近年、中古の戸建て住宅を買い、リフォームして好みの家に仕上げる方法が注目されています。また、リフォームやリノベーションを得意とする建築家や工務店も増えてきていますので、相談しやすい環境も整い始めました。
今、なぜ中古物件が人気なのでしょう。その理由と、実際に購入するまでにチェックしておきたい物件の特徴などを解説します。
中古の家でもかまわない、できるだけ費用をかけずに好みの家を手に入れたいという方にお役立ていただければと思います。
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1.中古物件が人気のワケ
中古の戸建て住宅は、郊外のみならず都市部にも見つけることができます。土地代だけでも“いいお値段”のエリアであっても、中古物件であれば手の届く金額で売りに出ているかもしれません。
というのも、家の価値は30年でほとんど０円とカウントするのが不動産業界の“セオリー”だからです。
とはいえ、丁寧な施工がなされ、住んでいる方がこまめにメンテナンスをしていれば、そのままでも充分住めるレベルの家も多くあります。
このような中古物件を手にすることができれば、少し手を入れるだけで好みの家にできますし、都市部の交通の便のよさや買い物の便利さをも手に入れることができるのです。
2.「リフォーム/リノベーション」に適した家の3つのポイント
中古の家すべてが、リフォームやリノベーションに適している訳ではありません。基本中の基本として、シロアリ被害がない（ないしはほとんどない）、家そのものがしっかりとしたつくりであることが求められます。
では、リフォームやリノベーションしやすい家とはどんな家でしょうか？
2-1.在来工法で建てられた家
在来工法とは、家の強度を“面”で実現するツー・バイ・フォー（2×４とも表記する）とは異なり、柱や梁などの“軸”で支える家のことです。
※在来工法については「在来工法とは？他の工法との坪単価・メリット・デメリットの比較と、耐震性について」もご参考になさってください。
つまり、柱や梁がしっかりしている家であれば、状態によっては「壁を落としふたつの部屋をひとつにする」といった大掛かりな、リフォームができる可能性が高いのです。また、在来工法の場合、その建築やリフォームに手馴れた工務店が多いことがメリットのひとつです。
実際、次のようなデータがあります。
「新設着工住宅における構造別・建て方別割合（H26年度）│国土交通省」
http://www.mlit.go.jp/common/001114083.pdf
新しく建てられる戸建て住宅においても、その約74％が在来木造住宅である、という統計結果があります。
他のツー・バイ・フォーないしは木質系プレハブ、木質系以外のプレハブに特化した工務店でもない限り、リフォームの相談や施工に対応できる会社（工務店）であるといえます。相談先が多い、というのは大きなポイントではないでしょうか。
一方、ツー・バイ・フォーの家の場合、家が自身を支えるのは“面”です。つまり、部屋を区切る壁を取るなどの大きなリフォームは難しいものとなります。
2-2.水周り設備がまとまっている/既にユニットバスになっている
リフォームする際、比較的大きな金額が動くのが「水周り設備の交換」です。バスルームやトイレ、キッチンなどが近くにまとまるようにして配置されていれば、リフォーム時に給排水の配管を新しくする際の部材費・人件費を少なく抑えることができます。
また、既にバスルームがユニットバスとなっていれば、同じサイズのユニットバスに入れ替えるだけで済みます。
タイル貼りのレトロなイメージのバスルームを好む方もいらっしゃるかもしれませんが、このようなつくりのものを再現しようとすると、現場での作業が長引く傾向にあり、材料費・人件費が高くなってしまいます。
また、冬場の寒さや足元のすべりに注意が必要で、他の安全策を講じなくてはならなくなり、結果としてバスルームだけで「高価な買い物」をすることとなってしまいます。
2-3.図面が残っている家
たとえその家が築30年以上であるとしても、図面があればリフォームの相談はスムーズに進みます。そして、きちんと図面を残してあるオーナーであれば、その後の増改築やメンテナンスの履歴も残してあることでしょう。
図面といってもいくつもの種類がありますが、特に重要なのが「矩計図（かなばかりず）」と「耐力壁位置図」です。矩計図（かなばかりず）があれば、家のどこにどのような材料がどれだけ使われているかがわかります。また、これに加え耐力壁位置図があれば、どこに筋交いや耐力壁があるのかが理解できます。
これをもとに、壁を落としても問題ない場所/問題が生じる場所を判断し、リノベーションやリフォームに入れます。
もしも耐力壁位置図がなく、昭和56年（いわゆる“新耐震基準改正”の年）に建てられた家であることが明確であれば、購入前に自分で費用を持ち出してでも耐震診断を受けることをおすすめします。
リノベーションやリフォーム以前に、耐震性に欠ける家であれば、不安が残ることでしょう。建築士の資格＋ホームインスペクター資格を持っている専門家に依頼することで、耐震性のみならず家の傷み具合までチェックしてもらうことができます。
※ホームインスペクションについては、「ホームインスペクションとは？利用するタイミングと目的、目安費用について」もご参考になさってください。
3.中古の家を買い、リノベーション/リフォームすることで楽しめること
中古の戸建て住宅を購入し、リノベーションないしはリフォームすれば、「新築と変わらない自分好みの家が完成する」訳ではありません。
残念なことに、耐震性の面から「落とせない壁」があったり、「壁は落とせても残さなくてはならない柱」が表れたりすることがあるからです。
しかしながら、そのことを相談するステップもまた、「自分の家がどうあるべきか」をきちんと考えるヒントとなります。一から作る注文住宅とは一味違う家づくりとなるでしょう。
ふたつの部屋をひとつにすることで表れる柱は、見ようによっては個性となります。その柱に、お子さんの成長の記録（背丈を書き込む）といった昔ながらの楽しみ方もできるでしょうし、出来上がった部屋が広ければ、その柱を中心に円形テーブルを作ってみるという“チャレンジ”も可能です。
また、家によっては独特のレトロな雰囲気が手に入りますので、それを活かして落ち着きのある穏やかな空気をまとった家に仕上げることもできるでしょう。新しい建材では表現しきれない味わいを楽しむことが可能です。
まとめ
中古の家を購入し、リフォームやリノベーションすることは、近年広く用いられている手法です。既に家が立ち並ぶ利便性の高い場所に住むことができますし、あえて中古住宅を購入することで得られるレトロな佇まいも魅力的といえます。
リフォームやリノベーションを専門にしている建築家や工務店まで存在するほど、中古住宅は注目されています。
今回は中古の戸建て住宅を購入し、リフォームないしはリノベーションするときの注意点をご説明しましたが、特にご記憶いただきたいのは次の4点です。
1.中古住宅は地価の高い市街地に、比較的安価に家を構えるひとつの方法
2.リフォームやリノベーションに適した家は「在来工法であること」「水周りがまとまっていること」「詳しい図面が残っていること」
3.もしも図面が残っていない家や、新耐震基準施行前の家である場合、耐震診断（ホームインスペクション）を受けるとよい
4.中古住宅ならではの味わいは、新しい建材で建てる家では得られない魅力
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