一生モノとさえ言われる家という買い物。一括でポン！と買う方ならばいざ知らず、通常は住宅ローンを組んで購入するものです。この住宅ローンの仕組み、ご存知ですか？時には数千万にも及ぶ金額となるものですから、「知らなかった」ではもったいないケースもあるでしょう。
まずは、住宅ローンの仕組みと、金利について簡単にご説明を致します。
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１．住宅ローンの基本
住宅ローンといえば、読んで字のごとし。「家を買うからお金を貸してください」「ではお貸ししましょう、月々お支払いくださいね」というものです。
つまり、家以外のものに使用することができません。住宅（プラス土地）という大きな資産を得ようとして借りるものですから、何かの時のためにそれらが担保となります。
そのため、買おうとしている土地や、建てようとしている家の価値を示してもらった上で、個人としてどれだけ支払いが可能だろうかといったいくつかの面から総合的に「貸す・貸さない」を判断します。買おうとする土地と家を検討材料としてお金を貸し出す訳ですから、その一部を何かに流用することは基本的にできません。
２．住宅ローンの仕組み
通常は、銀行や各種ローン取扱機関（信用金庫・JA・JF・労働金庫など）で手続きを行います。融資のOKが出て、実際に融資が実行された翌月から返済が開始されるのが通常。金融機関や住宅ローンの種類によっては、当初数か月は利息分の支払いでよい商品もあります。
支払いの仕方は大きく分けて
- 元利均等返済
- 元金均等返済
この二つです。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、まずは大まかに理解しておきましょう。
元利均等返済
毎回の返済額が一定で、予定が立てやすいところがメリット。毎月「●万円が必ず口座から引き落とされる」と明確です。
ですが、その毎月の支払額に占める利息部分を見てみると、支払スタート時が最も大きく、支払うごとに減ってゆくという特徴があります。
つまり、住宅ローンとして借りた実質額（元金）が目に見えて減ってくるのは、支払期間の後半ということなのです。
元金均等返済
借りた金額を支払月数で割った金額（元金）を基本とし、そこに利息を乗せて支払う方法です。まず元金部分があり、その上に金利を乗せて支払うという考え方です。
この方法の大きな特徴は、「返済スタート時が返済金額のピークである」ということ。月を追うごとに、金利分はどんどん減ってゆきます。お子さまの教育費が…というご家庭にとっては、ここは大きなメリットかもしれません。
どちらを選ぶかはご家庭それぞれの状況で検討するべきものですが、同じ金額・同じ金利・同じ返済期間だった場合、一般的に
- 総利息負担→元利均等返済＞元金均等返済
- 当初返済額→元金均等返済＞元利均等返済
となりますので、ご参考までに。
３．住宅ローンの金利タイプ
住宅ローンの支払方法（仕組み）が解ったところで、金利について見てみましょう。大きな金額を借り、長年をかけて支払って行くのがこの住宅ローンです。
代表的なのは、
- 変動金利型
- 全期間固定金利型
- 固定金利期間選択型
の３つです。
変動金利型
変動金利型は、定期的に行われる金利の見直しにより、通常５年に一度返済額を変更する方法です。金利が上がるとその分返済計画に変更が生じますが、今現在金利はかなり低いことがメリット。元利均等返済をチョイスし、月々返済額が変わらない５年間の間に大幅な金利上昇が起こった場合を考えてみましょう。
この変動金利型でしたら、この５年間で支払った金額のうち、上昇した金利分が大きなウエイトを占めてしまっているケースも想定されます。
つまり、５年に一度の見直しの時に「思ったより元金が減っていなかった」ということもあり得るということなのです。
この変動金利型を選んでも大丈夫なのは
- 金融環境の動向を常にチェックし、借り換えなどへの対処が苦にならない方
- 比較的短期間（１０年～１５程度）で返済できそうな方
- 繰り上げ返済が見込める方
です。
全期間固定金利型
全期間固定金利型は、融資が実行された時点の金利のまま支払い続ける方法です。途中で金利が下がっても文句が言えない部分はありますが、一方で金利上昇に対抗できるというメリットがあります。
つまり、住宅ローンを組んだ時点でトータルの返済額が決まっているため、返済期間中の家計管理がとてもラクなのです。
金利が多少高めに設定されているものではありますが、毎月決まった額を淡々と返していける、金利上昇に怯える必要がないというのがメリットかもしれません。
この全期間固定金利型が向いているのは
- 定期的に金融環境をチェックすることが苦手
- 金利が大幅に上がることのリスクを回避したい
という方でしょう。
固定金利期間選択型
固定金利期間選択型は、２年・５年・１０年と定められた期間中を固定の金利とする方法です。固定金利期間中においては、返済額は変化しません。
その固定金利期間が終了すると、残りの返済額をどの方法（金利）で支払っていくのかを再度検討しなくてはなりません。金利変更後の固定金利期間選択型とするのか、変動金利型にするのかの「選び直し」ができるところがメリットです。
一方で、総支払額がかっちりと決まっていないところがデメリット。「変動金利型」と「全期間固定金利型」の中間に位置するのが、この固定金利期間選択型と言えます。
- 数年に一度、強制的にではあるけれど支払い方の見直しができる
- 将来の家計の管理に柔軟に対応できる余地がある
というところが大きなポイントではないでしょうか。
住宅ローン、どう選ぶ？
かなり大まかではありますが、住宅ローンに関する豆知識３つをお伝えしました。
- 住宅ローンの基本
土地と建物の価値と、個人の信用情報との兼ね合いでOK・NGが決定する。
住宅に対してのローンである以上、他の物への資金流用はできない。 - 住宅ローンの仕組み
支払いの方法は、「元利均等返済」と「元金均等返済」とに分けられる。
総利息負担だけを見れば、元利均等返済＞元金均等返済。 - 住宅ローンの金利タイプ
「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」から選ぶ。
変動金利は金融環境の影響を受けやすく、固定金利型は金利そのものが高い。
最長で３５年をかけて支払って行く住宅ローンです。一家の大黒柱の転職の可能性や、お子さまの成長に伴う出費、住宅取得に伴う修繕費用の月々の積み立て、老後資金の準備―。長期的な視点から見た「ご家庭内の変化」の側面も考え合わせて、じっくりと検討して頂きたいと思います。
どれを選ぶにしても、一長一短。それよりもまず、ご家族がどのように変化して行くのか、今後の見通しがどうなのかをきちんと把握しておかなくてはなりません。
そのビジョン・プランがあってこそ、住宅ローンの選び方が決まるとも言えるのです。
家を設計する建築家も、「これからこのご家族がどう変化してゆくのだろう」という面をきちんと見極めて、間取りなど考えてくれるでしょう。つまり、家のプランと密接に連動しているのが、この住宅ローンなのです。
建築家自身がファイナンシャルプランナーの資格を持っていることもあります。
また、事務所には「お金にめっぽう強い」スタッフが在籍していることでしょう。家の間取りと同時に、お金の面から見た「あなたならではの家」を作り上げて行ってください。家を建てても、支払いに追われて生活そのものを楽しめないのでは寂しいことです。
お金の面も、とことん相談できる相手を見つけておいてくださいね。
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