アパートの建築費と費用対効果―大手と建築家のアパート6点を比較

auiewo編集部
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住宅・建設業界のライター歴8年の編集が主に執筆。必要とされる記事をわかりやすく執筆することを目指しています。

–家づくりはカタログ一括請求から始めよう!–

本文に入る前に、マイホームを考えているあなたに向けて重要なことをお伝えします。

マイホーム作りでまず初めにやらなければいけないこと、それは「住宅メーカー選び」です。

土地探しよりも、資金調達よりも、まず初めに住宅メーカーを探すことが大事。というのも、依頼する住宅メーカーに関して後悔する声が後を絶たないからです。

建てた後に後悔してしまわないように、初めの段階でメーカーの比較を十分に行っていきましょう。

でも全国各地に無数にある住宅メーカーからどれを選べばいいかわからない

という問題が出てきますよね。

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設計者:守谷昌紀さん

近頃、住宅のローコスト化は一般戸建て住宅のみならず、アパートなどの賃貸物件にまで及んでいます。
大手のアパートディベロッパーなどもこの分野の広告などを発行し続けていますね。
建築費用をメインに打ち出したそれらのチラシを良く目にするものとなりました。

これは、一般戸建て住宅と同じく、「規格化」することで建築費をローコスト化しようという考え方です。
その証拠に、それら大手アパートディベロッパーのサイトを覗いてみても、似た外観の物件ばかりです。

ここでは、これらアパートディベロッパーのアパートと、建築家と作るアパートとの比較を行ってみたいと思います。
メリット・デメリットを比較し、地域性や予算面での参考にして頂ければと思います。

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1.コスト―ほぼ変わらず

ワンルーム一部屋あたり300~500万円程度とされる大手ディベロッパーのアパート。
一方、建築家とつくるアパートは高いのかと言われると、さほど変わらないのが現実のようです。

というのも、大手では宣伝広告費や一括借り上げシステムの維持などの営業コストがかかっているからです。
その点、建築家のアパートはそれらのコストはかかっていませんし、むしろ建築費削減に対する提案もしてくれることでしょう。

 

2.利回りシミュレーション

この点に関しては、アパートディベロッパーに軍配が上がるかもしれません。
何より取扱い物件数のケタが違うからです。

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エリアに対してどのような間取りが人気となりそうか、そのあたりの経験値は高いと言わざるを得ないでしょう。
建築家の中でも、賃貸物件を多く取り扱ってきた人であればこの点の相談にも乗れる人はいます。
中にはそれを得意分野とする人もいます。

 

3.ローンを利用するとき

この分野でも、アパートディベロッパーが優位に立つことでしょう。
金融機関とのパイプが太いからです。

アパートは、やはり利回りが命。
初めて当たる金融機関であっても、「あそこの建てるアパートは利回りが良いから」という実績でOKが出やすい傾向にあるようです。
その点、賃貸物件の実績の少ない建築家に依頼する場合、そういった「認知度」が低い場合があります。
この点から言っても、建築家にアパートを依頼したい場合、賃貸物件を多く手掛けた実績のある人への相談が必須です。

 

4.人気物件にするためには

これに関しては、建築家によるデザインが何歩もリードします。
大手のアパートディベロッパーには実現できない個性を出せるからです。

今後は「選ばれるアパート」でなくてはならないことは、先の「デザイナーズアパートを建築するなら―失敗を避けるための5ポイント」でもご説明した通りです。
借り手の気持ちになれば、賃貸であろうと心地よく住みたいのが本音。
他にはない住み心地、オシャレ感で、「少しくらいなら高くてもここを選ぼう」と思わせるのが、規格化されていない、オリジナルデザインのアパート。
大手アパートディベロッパーは、資材を安くし建築期間を短くすること、つまり建築費のダウンを主眼に置き、ほとんどが同じ外観・内装であるのはご存知の通りです。

 

5.営業オンリーではないか

建築費の安さや、一括借り上げなどの文言の意味をしっかり理解してください。
「画一的なものを安く建て、まとめて向こう20年借り上げ(空室状態が無い)してあげますからウチで建ててください」という営業トークであることはお解りの通りです。
その保障の分、実際に空室が出た期間の費用はどこから補填されてくるのでしょうか。

借り上げ契約書には「●年ごとに賃料の見直しを行う」という文言が必ず記載されているといいます。
つまり、オーナーはあなたでも、実質のコントロール権はアパートディベロッパーやその傘下の管理会社にあるということなのです。
これでしたら、購入した土地を単に「貸してあげている」状態とは言えないでしょうか。
その点でいえば、賃貸物件に精通した建築家はシビアに問題点を指摘してくれるはずです。
その土地自体賃貸物件としての引き合いがあるのかどうかという点の判断から、実際に賃貸物件としての営業スタート、そしてメンテナンスに至るまで、建築家ならではのトータルな知恵を授けてくれる人もいることでしょう。

管理会社を入れず、「自主管理」を考えている場合は、このように「デメリット」までもをアドバイスしてくれる人(担当者)でなければ、長いお付き合いはできません。
きちんと「言いにくい事」まで触れてくれるのかどうかが、とても大事な面です。

 

6.長く手を入れ続けられるアパートであるには

この点でも、建築家の作るアパートに軍配が上がるでしょう。
大手アパートディベロッパーの建物は、何分規格品。
地域性に合わせ、シングル向きなのか、家族向きなのかの違いがあるだけで、基本的には「何を見ても同じ」印象の外観です。

一方で、部屋ごとにテイストを変えるなどの付加価値で、賃料を上げることに成功した事例などを読むと、やはりこのようなケースには建築家のバックアップがあることがわかります。
建物として大事な躯体は強固に造り、空室が出たらメンテナンスやリフォームすることで時代のニーズに応えられるようにできるのは、やはり建築家のアパート。
建築費以上の効果を得られる可能性が秘められています。
自主管理を前提に考え、その時々にアパートをリフォーム・リノベーションすることで価値を上げるには、建築時から賃貸経営にも通じた建築家にお願いするのがベストかもしれません。

 

アパートと建築費を総合的にみると―建築家のアパートが「ロングセラー」

収益面で見ると、「自主管理×建築家」に軍配が上がりそうです。
どうしても自分で管理(メンテナンスや家賃管理などの一切)が難しいのであれば別ですが、「利益=出費を防ぐ」と考えればこれがベストチョイスでしょう。

  1. コスト―ほぼ変わらず
    大手アパートディベロッパー、建築家はさほど変わらず。
    一括借り上げなどのメリットは大手に分はあれど、その分どこかで取られている。
  2. 利回りシミュレーション
    大手アパートディベロッパーに軍配。
    数多く手掛けているだけに、知識・経験はディベロッパーに分があり。
  3. ローンを利用するとき
    大手アパートディベロッパーが強い。知名度による安定感。
    賃貸物件を多く手掛ける建築家であれば、知恵や人脈もある可能性あり。
  4. 人気物件にするためには
    建築家によるアパートがメリット多し。
    個性重視の部屋作り、空室が出た時を狙い、時代に応じたメンテナンス・リフォームが可能。
  5. 営業オンリーではないか
    大手アパートディベロッパーは、「建ててもらっていくら」の部分あり。
    目先のデメリット回避の「一括借り上げ」にも落とし穴はある。
  6. 長く手を入れ続けられるアパートであるには
    建築家によるアパートが理想的。
    時代の要請に合わせた部屋への変化を自在に行うことが可能。

 

この6つの側面から見た、大手アパートディベロッパーと建築家のアパートを比較した場合―。
自分の所有物として管理しつつ、自由に手を入れ、ロングセラーともいえる物件であり続けるには、建築家のアパートの方がメリット出そうです。

最初にお伝えした通り、築年数がある程度経過していても、リフォームやリノベーションを行うことで付加価値をつけ、賃料を上げることも可能なのがアパート・マンション。
長期的な観点から「自分の財産は自分で守る」「自分の財産の価値を保持する」という側面を大事になさりたいのならば、建築家に依頼するアパートがより良いようです。

建築家募集コンペを利用してアパートの実績が豊富な建築家を募ってみてはいかがでしょうか。

 

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