で売却するためにはどんなコツがあるのでしょうか。そして、気になる税金、手数料、手順など、事前に知っておくべきことは何でしょうか。

今回は、中古住宅の売却の「いろは」についてお伝えします。

１．中古住宅の売却―査定からスタート

中古住宅の売却を考え始めたら、まず行わなくてはならないことのひとつに査定を受けることが挙げられます。自分の持つ家がどのくらいの価値（＝価格）で売れそうなのかを、不動産業者に見てもらうのです。

第一段階は「机上査定」。ご自宅の近辺で似た条件の物件がいくらで売買が成立したのかなどいくつかの視点からデータを見て、概ねの金額を提示してもらいます。

第二段階目は「訪問査定」です。実際の家の状況、周囲の環境といったプラスアルファの情報を加味し、最終的に「このくらいの価格で売り出してみてはいかがですか」というより具体的な数字を提示してくれるものです。

２．より高く売るためには、査定は必ず複数社から取ること！

中古住宅の売却を有利に進めるためには、査定を複数社からとることが大切です。机上査定は過去のデータなどから導き出すものですから、概ね似たような金額が出てくるはずですが、訪問査定ではあなたの家がどれだけメンテナンスされているか、周囲の環境は良いか、庭や眺望など他に家を楽しむ要素があるかといった追加要素を見てくれます。

不動産業者によっては、過去に似たような家を取り扱ったことがある経験から「机上査定額よりこれだけ高く売れるのでは」という指針を提示してくれるかもしれません。または、既に家を欲しがっている購入希望者のリストを持っていることで、これなら手堅いと思える金額を知っているかもしれません。

３．不動産売却一括査定サイトの活用

中古住宅を売却するために、不動産業者を一軒一軒手当たり次第に当たるのは、時間のロスです。何せ、次に新しい住まいを手に入れたいと考えているのですから、そちらにも時間を割かなければなりません。

こんなときは、不動産売却の一括査定サイトを利用するのが良いでしょう。このようなサービスを介して行われる査定は、不動産業者同士が自主的に競争を始めてくれます。他社の存在を意識せざるを得ないのです。不動産業者は売り手と買い手を結びつけてはじめて、成功報酬である仲介手数料を手にすることができます。このことを理解すれば、否が応でも他社を意識させる一括査定サイトの利用が不可欠であることは容易に想像がつくでしょう。

４．訪問査定・内覧のためにハウスクリーニングを

今現在の住まいを売りに出すということは、生活の場に他人を受け入れなくてはならないということ。よりよい査定額を引き出すためにも、ハウスクリーニングは必須です。専門業者に依頼してでもきれいにしておくべきです。

いくらあなたが大事にしてきた「我が家」であっても、他の人から見れば「中古住宅」。いずれは購入希望者の内覧を受け入れなければならない事を考えれば、訪問査定前に徹底的なクリーニングは必須事項です。特に注意すべきポイントは水回り。一番生活感が漂うポイントですから、マイナス評価とならないよう、念入りに手入れをしておきたいところです。

５．査定額よりも人柄を重視すべき理由

より高い査定額を示してくれた会社（担当者）が現れたとしても、その後に待っている各種手続きに関して適切なアドバイスをくれる力強い味方となってくれる会社（担当者）を選ばなくてはなりません。中古住宅を売却した後には、新しい住まいを購入するのです。大きな額のものを、売る・買うでほぼ同時に進めなければならないため、専門的なアドバイスも必要となってくるからです。

親身になってくれる人は見つかりましたか？　金額ではなく、人を選ぶつもりで査定を受けてください。

６．買い手が現れるのが思ったよりも遅い場合は…

新しい家の購入のスケジュールが決まっている場合、いつまでも買い手が現れるのを待ってはいられません。売り出し価格の見直しや広告手段のチェックを繰り返しても購入希望者が内覧に来ない場合、不動産業者に買い取りを打診してみてください。価格面では多少妥協せざるを得ませんが、次の住まいの入手スケジュールが詰まってきたときには有効な手段です。

このときも、複数の不動産業者に相談してみることをお勧めします。

７．仲介手数料は？

宣伝活動をし、実際にお客様をみつけてくれた不動産業者には「仲介手数料」という成功報酬をお渡ししなければなりません。契約書の作成や引渡しといった様々な段階でもサポートをしてくれるのですから、これもまた当然の事です。

不動産売買における手数料の速算式を用いて、１５００万円の物件を売った際の仲介手数料を計算すると、

・１５００万円×３％＋６万円＝５１万円（税別）

概ねこれだけの金額を用意しておかなければなりません（※土地部分については非課税）。

仲介手数料には、宅建業法により上限が定められています。言われるがままに支払うべきものではありません。必要な時には、以下のページで最新情報をチェックしておくことが大切です。

※不動産流通について

８．何かの税金を支払わなくてはならない？

中古住宅を売却した翌年には、確定申告を行います。購入した時よりも利益が出た・赤字になったとふたつのパターンがあると思いますが、たとえ赤字であっても確定申告をしなければなりません。

不動産を売って得た利益のことを「譲渡所得」といいますが、これは

・譲渡所得＝譲渡価格（売った額）－（取得額（その家を購入した額）＋売却費用（仲介手数料など））

で計算します。

黒字になった場合は、その金額に応じて譲渡所得税や住民税を確定しなければなりません。また赤字になった場合は、最長３年にわたって繰り越し、控除を受けることができます。家を売るタイミングによって税率が変わるという難しさもあり、中古住宅を売却し新たな住まいを手に入れる際は、税理士や税務署への相談が必須です。住宅ローン減税との兼ね合いもあるからです。

売却が完了した段階で、まずは専門家へ相談、と覚えておいてください。

※土地建物を売ったとき

おわりに

中古住宅の売却にまつわる基本的な情報や手順などをかいつまんでお話致しました。中でも大事なのが、次の住まいの資金計画と直接かかわりのある売却価格の問題です。より高く売る方法、なかなか買い手が現れない時の対処法は、不動産売却の一括査定サイトの利用が大きなメリットをもたらしてくれるはずです。

また、税金に関しては売る・買うをほぼ同時に行うため、必要な知識をご自分で捉えて駆使することはとても難しいことから、税の専門家の知識を借りる必要がありました。

次の住まいをより良いものとするためにも、上手に売り、上手に節税することが大切です。あなた自身でコントロールすべき大事なポイントは、

• 家の売却・新しい家の購入のタイミングの決定
• 誰に任せるかの選別
• 売却価格面でどこで手を打つかの決断

です。

自分なりのストーリーを描き、そのストーリーに親身になってアドバイスをくれる専門家を事前に見つけておくことが、スピーディーな売却と次の住まいの購入につながります。

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