2018/04/13   住み替え

価値ある家(マンション)を手に入れるためチェックしたい3つのポイント!

auiewo編集部
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住宅・建設業界のライター歴8年の編集が主に執筆。必要とされる記事をわかりやすく執筆することを目指しています。
住宅取得資金の贈与を受ける場合の対応をわかりやすく解説!

–家づくりはカタログ一括請求から始めよう!–

本文に入る前に、マイホームを考えているあなたに向けて重要なことをお伝えします。

マイホーム作りでまず初めにやらなければいけないこと、それは「住宅メーカー選び」です。

土地探しよりも、資金調達よりも、まず初めに住宅メーカーを探すことが大事。というのも、依頼する住宅メーカーに関して後悔する声が後を絶たないからです。

建てた後に後悔してしまわないように、初めの段階でメーカーの比較を十分に行っていきましょう。

でも全国各地に無数にある住宅メーカーからどれを選べばいいかわからない

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家やマンションを購入する際、今の希望(住みやすさや交通の利便性など)のみならず、将来にわたって価値が下落しづらい物件を希望していらっしゃいますか?

そのようなときに、気をつけるポイントがいくつかあります。できれば子供に財産として残したい住まいを手に入れるにはどのような点に気をつければよいのでしょうか?

家(マンション)を購入しようと考えている方に、「価値の下がりにくい物件の探し方」をお伝えしたいと思います。

本文に入る前に、この記事を読んでいるあなたへとっておきの情報をお伝えします♪
 

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1.【その1】「東京オリンピック」までがひとつの山、不動産事情を知る

2018年現在、東京とその近郊では地価が上昇中です。これは、東京オリンピック開催そのものがその理由と考えられている向きがありますが、それだけではありません。

東京オリンピック開催までに伴う“仕事の東京一極集中”に加え、これに付随する人口の流入超過により住まいが不足傾向にあるからです。さらに外国人の投資目的のためのマンション購入も手伝って、地価の上昇が続いているのです。

地方都市でも同様の動きがあります。過去の「ドーナツ化減少」の頃に建った郊外の家が高齢者のみの世帯となり、より利便性の高い市街地に戸建てやマンションを購入し移転するといったことから、市街地の地価が上がったところも少なくありません。

社会全体に「東京オリンピックまでは、ある程度経済状況もよいまま推移する」という認識があることから、東京近郊ないしは地方の市街地での地価高騰は続くとみる専門家もいます。言い換えれば、「東京オリンピック以降は、地価の下落が始まる」といえる、という訳です。

もしも、今現在、「近いうちに家(マンション)を買いたい」、と考えている方は、ここ数年で頭金を貯めるなどの準備期間に当てるのもひとつの方法といえるでしょう。

2.将来「賃貸物件として貸せるかどうか」もひとつの見極めポイント

家(マンション)を購入する際、いつの時代であっても気にしておきたいのが「将来、賃貸物件として貸し出しできそうか」という点です。

その世帯の家族構成や世帯主の世代によって、家やマンションに求めるもの(部屋数/階数/設備)が変化するものです。もしもお子さんがその家やマンションを引き継いでくれればよいですが、核家族が当たり前となった日本においては、家を継ぐというより、その家やマンションを財産として残す、といった意味合いが強いものになります。

財産としてお子さんに残したとき、ないしはご自身が高齢となり、より利便性の高いエリアに住み替えしたいときに重要なのが、「賃貸物件として貸し出しできるか」「より高く貸せるか」というポイントです。

東京近郊においても、地方都市においても、人気のあるエリアは、交通の便がよい・買い物や病院へ通いやすい・近くに学校があるなど、家族の暮らしに必要なものが揃っているエリアです。

つまり、

・家(マンション)購入時は多少高くとも、不動の人気を誇るエリアやその近隣

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に不動産を購入するとよいと言えるでしょう。

特にファミリー層に人気のエリアについては、地元に根付き、賃貸物件に強い不動産業者に聞いてみると情報を得ることができます。しかし「賃貸を借りる/貸す訳でもないのに不動産屋には行きづらい」ということもあるでしょう。

そのようなときは、賃貸物件を取り扱っているサイトで、相場を調べるという方法があります。

「東京都の家賃相場・賃料相場情報を探す│SUUMO関東版」


https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/

3.実際の「取引価格」から相場観を養い目を肥やす

新築物件でも中古物件でも、希望のエリアでいくら位の家(マンション)が売買されているのかをチェックし続けることで、いわゆる「相場観」を養うことができます。

不動産を紹介するサイトでもチェックすることができますが、これは売主の提示した“売却希望価格”であり、実際の売却価格はそれよりも下がっている可能性があります。このことを考えると、他の方法を探さなければなりません。

3-1.「レインズ」の活用

 

レインズとは、「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」の略称で、不動産業者が「このような物件が売りに出されました」という売却に伴う情報を共有するために使われています。

原則レインズは、会員である不動産業者のみ閲覧が可能ですが、一部の情報は一般の人も見ることができます。

https://system.reins.jp/

 

その他では、

「不動産物件検索│不動産ジャパン」


http://www.fudousan.or.jp/

このサイトでは、不動産の売却や購入に関する各種情報も掲載されていますので、家(マンション)の購入を考え始めた方にとって、教科書代わりともなってくれます。

3-2.「不動産取引価格情報検索」の活用

国土交通省もまた、実際の売却価格の情報を公表しています。「不動産取引価格情報検索」で、年度の四半期ごとの変動を調べることができます。

エクセルの扱いに慣れている方にとって便利なのが、

・宅地
・土地
・土地と建物
・中古マンション
・エリア

など、条件を絞り込んだ上でCSVデータをダウンロードできる点です。

「家(マンション)を買おう」と考えているエリアのデータを長期的に見ることにより、実際の売却価格の上下をチェックすることができますので、本当に価値のあるエリアを確認するのに適しています。

「不動産取引価格情報検索│国土交通省」


http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

4.価値ある家(マンション)を手に入れたいときに優先すべきこと

上記で触れたとおり、将来も賃貸として貸し出せる、また売却のときに有利なのは、家という“上モノ”ではなく、エリアであることをご理解頂けたことでしょう。

一般的な人の場合、予算は青天井ではありません。この事を考慮すると、予算内で重きを置くべきは、

・家<土地

といえるでしょう。

もちろん、耐震性など家に不可欠な条件を満たすことは基本です。しかし家そのものにこだわりを詰め込むことで予算を圧迫するより、土地の価値の高いエリアに敷地を買い、家の内装など削れる部分は削る工夫で、「将来にまでわたって価値のある物件」を手にすることができます。

5.価値あるエリアで物件を手にする方法

人気が高く、土地の値段も高いエリアは、既に家やマンションが建ち並んでいるはずです。そのことを考えると、中古物件にも目を向けてみる必要があるでしょう。

5-1.不動産情報のチェック

不動産を幅広く紹介しているサイトを利用し、中古の家(マンション)を探してみるのもひとつの方法です。しかし大手サイトに広告として物件紹介をするには費用がかかるものです。そのため、地場に根付いた“駅前不動産屋”の持つ情報は掲載されていない可能性があります。

実際にそのような不動産業者の公式サイトを確認する、その不動産業者に出向いてみることで、大手不動産サイトには掲載されていない物件に出会うこともあります。

5-2.競売物件のチェック

もしも、ある程度建築に明るい、ないしは親族や友人に建築関係の人がいる場合、競売物件をチェックすることもできるでしょう。

競売物件とは、自己破産や税金の滞納などにより、強制的に取り上げられてしまった物件です。手入れはされず現状のまま売却されること、購入は入札方式であるなど、少々ハードルは高くなりますが、その分安く手に入れられるというメリットがあります。

競売にかけられる際、地方裁判所(支部)窓口や、地方裁判所サイトで、通称「三点セット」と呼ばれるものが公開されます。敷地の広さ、物件の状態、物件に対する専門家の見解、持ち主本人に関するヒアリング内容などが記載されています。

これらを見て総合的に判断しなければなりませんが、先に触れたとおり、物件は手入れがなされていない現状のまま競売にかけられます。つまり、手入れをしなければ住めないことも考えられますので、建築に明るいこと、ないしは建築関連の知人がいることは重要なポイントとなります。

また、競売にかけられているにも関わらず、落札されるまで元の持ち主や借り受けている人が住み続けている可能性もありますので、その人と明け渡し交渉でこじれることもあります。これについては、裁判所は介入してはくれません。

そのリスクに対処できるようであれば、人気のエリアの家(マンション)を比較的安く手にできる可能性もあります。

「不動産競売物件情報について│裁判所熊本地方裁判所」


http://www.courts.go.jp/kumamoto/saiban/tetuzuki/fudosan_bukkenzyoho/index.html

5-3.空き家バンクのチェック

地方自治体が、移住者を招き入れる工夫のひとつとして「空き家バンク」情報が公開されています。

空き家(売り物件/賃貸物件)を紹介すると共に、自治体によっては移住に伴う“お世話係”となるNPO法人の紹介、住宅改修に関する補助制度を設けていることもあります。

空き家バンクといっても、利便性のあまり良くない不人気エリアの物件ばかりが掲載されている訳ではありませんので、一度見てみることをおすすめします。

空き家バンクに掲載されている物件は、自治体が所有・売却するわけではなく、あくまで紹介で、実際の売買においては仲介不動産業者を介して行われます。

そういった点では、先に触れた競売物件より安心して検討できる家探しといえるでしょう。移住と同時に家を手に入れようとなさっている方には、選択肢がひとつ増えるといってもよいでしょう。

まとめ

長く価値を持つ家とは、「人気のエリアにあるかどうか」がとても重要です。たとえば「住んでみたいまちランキング」といった情報がテレビやネットで流れることがありますが、そのような場所は得てして地価が高いものです。

人気が高い=人が住みたがるといった“公式”が成り立ち、実際、賃貸物件であれば賃料は高めですし、中古物件(家ないしはマンション)であっても相場は高いものです。つまり、このことこそが、家に価値を与えるといっても過言ではありません。

今回は、家(マンション)の価値を高く保つための秘訣をお伝えしましたが、特に覚えておいて頂きたいことは以下の5点です。

1.関東圏は、東京オリンピックまで地価が上昇傾向と考えられている。地方都市においても逆ドーナツ化現象で市街地の土地が値上がり傾向

2.交通の便がいい・買い物や通院に便利など、生活するに当たって便利な場所は人気が高く地価が高い

3.「レインズ」や「不動産取引価格情報検索」を使い、売り出し価格や実際に取引された価格を追うことで相場観を養うことも必要

4.同じ予算ならば「家<土地」で考える。条件の良いエリアにある家(マンション)なら、賃貸にすることも売ることもできる

5.地価の高いエリアで家やマンションを購入する方法は、不動産業者仲介、競売、空き家バンク利用など。しかし競売は手間の面でハードルが高くなることも

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