「日本銀行がマイナス金利導入」という発表がなされ印象深かった2016年1月。景気刺激策のひとつとしてニュースでも大々的に取り上げられました。企業や個人への融資を積極的に行わざるを得なくなった銀行は、住宅ローンの新規融資や借り換え対応にも積極的に動いています（5分で読めるマイナス金利│日本銀行）。
「住宅ローン 借り換え」と検索すると、多くの情報が得られますが、何が正解なのかよくわからない、という方も多いことでしょう。「お金の借り方・条件」は人それぞれだからです。そこで、住宅ローンの借り換えでトクをすると考えられるケース3つを、いくつかの銀行商品の特徴を交えてご紹介します。また、金融機関が借り換え時に注目しているポイントについても解説いたします。
※2017年1月に金融機関公式サイトから特徴をチェックしました。実際に借り入れできるかどうかは個々のケースと金融機関の判断により異なりますのでご注意ください。また、今現在利用している金融機関へ支払う諸費用と、新しく借り入れを起こす金融機関へ支払う諸費用がかかりますので、その点を含め検討をしてください。
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1.【ケース1】金利3％で3,000万円借りている―毎月の返済額をダウン
金利3％の住宅ローンを、1％の住宅ローンに借り換えできれば、返済総額を約900万円ダウンさせることができます。
※借入額3,000万円・35年元利均等・ボーナス返済なし・月返済額11万5,455円・既に5年支払い済み・残債約2,738万円の条件で試算。
借入額2,740万円・30年元利均等・ボーナス返済なし・1％で借り換えできたとき、新しい住宅ローンでの総返済額は概ね3,173万円で、月々の支払いは約8万8,000円となります。
先の住宅ローンと合わせてトータル35年と支払い期間は変わりませんが、浮いた金額（約2万7,000円×30年分＝約972万円）を貯蓄に回すなり、生活に回すなりができ、かなりの余裕が生まれます。
1-1.住信SBIネット銀行
諸費用が約80万円かかります。
【その他の特徴】
団体信用保険・8疾病保障・保証料無料・繰上げ返済手数料0円
1-2.三菱東京UFJ銀行
諸費用が約75万円かかります。
【その他の特徴】
団体信用保険無料・7大疾病保障あり（金利上乗せ）・インターネットバンキングのみ繰上げ返済手数料0円、土日祝日にも無料相談会あり（事前予約要）
保証料は融資額に上乗せ、もしくは一括払い
電話・テレビ窓口での繰り上げ返済手数料は5,400円、窓口は16,200円、インターネットバンキングを利用せず繰上げ返済をこまめに行いたい方には不向きのことも
2.【ケース2】金利1.54％で4,000万円借りている―返済期間を短縮
金利1.54％の住宅ローンを、金利1.0％の全期間固定金利型住宅ローンに借り換えできれば、これまでと同額の毎月の返済額で返済期間を大きく短縮できます。
※借入額3,000万円・35年元利金等・ボーナス返済なし・月返済額11万8,320円・既に12年支払い済み・残債約2,317万円の条件で試算。
借入額約2,400万円（諸費用込み）・29年全期間固定金利型・ボーナス返済なし・1％で借り換えできたとき、新しい住宅ローンでの総返済額は概ね2,688万円となり、総返済額は578万円ほど削減できます。毎月の返済額も2万円ほど安くなりますが、これまで支払っていた11万円台で支払いを続ければ、支払い期間を3年短くすることができます。
毎月の支払い金額を安くする方を選択してもよいですし、これまでどおりの支払額で返済期間を短縮する選択も可能です。もちろん、借り換えを機に、毎月の支払額を上げることができるようであれば、その分さらに返済期間を短くすることができます。
2-1.新生銀行
保証料と団体信用保険は無料、繰上げ返済手数料0円、経済的につらい期間が生じたとき事前に繰り上げ返済したお金を利用し、利息のみの支払いとできる「コントロール返済」可能
ネットでのシミュレーションがしづらいところが難点
2-2.ソニー銀行
保証料と団体信用保険は無料、諸費用を含めての借り換え可能、繰上げ返済手数料0円、ネットで翌月の金利を公表するので変動金利と固定金利を切り替えることができる（手数料要）。
3.【ケース3】ボーナス返済併用で生活が苦しくなってしまった―毎月返済だけにする
ボーナス返済併用を選んだものの、会社の業績が芳しくなくボーナスが減少傾向にある場合は、早めに借り換えをして毎月返済だけにするようにしてください。経済環境の先読みが難しい今、超低金利といわれる現在の好期を見逃すわけにはいきません。金利の圧縮ができれば、毎月返済だけでも組みなおしできるケースが多くあります。
もしもボーナス返済に頼ったままなら、将来ボーナス支給がなくなってしまったときに返済計画が狂ってしまい、「焦げ付き」を起こしてしまうことも考えられます。
繰り上げ返済手数料が無料の商品を選べば、余裕ができたときに追加で返済すればよいだけですので不安要素を最低限に抑えることができます。しかしながら、あくまでも子供の教育費や不意の事態に備えての手許金が準備できている場合にのみの繰上げ返済にしましょう。
3-1.東京スター銀行
預金連動型（預金残高と同額のローン残高に金利がかからない）採用で手元に資金をキープしながら住宅ローンを組める・普通預金はいつでも引き出せる
ローンに「メンテナンスパック料（年0.3％から0.702％）」がかかる・預金を引き出したときローン金利が上がる仕組みは総支払額がわかりづらい
3-2.広島銀行
給与振込口座があるなど特定の条件を満たしている場合、固定金利期間に応じてさらに金利を割り引く「もっとお得プラン・育児支援プラン」が利用可能・がん保障特約プラン保険料0円・一部繰り上げ返済手数料0円
4.借り換え以前に、検討が必要な2つのケース
4-1.【その他・ケース1】住宅ローンの支払いが難しくなった場合―リスケジュールなどの打診
病気や怪我、リストラ、転職による収入の減少など、住宅ローンの支払いが難しくなった場合は、最初に現在返済中の金融機関へ相談してください。最長35年の住宅ローンを25年で組んでいた場合なら、最長10年延長してもらえる可能性が出てきます。これを「リスケジュール」と呼びます。月々の支払額を落とすことを目的とします。
一時的に金利のみの支払いにし、収入面で持ち直したときに返済額を増やして住宅ローンの返済期間を延ばさないようにする「元金据え置き」を提案されることもあります。
他の金融機関への借り換えの相談も可能ではありますが、そのときの住宅の価値や、経済的に持ち直せる見込みなどを総合的に判断されますので、すんなりと借り換えが進まないことも考えられます。また、借り換えに伴う諸経費発生も抑制したいシーンですので、まず現在返済中の金融機関への相談を早めに行うことをお勧めします。
一度でも返済が遅れてしまうと信用情報にキズがついてしまいますし、預金をロックされてしまい引き出せないという状況が起こることがあります。返済が苦しいと感じ始める前、預金取り崩しや他の借り入れ（キャッシングなど）を起こす前に相談すべきです。
自分ひとりでの交渉は不安、というときは、お金の問題に強い弁護士のアドバイスを仰ぐとよいでしょう。
4-2.【その他・ケース2】住宅ローンが支払えなくなった―売却・個人再生を考える
家を維持し続ける意思がなくなった、離婚や親との絶縁など収入・家族構成の変化により家を手放さざるを得なくなった場合は、問題が大きくならないうちに売却します。地価が上がっているエリアなら、ローン残債と「とんとん」の金額で売れ、完済できることもあります。まだ金銭的余裕があるうちに自分の手で家を売却できれば、信用情報にもキズがつかずに済みますし、仮に残債があっても手持ち金で一括返金することも可能です。不動産の一括査定サイトなどでより高く売る方法を探ってみてください。
もしも支払いが滞ってしまったら、裁判所の介入により競売にかけられてしまいます。しかし、その前に「任意売却」という手段がとれることもあります。任意売却とは、債権者である金融機関の同意を得て売却を試みるという方法です。競売とは異なりやすく買い叩かれることはありませんし、ご近所の目にも「住み替え」と映る点がメリットです。
とはいえ、仕事をしながら金融機関や保証会社と交渉することはとても厳しいものです。
一方、「ローンの支払いは苦しいが、何としても家を守りたい」などの希望がある場合は、「住宅ローン特則（住宅資金貸付債権に関する特則）」により、住宅ローンを支払いながら他の債務を圧縮することができます。自己破産はすべての債務を免責してもらうのに対し、個人再生は一部の免責を求めるものです。安定した収入があり、住宅ローン以外の債務が大きくないときのみ利用できるものですが、官報に掲載されたり、信用情報にキズがついてしまうというデメリットもあります。
任意売却にしろ、個人再生にしろ、自分ひとりでの手続き・交渉はとても大変な時間と手間がかかりますので、お金の問題に強い弁護士に相談する必要があります。
5.住宅ローンの借り換え審査は厳しい？通る人通らない人の特徴とは
住宅ローンの借り換えにも当然審査があります。大きなお金を長期にわたって返済することになるのですから、金融機関も慎重になるのは当たり前です。
では、住宅ローンの借り換えの際、チェックされるのはどのような点でしょうか。大きく以下のポイントがチェック項目とされています。住宅ローンの借り換えに関する審査結果について、金融機関は「落ちた理由」を教えてはくれません。事前にチェックポイントを知っておけば、審査への不安も少なくなるでしょう。
5-1.収入が安定しているかどうか
金融機関は、安定した収入を得ている人を「延滞なくローン返済をしてくれる」と判断します。このことは、仮審査の際に源泉徴収表を求められることにも現れています。公務員や大企業に長年勤めている方はこの点で有利といえるでしょう。
年収で見たとき、一般的なサラリーマンより大きなお金を手にしている自営業者でも、この点で若干不利になることがあります。重要なのは「毎月安定した収入があるかどうか」です。将来どうなるかという不安材料を抱えている人には貸したくない、というのが金融機関の正直なところなのです。
5-2.年齢や健康状態
住宅ローン借り換えに伴い、経済状況と一緒に審査されるのが年齢や健康状態です。このポイントもまた、毎月きちんと返済してくれる人かどうかの重要な観点だからです。特に健康状態は重視されていて、慢性的な持病を持つ人には貸したくないというのが本音でしょう。というのも、いざ病に倒れたときに残りの住宅ローンをカバーしてくれる団体信用生命保険（団信）に加入できないこともあるからです。
5-3.返済負担率と担保評価
返済負担率とは、年収に対して年間に返済する金額のことです。元金と利息を合わせた金額が最大35％～40％で設定されますが、これが生活を圧迫し支払いに影響しないかどうかが見られています。
一方、借り換えのときにチェックされる項目では担保評価も大きなウエイトを占めます。融資の際、もしも返済ができなくなったときのため、金融機関が土地や家を担保とするのが一般的です。住宅ローン借り換えの際、土地や建物が融資額と釣り合うのかを正しく評価することが金融機関の大切な仕事です。もしも担保評価額が低いと審査された場合、借り換え融資額が低くなることもあります。
返済負担率と担保評価額とのバランスが悪い場合、残念ながら住宅ローンの借り換えができないこともあります。
詳しくは、「住宅ローン審査に通らない人の特徴！通過するうえで重要な7ポイント」でもご紹介していますのでご参考ください。
6.借り換え希望なら、以下の5つをチェック！
上記で、借り換えやその他のケースを解説しましたが、住宅ローンの借り換えを検討するとき、以下のようなことをチェックしておく必要があります。後に後悔しない、よりよい借り換えにするために確認しておきましょう。
6-1.住宅ローン以外の借り入れが膨らんでいないか
堅調に住宅ローン返済が進んでいても、車など値の張るもので他の借り入れが膨らんでいないかをチェックしてください。他に、クレジットカードの利用料金の滞納はないでしょうか。今、住宅ローンの借り入れができないケースの一因として、携帯電話料金の未納が取り沙汰されています。高価なスマートフォンなどを分割し、利用料金に上乗せして支払う方法がありますが、これを利用して携帯料金を滞納してしまうと、「未払い」「延滞」として取り扱われてしまいます。
住宅ローンの借り換えの場合も、他の借り入れと総合的に判断されます。借り入れそのものができない、もしくは減額での借り入れとなってしまうことがあります。
6-2.住宅ローン金利と住宅ローン控除とのバランスを見る
住宅ローンを借り換えしても、住宅ローン控除を受けることができます。その条件は「当初の住宅ローンの借り換えであえること」「住宅ローン控除の要件に当てはまること」です。
住宅ローン控除の要件は、返済期間が10年以上であり、なおかつ控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること、借り入れ時から最長10年間受けられる、と定められています。つまり、住宅ローンを借り替えても、住宅ローン控除を受けられる期間は当初借り入れ時から10年を上回ることはありませんので注意が必要です。
借り換えで毎月の支払額がダウンするのなら、その分を貯蓄し、住宅ローン控除が切れるタイミングで繰り上げ返済するのもよいでしょう。借り換えのプランニングをしてもらい、利息と住宅ローン控除で戻ってくる金額のバランスを必ずチェックすることが大切です。
6-3.付帯サービスの見直し
団体信用保険や繰上げ返済手数料無料という商品も増えてきていますし、給与受け取り口座にすることで金利をさらに下げてくれるという金融機関もあります。他にも、イオン銀行ならば、住宅ローン借り換えでイオン店舗やオンラインショップでの買い物時に毎回5％割り引いてくれるという特典があったりなど、金融機関独自のサービスがつくこともあります。ライフステージやライフスタイルに合わせて、付帯サービスも見直してみてはいかがでしょうか。
しかしながら、ガン保障特約や8疾病保障などについては、金利の上乗せで対応している金融機関もあります。年齢や健康状況のため借り換え時に加入できないこともあるでしょう。今すでに加入している生命保険等でカバーできるようならば、これらのサービスは不要かもしれません。総合的に検討する必要があります。
付帯サービスを見直すという視点からいえば、大手銀行のみならず、地方銀行や信用金庫、ネット銀行、労働金庫なども検討してみる必要があります。
6-4.固定金利がいいのか、変動金利がいいのか
金利には3つのタイプがあります。半年ごとに適用金利が見直しされる「変動金利」、特定の期間中の金利が固定される「固定期間選択型」、原則的に完済してしまうまで金利が変わらない「全期間固定金利」です。
変動金利は他よりも安く設定されていますが、今後上がっていく可能性が高いとされています。月ごとに返済金額が変わってしまう変動金利は見通しが立てにくいですし、常に金利変動に目を光らせていなければならないというわずらわしさもあります。
2017年現在、文字通り「超低金利時代」といえる状況です。今だからこそ全期間固定金利を選ぶのが賢い方法でしょう。
6-5.元利金等返済がいいのか、元金均等返済がいいのか
お金を借りると、借りたお金の残高（元本）に応じた利息を支払うことはご存じのとおりです。既に住宅ローンを利用した事のある方ならば「元利均等返済」か「元金均等返済」かのどちらかから選んだはずです。借り換えを検討するのなら、どちらがよいのでしょうか。
一概にどちら、とはいえないものの、注意したいのが保証料です。おおむねの場合、元利金等返済より元金均等の方が安く設定されていることが多いものです。また、元金均等返済の方が元金の減り方が早いため、借り換えによって金利が減り、毎月の支払額が変わらないのであれば、元金均等返済を選んで早い完済を目指すのも賢いやり方です。
まとめ
金利が市場最低限とも言われている今、住宅ローンの借り換えは月々の支払いを減らす・返済年数を短くするために最も効果的な方法といえるでしょう。また、その他のメリットをもたらしてくれる住宅ローンもあります。総合的に判断するため、自分たちのライフスタイルやライフステージに応じたものを多くの商品の中から選択しなければなりません。
- 金利3％の住宅ローンを1％の住宅ローンに借り換えできれば、返済総額を約900万円ダウンさせることが可能
- 金利1.54％の住宅ローンを、金利1.0％の全期間固定金利型住宅ローンに借り換えできれば、これまでと同額の毎月の返済額で返済期間を大きく短縮できる
- ボーナス返済併用を選んだものの、会社の業績が芳しくなくボーナスが減少傾向にある場合は、早めに借り換えをして毎月返済だけにする
- 病気や怪我、リストラ、転職による収入の減少など、住宅ローンの支払いが難しくなった場合は、現在返済中の金融機関へ相談する
- 家を維持し続ける意思がなくなった、離婚や親との絶縁など収入・家族構成の変化により家を手放さざるを得なくなった場合は、問題が大きくならないうちに売却
- 借り換え審査時にチェックされるのは、「経済状況の安定」「年齢と健康状態」「返済負担率と担保評価」
- 借り換え検討には、「他の借り入れ額」「金利と住宅ローン控除のバランス」「付帯サービス比較」「金利タイプ比較」などトータルで見直す
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