最近は、親の介護や共働きのため子供の育児支援をして欲しいなどの理由で、二世帯にリフォームする人が増えてきています。
しかし、元々は別世帯で暮らしていた人間が共同生活をするとなると、いくら親子とはいえ、生活習慣の違いや気疲れなどから様々なトラブルに発展する可能性もあります。
そこで、同居トラブルを回避するために、二世帯リフォームする前に是非知っておくべき注意点を5つにまとめます。
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二世帯住宅のモデルプラン
注意点をご紹介する前に、まず二世帯リフォームというとどんなプランがあるのか、知っておく必要があります。
ここでは、二世帯リフォームの代表的な3つのプランをご紹介します。
この3つのプランは、登記に関して非常に重要となってきますので、覚えておいて下さい。
完全分離型
共有スペースを全く作らず、世帯ごとに設備などを完全に分けたタイプになります。
玄関、キッチン、バス、トイレなどが2つずつあり、プライバシーを守れるので、トラブルが最も少ないプランになります。
- 縦割りプラン
住まいを縦方向に分割したタイプのスタイルです。
光熱費を別々にしたい人や、生活音を気にする場合におすすすめです。
但し、床面積がある程度必要になってきます。
- 横割りプラン
住まいを1階（親世帯）と2階（子世帯）で分割したタイプのプランです。上下分離型ともいいます。
メリットはマンションのようにワンフロアで使い勝手が良いと言う点です。
一方で、調理時のニオイや生活音は漏れやすいというデメリットがあります。
一部共有型
玄関、バス、トイレ、リビングなどは共有で、キッチンや寝室などは別というプランです。
最低限のプライバシーを守りつつ、コストを抑えることができます。
完全共有型
寝室などのプライベートな部屋以外はすべて共有するタイプのプランです。
ぷプライバシーがあまり守れないため、ストレスが溜まる可能性が高いというデメリットがありますが、コストが一番安くなるというメリットがあります。
自分たちの生活スタイルに合った二世帯住宅のプランを考えていきたいですね。
それでは、5つの注意点をご紹介していきましょう。
二世帯リフォームの注意点５つ
1.業者の探し方
二世帯リフォームを検討する場合、どのように業者を探せば良いでしょうか。
二世帯だからといって、業者が制限されているというようなことはありません。
注文住宅と同じように、大手ハウスメーカー、工務店、建築事務所などから業者を選ぶことになります。
一般的な注文住宅の場合は、業者の選び方もコストやデザインの自由度などを考慮して自分の希望に沿う業者を選ぶのが良いのですが、二世帯リフォームの場合はちょっと事情が違います。
今まで別世帯として暮らして来た人たちが、一つ屋根の下で共同生活を過ごすことになるのですから、同居した場合にいろいろなトラブルが起こる可能性を秘めていますよね。
そこで、将来起こりうるトラブルをなるべく避けるために、二世帯揃った状態で家の間取りプランなどを決めていく業者ではなく、「キッチン、ポストは別が良い、寝室にはカギが欲しい」などの細かい要望を、世帯ごとに相談に乗ってくれる業者を必ず選ぶようにしましょう。
そしてそれぞれの世帯の要望を角が立たないように「業者＝第3者からの提案」という形で、二世帯集まった時にプランを提示してくれる業者がおすすめです。
なかなか相手には言い出しにくい希望をさりげなく知らせてくれる「二世帯リフォームによくあるトラブルを熟知している業者」を選びたいですね。
2.建ぺい率/容積率の確認
二世帯リフォームというと、一般的には増改築を含む改修工事になりますから床面積が増えます。
そこで、リフォームを決定する前にチェックしておきたいのが建ぺい率、容積率の確認です。
自治体ごとに定められているので、市のホームページなどで現在の家の用途地域を確認し、どのくらい大きくリフォームできるのか、大まかにでも把握しておく必要があります。
また、検討しているプランの工法に問題はないか、増築に耐えられる柱や梁かどうかも、業者や建築士と一緒に確認しておきたいですね。
希望する間取りや設備などがあるでしょうが、二世帯住宅ですので、やはり親世代の介護を見据えてとりあえずバリアフリーにしておくのがおすすめです。
3.光熱費などの費用
二世帯リフォームで揉めるというパターンの中でも多いのは、やはり金銭面でもトラブルです。
ガス、電気、電話料金などは、二世帯で共有すると、後々揉めることが多いのです。
家が完成してからでは後悔しても遅いので、早い段階で配線、配管を分けてメーターを別々に設置するなどの対策をしておくことがトラブル回避のコツです。
4.ローン
親子であってもお金のことはトラブルになりやすいので、二世帯リフォーム費用を銀行などから融資してもらう場合、リフォーム費用の支払いプランについて、しっかり相談し、納得した上でリフォームを決定しましょう。
親子でローンを組んで返済する場合は主に2つの返済プランがあります。
親子でローンを組むメリットは、世帯主一人でローンを組むよりも融資条件のクリアがしやすく、しかも返済期間を長くできるという点です。
- 親子ペアローン
親子が別々にローンを組み、同時にそれぞれが返済していく住宅ローンです。
収入を合算して考慮するので、融資がおりやすく借入額も増やせるのがメリットです。
また区分登記をすれば、親も子もそれぞれ固定資産税の軽減措置を受けることができます。
親子ともに、団体信用生命保険に加入する必要があり、親は子の連帯債務者に、子は親の連帯債務者にならなければならないという利用条件はありますが、万が一、親か子のいずれかが亡くなった場合、亡くなった方のローン返済が免除されるというメリットがあります。
- 親子リレーローン
親がはじめにローンの返済を行い、親が死亡した後は、子がローンを引き継ぐのが親子リレーローンです。
ローンを引き継いだ子が80歳になるまでに完済すれば良いという条件なので、超長期的な返済計画が立てられます。
ただし、団体信用生命保険は子のみが加入する条件なので、万が一、親が死亡しても、ローンの免除はなく、子がそのまま残債を引き継ぎ、返済をしていくことになるというデメリットがあります。
親子リレーローンは融資の条件が緩くなるところがメリットですが、親が早く死亡してしまった場合を考えるとリスクがかなり高いので、親子ペアローンがおすすめです。
5.登記
日々の生活にかかる光熱費やローン返済だけでなく、資産価値のある家を登記する場合にも二世帯に不満が残らないように十分注意したいですね。
また、どう登記するかで家の間取りブランだけでなく、ローンや税金なども変わってきます。
つまり、間取りプランと登記に関しては同時に検討する必要があり、リフォームで最も重要な部分だということになります。
二世帯リフォームの登記には、次の3つの方法があります。
- 単独登記
二世帯を一戸の住宅をみなし、親か子の単独所有として登記する。
子世帯で単独登記する場合は、贈与税が発生するケースがあるので要注意。
- 共有登記
親と子の共有資産として登記する場合。
リフォームにかかった総費用をそれぞれの世帯で割合に応じて登記すれば贈与税は発生しない。
- 区分登記
二世帯住宅を二戸とみなし、住宅を分けて登記する方法。
二世帯リフォームした家が完全分離型の場合、区分登記ができる。
区分登記ができれば3種類の税金の軽減措置が受けられるメリットがある。
ポイントは、区分登記の可否です。二世帯住宅が、二戸とみなされるか、一戸とみなされるかによって変わってくるということです。
また、登記の区分とローンの種類、そして建てた家が一定の条件を満たせば税金の軽減措置も受けられます。
まず、「区分登記ができる＝二戸と見なされる」と、税金の軽減措置が受けられます。
そして、親子ペアローンで親子それぞれ返済する場合においては、以下の3種類の税金の軽減措置をそれぞれが受けることができます。
- 登録免許税の軽減措置
固定資産税評価額に一定の税率をかけて計算される。
区分所有の二世帯住宅の場合、条件を満たせばそれぞれ軽減措置が受けられる
（但し平成27年3月3日まで）
- 不動産取得税の軽減措置
二世帯住宅の床面積が50以上240平米以下の場合、住宅価格から1200万円が控除される。
控除後の金額に税率（3％）をかけたものが不動産取得税となる。
（但し平成27年3月3日まで）
- 固定資産税の軽減措置
一戸の住宅について土地が200平米までの部分は課税標準額の六分の一に軽減される。
200平米を超えると軽減割合は三分の一となる。
親子リレーローンの場合は、まず親世帯だけがローンを返済することになります。
単独登記で親の名義となる場合や、共有登記で代表者が親の場合は、親世帯に税金の軽減措置の通知がなされます。
一方、区分登記の場合は、二戸とみなされ、家はそれぞれの名義になりますからそれぞれに通知がなされます。
そして、それぞれの世帯が税金を支払うということになりますね。
まとめ
二世帯リフォームは、どれだけ二世帯でよく話し合ったと思っていても、それは本音ではありません。
家族だからこそ口にしづらいお金の問題、プランの希望というものがあります。
また、プランや登記、ローンの相談とステップが進むごとに、少しずつ不満をためてしまうと、家が完成してもそのうち些細なことでトラブルが起こり、結局はどちらかの世帯が出ていってしまうことになるかもしれません。
また、税金、ローン、登記に関しても、よく理解し、賢く節税できると良いですね。
そのためにも、二世帯リフォームで後悔しないように、5つの注意点を必ず押さえておきましょう。
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