土地購入だけでもローンは組めるか？だとしたら注意点ってあるの？

将来的に家を建てる予定はあるけれど、施工会社選びや間取りプランはまだまだ決まっていない。

しかし、気に入った土地が思っていたよりも早く見つかってしまったというパターンの場合、土地だけ先に購入するためにローンは組めるのでしょうか。

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１．土地だけ先に購入は出来る！…でも？！

自己資金や潤沢な現金で土地を購入する場合は、土地のローンについては関係ありませんが、多くの人は土地を購入する際に、ローンを組みます。注文住宅を建てる場合、土地を先に購入してから、後で家を建てるという手順になるからです。注文住宅の場合は、マンションや建売住宅のように、土地も家も同時に購入できないからです。

つまり、今回のタイトルの回答になりますが、注文住宅を建てる場合、土地だけ先に買うためのローンは組めるということです。

但し、これは建前上のことなので、留意しておく点がいくつかあります。そもそも、住宅ローンを組んだら税金が控除される「住宅ローン控除」というのは、家の購入促進のために作られた制度です。

一般的に、土地だけを購入するというと、みんなが家を建てるわけではなく、駐車場を作って経営するなど不動産投資目的の事業としての側面もありますよね。その場合は、事業ローンになるので、住宅ローンは当然使えませんし、住宅ローン控除も対象になりませんよね。

あくまでも、家を将来的に建てるために先に土地を購入する場合に限って、家が完成した時点で住宅ローンが使え、住宅ローン控除の対象となるのです。

では、土地を先に購入する場合にも住宅ローンは使えるのかというと、実は使えません。建前上、住宅ローンは、住宅に対して抵当権を設定して融資を実行するので、建物が完成していなければ融資の実行はされません。家を建てるのはまだまだ先だという人は、住宅ローンが使えず、土地だけのローンを長く組むことになります。土地をローンで購入する場合には、土地先行融資やつなぎ融資という名称のローンを組むことになります。

土地を購入してから期間が開いた後に家の建築をはじめるなら、家が完成したときに住宅ローンの融資がおりるので、土地のローンが残っていれば、住宅ローンと一本化して借り換えるという方法を取れば、住宅ローン控除も受けられることになります。

土地先行融資とつなぎ融資とは？

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでに一時的に借り入れすること。住宅ローンを組む金融機関と同一の金融機関に依頼することでスムーズに融資が進みます。

土地先行融資とは、家を建てることを前提に土地代だけ先に融資してもらい、家が完成した時点で家の分の融資を追加してもらう方法。

基本的には、家を建てるのがまだまだ先であっても、土地を購入してすぐ家を建てる場合であっても、注文住宅にするなら基本的には土地だけを先に購入するということになるのでローンの組み方については、大差ありません。

しかし、家を建てるのはまだまだ先といっても、１年以上、家を建てる予定がないけれど土地を購入しておきたいという、ゆっくりとした建築プランを建てている人もおられるでしょう。そこで、土地だけ購入してローンを組む場合に、もっと具体的に注意点すべき点について、次項でご紹介します。

２．土地だけ先に購入するときの４つの注意点

２－１．金融機関によっては家のプランがないと厳しい

土地だけでもローンが組めるというのは、前項でもご紹介した通り、家を建てることが前提となるため、家の建築プランが全くない状態だと、金融機関からあまり良い顔をされません。

しかし、ケースバイケースで、金融機関によっては、１年以内に建てるならOK、５年以内ならOKなど条件が異なります。また、都市銀行と地方銀行の違い、支店の違いなどで、土地だけでも融資してくれる場合と、やはり建築プランがないとダメだと言われる場合もあるので、いろいろな金融機関をリサーチすることが大切です。方法については後ほど紹介したいと思います。

そして契約の際には契約書をよく読むようにしましょう。

２－２．自己資金があるなら土地代と諸費用にまわそう

気に入った土地があるなら、まず土地のローンを組んでしまうのではなく、自己資金をどの配分で使うか検討することも大切です。

土地より建物代金の方が高くなるだろうから、自己資金は使わずにおいておこうとする人も多いでしょうが、家の借り入れに関しては住宅ローンという金利面でも優遇措置があるので、工事着手金などの諸費用だけとっておいて、土地代金にまわせるならそちらに配分するのが得策です。

土地だけのローンは、金利が住宅ローンよりも高いため、なるべく元金を減らすためです。

２－３．土地の名義に注意

土地と建物を別に購入する場合、何年も期間が開いてしまうと、土地の名義と建物の名義を変えてしまって住宅ローン控除が受けられなくなることがあるので注意しましょう。

例えば、土地は妻名義、家は夫の名義にしてしまい、後で住宅ローンを一本化した場合、土地しか名義のない妻は住宅ローン控除を受けられなくなります。

２－４．二重ローンに注意

親が子供のために土地だけ先に購入するケースもよくありますが、これも注意が必要です。親が自分たちの住んでいる家の住宅ローンやその他のローンがあれば、二重ローンになるので、土地のローンが組めない可能性もあります。

◇土地だけローンのリスク

その他にも、土地だけのローンにはリスクがいくつかあります。

• 現在の住まいの家賃などの費用を支払いながら土地のローンもダブルで支払う
• 家の竣工が遅れた場合、想定外に費用がかかる可能性もある

こういったリスクを考慮すると、なるべく早く家を建てた方が良いということになりますね。

３．理想は土地購入日の翌日から着工すること！

土地だけ先にローンを組むことは、冒頭でもご説明した通り、可能です。しかし、土地のローンが先行してあるため、家の着工が遅れるほど、高い金利の支払いに追われるので損をします。土地と家を購入するとなると一生の買い物ですので妥協はしたくないですよね。

しかし、何十年とローンの支払いがあるのですから、必要以上に費用がかさむのも得策ではありません。なるべく総費用をおさえるようにすべきです。ではどうするべきか、その理想の答えは土地購入日の翌日から着工することです。

気に入った土地があったからすぐに押さえておきたいという気持ちはわかりますが、とにかくその土地をベースに施工会社に間取りプランや見積もりを作ってもらってから土地の購入を検討するようにしましょう。すみやかに土地先行融資を受ける裏技は強気で出ることです。

不動産会社に土地を購入したいとたずねれば、「家のプランを持って来い」といわれ、施工会社にプランや見積もりが欲しいとたずねれば、「土地を先に買え」といわれ、どうすれば良いのかと心を痛める人は多いでしょう。

そこで、土地購入から家の着工、住宅ローン実行までをスムーズに進めるための裏技の手順を以下の１０ステップでご紹介します。

1. まず本気で建築家などを探す
2. 土地は理想の広さに近いものを適当な不動産会社で探し、契約しなくても良いので資料だけもらっておく
3. 施工会社に土地の資料を持っていき、間取りプランや見積もりなどを作成してもらう
4. ここから本気で土地購入のために信頼できる不動産会社を探す（はじめに提示した土地は事情によりキャンセルしたということにします）
5. 本当に欲しい土地の「土地だけローン」の事前審査を受ける（土地資料、間取りプランや見積もりが必要）
6. 融資の承認がとれたら土地購入
7. 建築家などと契約
8. 建物分のローン審査、承認
9. 約束の年数以内に家を建てる
10. 住宅ローン融資実行→引き渡し

ローンは組める！裏技を知っておこう

不動産会社と建築家などの建物部分のパートナーの両者の言い分を聞いている限り、前に進みません。ですから、決して弱気にならずに、建築家などパートナー選定を優先してプランと見積もりを先に取るようにしましょう。

どうしても気に入った土地があって先に押さえたいという場合は、いくらかの手付金を支払うことで少しの間なら待ってもらえる場合も多いのですが、その期間がどのくらいなのかは不動産会社やオーナーによって違いますので、じっくり相談してみましょう。

先にも説明したように、金融機関によって審査は様々です。どうしても、先行して抑えておきたい土地が出てきたら、住宅ローン一括審査申込サービスを利用して、複数の金融機関に審査を申し込んでみるのも手です。