日本では史上初めてとなるマイナス金利政策が始まりました。マイナス金利は、これまで経験していないことなので、銀行等の金融機関をはじめ市民生活にどのような影響を及ぼすかについて、様々な見解がマスコミをにぎわせています。そこでこのページでは、住宅ローンの新規借り入れ希望者やローンの借り換えを検討されている方を対象に、マイナス金利が住宅ローンに対してどのような影響を及ぼす可能性があるのかをご紹介します。
住宅ローンの借り換えについては、「住宅ローンの借り換えを検討すべきはこの3ケース！低金利の今が絶好機」もご覧ください。
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そもそも、マイナス金利とは？
バブル期以降の景気後退とデフレの波を金融面から支えるため、日本では長期間いわゆる「ゼロ金利政策」を行っていた日本銀行ですが、ついに2016年2月16日から史上初めてとなるマイナス金利を導入しました。
マイナス金利とは、銀行等の金融機関が日本銀行に持つ当座預金のうち、任意で預けている額について、マイナスの金利（手数料をとる）をつける政策です。手数料を取られ、預けたお金が目減りすることになる金融機関はこれを回避するため、日銀に預けていた当座預金を極めて低い金利であっても企業や個人への貸し出しに回すことが期待できます。この結果、社会に経済の血液とも言うべき資金が潤沢に流れ、経済の活性化が図られると言われています。
日銀は今回、この当座預金口座の金利全体をマイナスにするのではなく、0.1％、0％、マイナス0.1％と３段階に分け、金融機関の収益が大きく悪化しないよう配慮しています。また、現在金融機関が日銀に預けている当座預金額は、約253兆円と言われていますが、日銀がマイナス金利の対象とする当座預金額は、全体の10％程度の約23兆円とされています。
日銀のマイナス金利政策の決定を受けて、銀行等の金融機関の株価は大きく下落しましたが、現況では、マイナス金利の行く末を冷静に判断しようとする動きがあり、落ち着きを取り戻しています。
マイナス金利と住宅ローン金利の動向について
今後の住宅ローンの動向が気になる方は、どのように住宅ローン金利が決定されるのかといった概要を理解しておくことが重要です。
住宅ローンの金利タイプは、「変動金利」と「固定金利」に大別され、日銀が決定する政策金利である「短期金利」に直接影響を受けるのは、「変動金利」です。
これに対して「固定金利型」であるフラット35や金融機関の10年以上の長期固定金利タイプは、「長期金利」（10年物国債の流通利回り）」を基準に、各金融機関が金利を決定します。
この結果、今回の日銀のマイナス金利導入は、「政策金利」をマイナスにした訳ではないため、住宅ローンの専門家も、少なくともマイナス金利導入の翌月である3月まで変動金利に変化はないとい考えている方が大半です。ただ、金利の見直しは常時行っているので、来月までに何らかの経営判断や状況の変化等が生じて金利引き下げになるのかは分かりませんので注意が必要です。
さらに住宅ローン金利を複雑にするものとして、住宅ローン金利には店頭金利と呼ばれる「基準金利」と「適用金利」と呼ばれる２つの金利が運用されていることが挙げられます。住宅ローン金利は、基準金利からある一定の割引（優遇）を受けて適用金利が決まり、これに基づいて毎月の支払利息が算出されます。
少し専門的になりますが、一般的な変動金利の決定は、日銀の政策金利に1.375％上乗せした金利である「短期プライムレート」（銀行がデフォルトリスクの少ない優良企業等に短期で貸し出す優遇レート）に1％上乗せされたものが変動金利の基準金利となります。実際の適用金利は、この金利から、各金融機関が設定した割引幅を差し引いたものです。銀行の店頭チラシやHP等で大きく謳われている金利は、割引後の適用金利が表示されているのです。
以上のように、日銀がマイナス金利政策を導入したからと言って、すぐ直接に住宅ローン金利が下がるといったことにはなりません。これらの点を含めて、住宅ローンを組む場合は、チラシや文字情報だけに頼らず、先ず、実際に金融機関の住宅ローン担当者に相談することが重要です。
マイナス金利。「住宅ローン」は、今が借り換えのチャンス？
住宅ローン金利は、史上まれにみる低金利時代に突入しています。さらにここにきて日銀のマイナス金利政策が実行され、市場はどの方向に動くのか？史上初めての事態なので、専門家の意見も大きく分かれています。
ただ、マイナス金利によって住宅ローンの金利が極限まで低下する2016年は、住宅の購入や住宅ローンの借り換えには追い風となることは確実なようです。そこで、この日銀のマイナス金利政策の導入を受けて、住宅ローンの借り換えが注目を集めています。
住宅ローンの借り換えが有効に機能する一般的な分岐点として、
- 借り換え前と借り換え後の住宅ローンの金利差が1％以上
- ローン残高が1000万円以上
- 残りの返済期間が10年以上
といった条件を満たせばメリットがあると言われています。
借り換えのコストを考慮しても、現在利息が2％を多少下回る程度からそれ以上の金利の住宅ローンを組んでいる方は、借り換えた方が得になる可能性が高いと言えます。
ただ、借り換えには司法書士等に支払う報酬、登記変更費用や事務手数料等で、およそ数十万円の諸費用がかかります。このため、この費用と借り換えのコストパフォーマンスを比較検討して借り換えを行う必要があります。
また、現在の金利は著しく低いことを考慮すれば、リスクが伴う変動金利で住宅ローンを組んでいる方が、変動金利に比べやや金利は高いものの、金利変動リスクのない固定金利の住宅ローンに借り換えするチャンスとも言えます。
先述したように、既に住宅ローン金利は、「歴史的低水準」であり、さらなる金利低下は金融機関にとって大きな負担になると考えられます。金融機関は、ご承知の通り、お金を貸し付けてその利ザヤを稼いでいるのですから、その利息が減少すれば、各種サービスのカットを行う可能性があります。また、マイナス金利が長期に渡り、しかもマイナス利率が引きあげられた場合は、銀行の収益確保のために逆に住宅ローン金利を引き上げる事態になる可能性も無いとは言えません。
そこで、住宅ローンを提供する各金融機関について、金利以外のサービス（例えば繰り上げ返済にかかる費用など）がどれくらい充実しているのかを比較検討する必要があります。今でさえ超低金利な住宅ローンの金利がさらに下がることは、借り換えの絶好の機会とも言えますが、日銀の政策や各金融機関の動向を注意深く見守って適切な判断を下すことも重要です。
各銀行の住宅ローンの金利動向はどうなっている？
日銀のマイナス金利の発表を受けて、2016年2月3日に、新生銀行が住宅ローン金利の一部を0.05％～0.1％分の引き下げを決定し、金利が一番高い35年固定金利型でも借入金利が2％となっています。
じぶん銀行も2月から金利を引き下げて、2年ものは年0.50％、変動金利は年0.568%となっています。
2011年には10年固定型で2%を超えていた三菱東京UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行のいわゆるメガバンクの最優遇金利は、2016年1月は1%近辺まで低下していました。
メガバンク中では、先ず、三井住友銀行が住宅ローンの金利引き下げを実行し、10年固定型の最優遇金利を2月16日から0.15％下げ、年0.9％、５年固定は0.85％になっています（ただし、 変動金利は0.625％で据え置きされています）。これに追随して、他のメガバンクである三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行も住宅ローン金利を下げることはほぼ確実と言えます。
この他、ソニー銀行は2016年3月から適用する変動金利を0.02％下げ、0.519％に、また、10年固定金利も0 .1％下げて0.915％にします。
三井住友信託銀行では、10年固定型の最優遇金利が0.7%まで低下しています。
さらに、地銀や住信SBIネット銀行、イオン銀行、楽天銀行などのネット銀行も続々金利引き下げを発表しています。
今後も各金融機関の住宅ローンの金利は低下が見込まれ、住宅ローンを利用する方にとっては大きな好機到来ともとなります。そこで、住宅ローン利用者はまず、ネット等で各金融機関の情報を収集し、HP上の住宅ローンの借り入れや借り換えのシミュレーションを利用して、自分にとってより有利な返済計画を模索してください。その中から、実際に住宅ローン担当者と面談し、活きた情報を入手することが重要です。
※尚、住宅ローン金利は、変動金利においては１月に１回、固定金利でもその金利は頻繁に改定されるので、店頭やHP上で随時金利の変動をチェックする必要があります。
まとめ
住宅ローン金利は、先述のようにマイナス金利政策の以前であっても過去最低水準で推移しています。
しかし、マイナス金利の大きなインパクトによって住宅への需要が喚起され、住宅そのものの価格が上がる事態も考えられます。そこで、これから住宅ローンを組んで新たに住宅を購入する方は、各金融機関の住宅ローン金利と住宅価格の推移を十分考慮して、冷静かつ客観的にどうすれば自分にとって最大の利益になるのかを判断する、という確かな目を養う必要性があるのです。
住宅ローンを既に組んでいる方に関しては、各金融機関の金利を比較し借り換えた場合のシミュレーションをします。そのうえで、司法書士等に支払う数十万円というコストを考慮してもお得になるようであれば、借り換えのチャンスかもしれません。
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