設計者：秦野浩司さん
市街地で良く目にする旗竿地。
旗竿地という言葉を初めて目にされた方のために少しご説明します。
旗竿地とは、出入り口となる通路部分が狭く、その奥に家の敷地となる部分が存在する形状の土地のこと。
文字通り、のぼり旗のような形をしています。
市街地に近づくにつれ、この旗竿地の率は高くなります。
最近開発造成されている郊外の住宅地でも見ることもあります。
この旗竿地、一見「不便そう」というデメリットに注意が行きますが、本当にデメリットだけなのでしょうか。
この旗竿地について、少し考えてみたいと思います。
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１．旗竿地のデメリット
市街地に多い旗竿地。
家が密集しているエリアである以上、このような形状の土地は致し方ない部分があります。
- 出入りがしづらい
- 家が建て込みがちなので、プライバシーの面が心配
- 採光や通風の面で工夫が必要
- 土地の出入り口部分が固定されているので、間取りもある程度決まってしまう
- セキュリティ面で不安を感じることがある
- 通路部分を２台以上の駐車場として使用する場合、縦列駐車となり不便
これらが、旗竿地のデメリットとされています。
２．旗竿地のメリット
デメリットばかりがつい目につく旗竿地ですが、それを上回るメリットが見いだせる土地が発見できるケースがあります。
それは、やはり市街地、特に人気のあるエリアの土地です。
人気のある利便性高いエリアは、それでなくても土地が高いもの。
旗竿地のメリットとしては
- 希望する人気の高いエリアであっても比較的安く購入できる
- 人気エリアにありがちな、まちの喧騒から離れて静かに生活できる可能性
- 通りからは見えないので、家の外観よりも内装に建築費用のウエイトを置ける
- お子さんがいらっしゃるなら、玄関のすぐ目の前が車通りでないことからくる安全性
があります。
お施主さまであるあなたのご家庭が何を優先するかにはよりますが、どうしても「人気のエリアに」というポイントを外せないのであれば、この旗竿地は救世主となってくれるかもしれません。
３．旗竿地で注意したいこと―建築費用の面
建築に使用する重機が入りづらいほど通路部分が狭い場合、資材の運び込みや建築作業の面において人力に頼らざるを得ない場面が出てくるはずです。
そのため、どうしても建築費用が上がってしまうことが考えられます。
時にはその差額が、１００万円単位となるケースも。
ですが、そこは旗竿地のよいところを活用して、通路からダイレクトに見える面以外の外観は多少目をつぶるなど、コスト削減できるところを探してみましょう。
最初から外観にはこだわらないという方でしたら、予算を内側、つまりご家族が快適に暮らすための内装部分にかけるという考え方もできます。
使用する資材によって、家のコストが大きく変わることは容易に想像がつきますね。
土地というメリットをメインに考えたのなら、妥協できる部分はないか事前に検討しておけば良いだけです。
更地で、まだ水道管などのインフラが敷かれていない状態での販売でしたら、この通路部分の距離が長くなればなるほど費用はかかってしまいます。
これは、致し方ない事…生活と直結する部分ですから削ることはできません。
また、隣地との高低差がある場合、日当たりや通風の面ではメリットが現れますが、擁壁工事や杭、地盤改良などが必要になることもあり、建築コスト面に影響を与えることもあります。
通路部分に関する一般論として、この幅が２・５メートル以上あれば、一般家屋建築用に使用する建築用重機の出入りは可能とされています。
また、２メートルであれば、軽自動車がやっと停まる程度です。
４．旗竿地で注意したいこと―法律の面
家を建てるためには、建築基準法など各種の法や基準によりルールが定められています。
新たに旗竿地を購入する場合でしたら既にクリアされているポイントでしょうが、通路部分が公道に２メートル以上接道していなけばならないというルールがあります。
もしくは、隣地に公園や緑地がなければなりません。
もしも、既に家が建っていて、それを更地にして建て替えるという場合、これらのポイントをクリアできていなければ、アウト、となってしまうケースがあります。
この点をどう見分けるのかというと、その土地を取り扱う不動産業者に問い合わせをするのが早い方法です。
再建築不可の場合は、「重要事項説明」に当たりますから、必ずこの点を一番に説明してくれるはずです。
また、実際に家を建てる相談をしているであろう建築家、土地売買の仲介となる不動産業者と共に現地を見に行くとベストです。
また、四方八方を家に囲まれていることの多い旗竿地ですから、火災という事態を想定し、地方自治体の安全条例により耐火基準が厳しいことも珍しくありません。
このため、先の建築用の重機が出入りできるかどうかのコストとは別に、建築資材の面でコスト高となる可能性も折り込んでおいてください。
５．肌竿地こそ、建築家の腕の見せ所
旗竿地や狭小地など、「クセのある土地」ほど、建築家の知恵と技術を要する家はありません。
大手ハウスメーカーでは、まず取り扱ってもらえないであろう旗竿地の家。
それだけ、知恵と工夫、技術が求められるのです。
採光や通風だけを見ても、周囲の環境を充分に理解した上で臨まなくてはなりません。
敷地ぎりぎりに建てられたお隣の家の影響をいかに避け、明るさと風通しを確保するのか…。
その土地その土地ならではの問題が存在します。
これらを、専門家としての見識を持って、解決する必要があるのです。
規格化された家では対応できないのは当たり前の事です。
ご近所の家との関係性、セキュリティ面での配慮、狭く見えがちな敷地を充分に活かす工夫、そのどれを取っても、経験ある建築家の出番なのです。
旗竿地の良さを活かす家にするには
これまで見てきたように、旗竿地にはデメリット・メリットが存在しました。
- 旗竿地のデメリット
採光や通風の面で工夫が必要。
土地の出入り口部分が固定されているので、間取りもある程度決まってしまう―など。 - 旗竿地のメリット
希望する人気の高いエリアで安く購入できる。
通りからは見えないので、家の外観よりも内装に建築費用のウエイトを置ける―など。 - 旗竿地で注意したいこと―建築費用の面
建築用重機が入りづらい時は人力に頼る面が出てきてしまい、コストに反映されてしまう。
水道管などのインフラが敷かれていない、隣地との高低差があるなどの場合、それらの手当てのために土地代だけでなくこれらの コストも必要になるケースがある―など。 - 旗竿地で注意したいこと―法律の面
公道に２メートル以上接道している、隣地が公園・緑地であるなどの条件を満たす必要がある。
自治体によっては、防火基準を高く求める場合がある―など。 - 肌竿地こそ、建築家の腕の見せ所
規格化されたハウスメーカーでは対応できない旗竿地・狭小地こそ建築家の知恵や技術が必要。
その土地の持つクセ、近隣の家との関係性などを十分考慮しなければ快適な家にならない。
「どうしても人気のエリアに家を持ちたい」というニーズが上位に挙がっている場合、この旗竿地は大きなメリットをもたらしてくれます。
比較的安価に土地を購入できるからでした。
ですが、その分コストが上がってしまうかもしれないこの旗竿地。
予算内でどう収めるか、専門家である建築家の知恵を借りる必要がありました。
このブログでも何度か取り上げましたが、最終的に価値として残るのは土地の価値。
それを考えれば、利便性の高いエリアに例え旗竿地であっても土地を持つというのも一つの考え方です。
いずれにせよ、総合的に考え、最終的に判断するのはお施主さまとなるあなたです。
人気のエリアを最優先に考えるのか、多少不便でも広々とした郊外の土地を選ぶのか―。
ひとつの大きな分岐点ともいえるポイントとなるでしょう。
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