家を購入するためには、その家を紹介している折り込みチラシやＷＥＢページに表示されている金額だけでは不足です。いわゆるところの「諸費用」が必要だからです。新築住宅を手に入れるにあたって無視できない諸費用、その種類と計算方法をご説明します。
※今回は解りやすいように土地付きの建売住宅（３０００万円）を参考例にしています。
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【購入前】購入申し込み金（手付金）
チラシやＷＥＢで新築住宅を気に入ったからといって、販売元を訪れ「これを購入したいです」と伝えても何の効力もありません。購入申し込み金（手付金）を支払うことが正式な意思表明となるからです。もちろんこのお金は、最終的に新築住宅購入の頭金の位置づけとしてカウントされるものですから、住宅購入のお金と位置付けても問題はありません。ですが、ローンを組むよりも先に支出するお金ですから、事前に用意する必要があります。
新築住宅販売価格の約１割か、１００万円が相場とされています。
購入申し込み金（手付金）を支払ったら、預かり証を売主に発行してもらいます。
※頭金ゼロ・フルローンで家を購入する際にも、購入申し込み金（頭金）は必要です。
※手付金はクレジットカードで支払ってはなりません。その後の住宅ローンに影響するからです。
【引き渡しまでに】印紙税―売買契約書とローン契約書それぞれに必要
新築住宅の売買契約書や住宅ローンの契約書に貼付することが義務付けられている印紙税も、案外と値が張る諸費用のひとつです。過去には３万円以上、現在は５万円以上の商品を購入した際、レシートや領収書に印紙が貼ってあるのに気付いたことがあるでしょう。それと同じように、契約書に記載されている金額に応じて印紙が必要です。
売買契約書、住宅ローン契約書それぞれに必要な印紙の金額を決めるルールは国税局のＷＥＢサイト内を検索すればすぐにわかります。
印紙税は、
- １０００万円を超え、５０００万円以下のもの→２万円（１万円）
- ５０００万円を超え、１億円以下のもの→６万円（３万円）
が必要です。（※かっこ内は平成３０年３月３１日までの軽減税率）
もしも注文住宅を購入するときは、これとは別に「工事請負に関する契約書」へ貼付する印紙も必要ですので注意してください。
【引き渡しまでに】売買形態によっては仲介手数料が発生
建売住宅の場合、その家が出来上がってから１年間は「新築住宅」の扱いです。それを越えてしまうと、例え未入居でも扱いは中古住宅となってしまいます。こうなると売主は売却を急ぎ、不動産業者に売却の仲介を依頼することがあります。
もしも売主と買い手であるあなたとの間に不動産業者が入った時には、仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料は
- 物件価格３％＋６万円＋消費税
が概ねの目安とされています。契約書を交わす段階で半額を、引き渡しまでに半額を支払うのが一般的。建て売りの住宅が新築住宅であるうちに、つまり建売業者から直接購入するスタイルを取るのが諸費用を押さえるコツです。
※「中古住宅購入に必要な諸費用―発生する４つのタイミングと節約術」もご一読ください。
【引き渡しまでに】住宅ローンそのものにまつわる手数料
先の印紙税とは別に、住宅ローンそのものに関連した諸費用も発生します。
- 融資事務手数料（金融機関によっては不要の場合もあり）＝３～５万円程度
- 抵当権設定のための登記費用＝３０００万円×０．４％で１２万円程度
- 抵当権設定登記手数料＝司法書士へ依頼。３万円～１０万円程度
- 住宅ローン保証料＝不要なところもあり。～６０万円程度
- 団体信用生命保険料（団信）＝金利に組み込み、ないしは年払いのことも
- 火災保険料と地震保険料＝家そのものの性能により差が出ます。金融機関によっては必須事項とするところも。
お金を借りるだけでも、ざっとこれだけの手数料などが発生します。ローンは長ければ３５年のお付き合いとなります。その間に生じるリスクを借り手と金融機関が避けるために必要な経費もあるのです。
※「建売住宅の購入にあたって必要な諸費用のすべて」もご参照ください。
【住み始めるために】引っ越し費用・家具代
ことがうまく進み、実際に手に入れた新築住宅へ住み始めるときに避けて通れないのが引っ越しです。モノの量や距離によって大きく条件が変わりますので、ここでは金額について触れることは避けておきますが、目安は「価格.com – 引越し見積もり」などの口コミを見ればイメージが掴めるはずです。
安く上げるコツは、最小限の荷物にするため不要な物は事前に捨てておく、繁忙期を避けるの２点です。そして、相見積を取り、引っ越し業者を競わせることも大切なポイントです。
※詳しくは、「安い引越しを実現！リーズナブルにすませる鉄則9箇条」をお読みください。
これまで暮らしてきた家では充分だった家具も、新しい家のサイズにマッチしない、イメージに合わないなどの理由で新しくしなければならないこともあるでしょう。後に買い替えればよいか…という向きもあるかもしれませんが、個別に時期をずらしてひとつひとつを入れ替えると、その度に送料や古い家具の処分代金が発生します。できればまとめて入れ替えてしまう方が、長い目で見れば安くつくかもしれません。
【住み始めてから】メンテナンス費用の積み立て
引き渡しが完了してからすぐに、メンテナンス費用の積み立てを始めましょう。まだまだ、とは思っていても、メンテナンスのサイクルは意外に早いもの。
例えば、床下の防蟻、外装の木部と鉄部の塗り替えは５年ごとに必要です。外壁の塗装や屋根の防水は１０年ごとに行うことがベストとされています。
メンテナンス費用の積み立ては必須項目ではないものの、定期的なケア・天候不順により不意に生じる手当の費用は作っておいて損はありません。ローンを払い終えた時には、家も傷んで建て替え…そんな事態に陥らないために、事前の備えがとても大切なのです。
諸費用は、「物件価格の１割」が相場
新築住宅を購入する際、契約事にかかる「避けて通れない諸費用」は、物件価格の約１割といわれます。ローンや保険の契約内容により条件が変わる部分もありますが、３０００万円の物件ならば３００万円を用意しておくと概ねカバーできるでしょう。上記、粗方の金額が出ているものを合計しても、約２００万円は必要でした。
諸費用ローンを準備している金融機関もあるようですが、金利が高い上に、本来借りなくてはならない住宅ローンの枠を圧迫してしまうこともあり得ます。やはり、諸費用準備金と頭金は多ければ多いほど良い、というのが正解です。
諸費用を準備するために、新築住宅へ用いるべき資金が少なくなることは何があっても避けなければなりません。あなたが一生涯住む家なのですから、機能やグレード、好みのテイストの面で妥協することはして頂きたくありません。
おわりに
新築住宅取得にかかる諸費用は、思ったよりも重くのしかかってきます。その額、なんと物件価格の１割。住宅ローンに含めることができないため、事前の貯蓄が重要です。引っ越し代金や家具の調達まで考えれば、頭金を含め貯金は多ければ多いほど新しい家での夢が広がるというもの。
家族の新しい暮らしを包んでくれるマイホームですから、お金の問題はシビアすぎるほどシビアに考えておかなければなりません。新しい家で得るであろう楽しみをより広く、より豊かにするために大切なことなのです。
諸費用という言葉は、なんとなく軽い、細々とした出費のイメージがありますが、こと新築住宅に置いてはかなりの金額となります。漠然と「家を買おう」と考え始めた時から、諸費用と頭金の貯蓄をスタートさせてください。
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