2017年3月に国土交通省が公表した「地価公示」では、東京都は4年連続して小幅ながら上昇、地方大都市圏は横ばいに、地方でも価格下落は縮小とされています（平成29年地価公示│国土交通省）。特に都市部では求人倍率の上昇に伴ってか、関東圏・地方都市を中心に中古マンション成約件数（売買）が伸びています（首都圏不動産流通市場の動向（2016年度）│東日本不動産流通機構）。
生活は、仕事と切っても切れないものです。これから東京オリンピックに至るまで首都圏では仕事の数は増大、住まいを求める人々が増えていることが、上記の資料から透けて見えます。
この“需要”を見越して、マンション経営をしてみようか、とお考えの方もいらっしゃることでしょう。そのような方は、リノベーション（大規模増改築）によって人気の上がる中古マンションの事例も多く見聞きし、「どうせ投資するならマンションに」と思っておいでではないでしょうか。
とはいえ、マンション経営は「事業」です。闇雲に手を出すのは危険です。マンション経営に関する基本的な事柄や、成功・失敗の原因など、「マンション経営のいろは」をご説明いたします。
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1.マンション経営のメリット5
マンションを手に入れるということは、土地と建物という資産を入手するということです。その他にマンション経営を行うメリットは何でしょうか。
1-1.資産を手に入れる
先に触れたとおり、マンションを購入しマンション経営するためには土地と建物という資産を手に入れる必要があります。それはあなたの持ち物として価値あるものです。
1-2.入居者からの賃料でローンを支払える
自分のものとしたマンションを賃貸物件とすることで、組んだローンの月々の返済が楽になります。ケースによってはプラスが出ることもあり、繰上げ返済でローンの返済期間を大幅に短縮できることもあります。
1-3.ローン支払い後は「収入」に
マンションをローンで手に入れ、そのローン支払いが完了すれば、その後入ってくる賃料はすべて収入となります。マンションという資産運営の「おいしさ」はここからです。
1-4.経済環境の変化に強い
マンション経営のための“原資”である不動産は、経済環境の変動に強いことはご存知のとおりです。特に市街地のマンションはその利便性の高さから、賃料が大きく値崩れすることはほとんどなく、インフレ対策にはもってこいです。
1-5.生命保険代わりに
ローンを組んでマンションを購入する際、団体信用生命保険加入をします。これは、万一、契約者が死亡してしまったときにその後のローン支払いはこの団体信用生命保険が一括で行う仕組みです。この制度で、ご家族には「ローンの終わったマンション」が残されることになります。マンション経営に自信があればご遺族がそのまま大家業を続ければよいですし、もしも不安ならばマンションを手放しお金を手に入れることができます。
2.マンション経営のデメリット3
マンション経営を考え始めた方に向けて、あえて「デメリット」もお伝えします。大きな財産を手にし、運用するのですから、そのリスクも知っておくべきものです。
2-1.業者の勧誘に乗っかったら痛い目にあった
自分自身でマンションを管理し、家賃入金チェックやメンテナンスまで行えればいうことはありませんが、日中はサラリーマンとして勤務している方にとっては手間かもしれません。「この手間を省いてくれる会社はないか」―この隙を突いてくるのが投資マンション経営を勧めてくる悪質業者です。
売買の手続きから管理、時にサブリース（一括借り上げ）や空室保障といった一見ありがたいシステムを“エサ”にし、最終的に自社の利益となるよう悪質な勧誘をする会社もあるのです。特にサブリースは空室リスクが減るというよい面もありながら、サブリース契約更新を迎えるごとに家賃収入が減ったり、その会社で大規模メンテナンスをすることが条件となっていたりするものです。
2-2.災害への備え・老朽化への備えが必須
入ってくる賃料をそのままローンの支払いにまわしてしまい、災害や老朽化への備えにまで気が回らなかった、という失敗は、後に大変なツケとなってしまいます。ローン支払いには火災保険をセットにすることが求められますが、地震保険も検討しなければなりません。災害によって居住することに支障が出たとき、または不安に思うとき、入居者は次の住まいを求めて出て行ってしまうかもしれないからです。
マンションも数年ごとに外壁のメンテナンス、10年・20年サイクルで比較的大規模なメンテナンスが必要です。クラックから入り込んだ雨水が鉄筋をさびさせ、膨張することでコンクリートが破裂してしまい、その破片が通行人を怪我させてしまうといったトラブルもありえます。
入居してくれている人を守ること、そして周囲の人に迷惑をかけないためにも、メンテナンスに大きなお金が動くことを覚えておかなければなりません。
2-3.いざというとき、思ったように売れないことも
自分自身が高齢になり大家業がつらくなったとき、もしくは残された家族が大家業を望んでいないときには、手持ちのマンションを売却しなければなりません。そのようなとき、思ったような値段で売れないことも考えられます。
これもまた、マンション経営という資産運用のひとつの負の面です。とはいえ、ローンの支払いが終わっていて、なおかつ今後は家賃収入を当てにしないという条件さえ整っていればさほど大きな問題にはならないはずです。他の資産運用法にありがちな「ゼロになる」「マイナスになる」ことはないからです。
2-4.入居者を選ばなかったことで、マンション全体の雰囲気が悪くなった
マンションには、複数の賃借人が入居します。空室が多くなると収入面での不安から、「誰でもOK」と考えてしまいますが、それはNGです。
- 身元のしっかりしない外国人に貸してしまい、不審な人たちが多く出入りする部屋になってしまった
- 学生を入居させたところ、深夜まで大騒ぎし、他の入居者からの不満が噴出
- 普通の勤め人に貸したつもりが、怪しい物品を販売するお店になっていた
などのトラブルを生むことがあるからです。
一度乱れ始めたマンションの風紀を元に戻すのは難しいものです。安心・安全を求める他の入居者は出て行きますので、それを穴埋めするため誰でもいいと焦ってしまうと負の連鎖が始まってしまいます。
3.マンション経営に成功するための必勝ポイント3
マンション経営と一言でいっても、家主が考えなければならないことはたくさんあります。マンション経営を成功させるため最低限守らなくてはならないポイントは以下のとおりです。
3-1.ローン返済をすべて家賃収入に頼る計画を避ける
たった一室のマンション経営だったとしても、ローンの返済をすべて家賃収入でまかなう計画を立てることは避けましょう。空室になったときに慌ててしまいますし、設備などの故障で想定外の出費があったとき「手許金がすべてなくなった」「ローン支払いが滞ってしまった」といったことも起きてしまいます。
健全な資産運用のためには、ローン支払額をマンション購入（投資額）の4～5割にとどめることが鉄則です。これは空室対策だけではなく、金利上昇のリスクを排除する役目も果たします。
3-2.可能な限り自分で管理する、ないしは管理会社を厳選
マンション経営から得られる利益は、別名「不労所得」です。一度よい入居者に出会えれば、長期間一定の家賃が入ってくるからです。
お勤めをしている方が自身でマンション管理することは大変です。そこで管理会社の登場です。しかしながら、質の悪い管理会社に管理を依頼してしまうと、管理会社が正しく管理をせず、結果的に大家と店子（たなこ＝入居者）が直接話し合わなければならないケースも出てきますし、時に退去時のメンテナンスも自ら行わなければならないほど雑な扱いをされることもあります。
管理会社に依頼しなければならない多忙な方であればあるほど、管理会社を厳選する必要があります。地方のマンションは、賃貸仲介をしてくれる不動産会社が管理会社を兼ねていることも往々にしてありますが、もしも不信感を抱いたら、思い切って他の会社に切り替える判断をしましょう。
3-3.ターゲットにあわせて随時手入れをする
立地条件やマンションの間取り、近隣の雰囲気によって、入居者の「ターゲット」は変わってきます。常にそのターゲットが求める条件を整えておくことで、空室期間を短く抑えることができます。
最低でも、10年に1度は水周り設備を最新のものに入れ替える、セキュリティ設備を取り入れるといったことも重要です。また、インターネット回線を入れて無料化する、エアコン完備、駐車場確保といった「オプション」を充実させることも必要でしょう。
常に「入居者がほしがるもの」を意識しておかなければなりません。
4.マンション経営に節税効果がある？
マンションを所有し、それを賃貸物件として貸し出すことには何らかの経済的メリットがあるのでしょうか。もしもあるとしたなら、どのようなケースなのでしょうか。節税面からみたマンション経営は以下に集約されます。
4-1.【事前準備】個人事業主の届けを出しておく
マンション経営で節税効果を望むのであれば、それを「業」として臨まなければなりません。「所得税の青色申告承認申請手続」（所得税の青色申告承認申請手続│国税庁）を行って事業者として認めてもらい、なおかつ確定申告の際に青色申告を行います。
青色申告とは、不動産所得などの事業を行っている人が行う確定申告の方法です。「所得税の青色申告承認申請手続」を行っておけば、赤字が出た場合最長3年間繰越ができる、家族を雇用することができるなどの“特典”があります。また、固定資産税やローン借り入れの際の金利、修繕費、マンションにかかる各種保険料などを経費として計上することができます。経年劣化を勘案した資産の価値下落も、定められた計算式で控除でき、これを「減価償却費」と呼びます。
しかしながら、複式帳簿の作成や決算書の作成といった事務手続きが増えてしまうことも注意点です。
4-2.【節税効果あり】新しいマンション・家賃収入高め
マンション購入につきものの登録免許税、また不動産取得税を計上できる初年度はこれらを経費として計上できます。また、マンションの減価償却費も、理論上利用可能な年数（耐用年数）毎年同じ額を控除します（定額法）。
このため、比較的新しいマンションを購入し、必要経費以上の家賃で貸せるマンションならば節税につながる、といえます。
4-3.【節税効果なし】古いマンション・家賃収入を上げる工夫せず
特別便利な立地であれば別ですが、そのようなマンションはやはり高値です。手ごろな値段で買える中古マンションを購入しても、すぐに満室になることは稀でしょう。このようなマンションを入手するのであれば、上記で触れたように入居希望者の心をくすぐるような手入れや工夫を実施しなければなりません。
その工夫をしないまま賃貸物件として公開したところで、希望者が集まることはありません。つまり、節税以前に収益を上げることができないのです。
それでもなお、なんらかの理由で中古マンションを手に入れたいのであれば、既にいくらかでも入居者のいる状態のマンションを探します（オーナーチェンジと呼ぶ）。今の入居者が出て行ったときに1室ごとに室内リフォームをする作業を繰り返すことで、入居者にとっての“価値”を少しずつ上げることができますし、計上できる費用も積み上げてゆくことができます。
地道な作業となりますが、節税効果を狙うのであれば手間を惜しんではなりません。
まとめ
マンション経営について、基礎的、かつ重要なことをお伝えしました。ここで覚えておきたいのは以下の5つです。
- 2017年3月に国土交通省が公表した「地価公示」では、東京は値上がり・地方大都市圏では横ばい・地方でも下落幅は縮小。特に東京・首都圏では住まいを求めている人が増えている
- マンション経営は、「財産を手に入れること」。入居者からの賃料でローンを支払えるうえ、持ち主に何かが起きたときには遺族の資産となる
- 資産を持つということは、管理・メンテナンスに手間隙がかかるということ。管理会社の厳選、メンテナンス費用の積み立てなど、経営手腕が求められる
- ターゲット（入居希望者の層）にあったリノベーション・リフォームを行うことで、常に魅力的な物件と見られるよう努力する必要がある
- 税務署に「所得税の青色申告承認申請手続」の届けをする。生業とすることで必要経費を計上することができるので、物件によっては節税効果も
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