不動産を相続した場合の名義変更にかかる時間と費用・流れ

K&S司法書士事務所代表 児島充
K&S司法書士事務所代表 児島充
中央大学を卒業後、司法書士試験に合格。東京都千代田区の司法書士法人での実務経験を経て、平成20年に現在の事務所を開業。累計発行部数が50万部を超えた『身近な人が亡くなった後の手続のすべて』を監修。著書に『自分でできる不動産登記』がある。
不動産を相続した場合の名義変更にかかる時間と費用・流れ【専門家監修】

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※この記事は「K&S司法書士事務所様」による専門家監修記事です

不動産を持っている人が亡くなると、通常はその不動産について相続登記(相続にともなう名義変更(所有権移転登記))を行うことになります。

不動産の相続登記はどのような手続きを踏むのでしょうか。必要な書類にはどのようなものがあるのでしょうか。どこでどのような手続きをすればよいのでしょうか。いざ「その時」になって慌てないよう、相続登記が視野に入ったときに知っておくべき事柄をご案内します。

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1.不動産を相続したら名義変更(相続登記)を

不動産を相続したら名義変更(相続登記)を

身近な人が亡くなり、相続人として不動産を受け継ぐことになったら、すみやかに相続に関連する名義変更(相続登記)を行うことが大切です。相続登記は不動産を管轄する法務局で行います。中には、何代も前から相続登記を行わないで放置している方もいますが、放置している間に相続人が亡くなると、亡くなった者の相続人が権利を引き継ぐことになります。時間の経過にともなって相続人の数が増えてしまい、いざ登記を行うときに大変な労力や費用、時間がかかってしまう事態に陥ってしまうことが多いです。

相続した不動産をすぐに売却するという場合にも、亡くなった人の名義のまま売却をすることはできませんので、いったん相続人の名義に登記を移す必要があります。

2.不動産の相続登記に必要な書類一覧と取得先

不動産の相続登記には、いくつかの書類が必要です。土地建物の所有者を変更するために求められる書類には、一般的に次のようなものがあります。

2-1.戸籍謄本【区役所・市役所・町役場】

戸籍謄本【区役所・市役所・町役場】

新宿区役所

相続登記を行う場合には、最終的に法務局が(提出される書類から)正確な相続関係を特定できるようにする必要があります。

必要になる戸籍の範囲は、誰が亡くなり、誰が相続するかによって異なりますが、基本的には戸籍謄本等(戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本)をひととおり集めることにより、

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  1. 不動産の所有者が亡くなったことを証明すること
  2. 誰が相続人になるのかを特定すること(他に相続人がいないことを証明すること)
  3. 相続が発生した時点で相続人が生存していて相続の権利があること

を証明することが求められます。

古い戸籍はすべて手書きで記されているため、読み取る作業も大変です。もし自分で戸籍を取得する場合には、窓口で「相続登記で使いたいのでこの役所で取得できる戸籍謄本等をすべて請求したい」旨を伝え、取得できたら「次はどこに請求したらよいか」を聞いてみるとよいでしょう。

ちなみに、戸籍謄本等は、郵送で請求することもできます。

2-2.固定資産評価証明書【都税事務所・市区町村役場】

相続登記を行う場合には、登録免許税という税金を法務局に納付する必要があります。この登録免許税を算出するために必要となるのが固定資産評価証明書です。固定資産評価証明書は最新年度のものが必要です。たとえば、平成29年3月に亡くなった者の相続登記の申請を平成29年4月に行う場合には、平成29年度の固定資産評価証明書を用意する必要があります。

なお、固定資産税納税通知書(課税明細書)に必要事項がすべて記載されていれば、固定資産評価証明書の代わりに使用できることもあります。

2-3.登記簿謄本(不動産登記事項証明書)【法務局】

登記簿謄本(不動産登記事項証明書)【法務局】

東京法務局

相続登記を行う場合には、登記簿謄本を取得して現在の登記状況を確認する必要があります。登記簿謄本を取得するには、土地については地番、建物については家屋番号を特定する必要があります。

地番や家屋番号は、亡くなった人が持っていた権利証(登記済権利証・登記識別情報通知)や固定資産税納税通知書などから特定するとよいでしょう。

私道の持分が相続の対象になっていることも考えられますので、公図や法務局に備え置かれている地図(ブルーマップ)なども確認することをおすすめします。

2-4.遺言

遺言

亡くなった人が遺言を残していた場合は、原則としてその遺言に従って相続登記を行うことになります。ご自宅など、大切なものを保管していそうな場所を探してみましょう。

公正証書遺言の場合は公証役場に原本が保管されているので、探してみて公正証書遺言の正本や謄本が見つからない場合には、公証役場に検索をお願いしてみましょう。(検索を依頼する場合は、資料を一式揃える必要があります。)

2-5.遺産分割協議書と印鑑証明書(遺言がない場合)

遺言がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどのように遺産を引き継ぐかを決めます。確定した内容を取りまとめ、相続人全員が実印を押印し、印鑑証明書も準備します。

3.書類取得や手続きにかかる費用は?

書類取得や手続きにかかる費用は?

各種書類の取得や手続きには費用がかかります。上の「2.不動産の相続登記に必要な書類一覧と取得先」に記した書類など、書類取得や手続きごとにかかる費用は以下のとおりです。

3-1.戸籍謄本/通常は1通あたり450円(除籍謄本・改製原戸籍謄本は750円)

通常、戸籍謄本は1通あたり450円、除籍謄本・改製原戸籍謄本は750円の手数料がかかります。亡くなった者の戸籍については、一般的に、生まれたときまでさかのぼって取得する必要があります。戸籍は、婚姻、法改正、転籍などによって新しいものがつくられているため、順番にさかのぼっていくことになります。

3-2.相続人の住民票/1通当たり300円程度

不動産を引き継ぐことになった者の住民票が必要で、1通あたり300円程度です(金額は市区町村によって異なります)。

3-3.遺言書の検認手続き/1件あたり800円

亡くなった者の自筆の遺言書などが存在した場合は、家庭裁判所で検認という手続きを行わなければなりません(公正証書遺言の場合は、検認の手続きは不要です)。

検認とは、相続人に対して遺言の存在と内容を知らせるとともに、遺言書の形状や状態、日付、署名など検認の日現在における遺言書の内容を明確にして、遺言書の偽造や変造を防止するための手続きです。

1件あたり800円分の収入印紙と、連絡用の郵便切手が必要です。

3-4.固定資産評価証明書/1通あたり400円程度

登録免許税の算出のため取得するもので1通あたり400円程度です(金額は市区町村によって異なります)。

3-5.不動産の登記簿謄本(不動産登記事項証明書)/1通あたり600円

登記簿謄本とは、それぞれの不動産についての所有権や抵当権などの情報が記載された証明書です。窓口で請求して取得する場合には1通あたり600円です。

3-6.登録免許税/課税価格の0.4%

相続によって不動産の名義を変更する場合には、課税価格の0.4%の登録免許税を納付する必要があります。課税価格は、固定資産税評価額の1,000円未満を切り捨てた金額です(登録免許税は100円未満の金額を切り捨てます)。

4.名義変更は自分でもできるの?

名義変更は自分でもできるの?

相続登記は自分で行うこともできますが、それなりに手間や労力、時間がかかります。また、そもそも相続については相続税や債務のことなど全体を通して考慮しなければならないことも多いです。

相続人の間で争いがなく、相続内容や登記の状態がシンプルで、相続税申告が完了し(または相続税申告が不要で)、平日に市区町村役場や法務局に足を運ぶ時間が確保できて、細かい作業が好きな人であれば挑戦してみてもよいでしょう。

4-1.自分で名義変更をするとき

市町村役場や法務局で相談をするには、基本的には平日の開庁日に行かなければなりません。一生に何度も行うことではありませんので、ことがスムーズに運ぶことは少なく、何度か足を運ぶ必要があるでしょう。

法務局に相談に行くと、各書類のひな型がもらえますし、法務局のホームページでもサンプルは公開されています。最終的に必要な書類をすべて準備し、登記申請書とともに法務局に提出すれば手続きは可能です。しかし、書類を集めたり、作成したりする中で、何らかのハードルが出てくることが多いです。

4-2.自分ではできないと思ったら司法書士へ相談

上記のとおり、自分で相続登記を行うためにはいくつか条件や乗り越えなければならない壁があります。

自分ではできないと思ったら、お近くの遺産相続に詳しい司法書士に相談をしてみましょう。司法書士に依頼した場合にかかる費用も、相談の際にしっかり確認しておくと安心です。

まとめ

ご家族や親族のどなたかが亡くなると、悲しみの中ご葬儀の準備など忙しくなってしまいます。その後、場合によっては不動産登記(相続に伴う名義変更(所有権移転登記))を行う必要が生じることもあります。いざというときにあわてないため、手続きの手順を覚えておきましょう。

  • 相続する不動産があるならすみやかに名義変更―時間の経過とともに相続人の人数が増えることがあり、大変な労力が必要になることも
  • 相続登記に必要な書類―戸籍謄本(区市町村役場)・固定資産評価証明書(都税事務所・市区町村役場)・登記簿謄本(法務局)など
  • 書類取得に必要な費用―戸籍謄本(450円)や除籍謄本・改製原戸籍謄本(750円)・相続人の住民票(300円程度)・遺言書の検認手続き(800円+連絡用の郵便切手)・固定資産評価証明書(400円程度)・不動産の登記簿謄本(600円)・登録免許税(課税価格の0.4%)
  • 相続登記は自分で行うこともできるが、そもそも相続の問題は相続税や債務のことなど全体を通して考慮すべきポイントが多く、また、相続登記について相談をしたい場合には区市町村役場や法務局の空いている時間に足を運ぶ必要がある
  • 「時間がない」「ハードルが高い」と感じたら、遺産相続に詳しい司法書士に相談を

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