坪単価とは？実際の建築費用と異なってしまう要因3つと、メーカーによって異なる理由

家を建てるに当たり、総額を計算するため検討材料に用いたくなるのが坪単価です。しかしながら、残念なことに、実はこの坪単価は家の価格実態を正しく表してはいないことがあるのです。

家を建てようと検討するとき、坪単価が私たちの目を“くらましてしまう”原因とは何でしょうか。その原因を知れば、望ましい家づくりができます。

今回は、坪単価を見るときの注意点や、坪単価以外に家の価格を大きく左右するポイントについてご説明しますので、後悔のない資金計画の知識としてお役立てください。

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1.坪単価の計算方法は、「本体価格÷延べ床面積」

まず、坪単価についてご説明します。坪単価とは、

・建物の本体価格÷延べ床面積

のことです。延べ床面積30坪の家を1,500万円で建てることができたとします。この場合は、

・1,500万円÷30坪＝坪単価50万円

となります。

※延べ床面積とは建物の各階の床面積を足したもの。玄関ポーチや吹き抜け部分などは含まれない。

2.坪単価と実際の建築費用が変わってしまう要因3

上記の方法で粗方の建築費用はわかるのでしょうか。「わかる」とお伝えしたいところですが、実は以下の3点から大きな違いが生まれます。

2-1.「建物本体価格」が何を指すのかがあいまい

建物本体価格とは、表示法に法的な定めはありません。よって、

・外壁・内壁・屋根・階段などがあれば「建物本体」とする

という最低限の考え方を示す会社もありますし、

・建物に加え、設備や外構工事まで含みすぐ生活できる状態を「建物本体」とする

という考え方の会社もあります。

ハウスメーカーなどがどこまでを含み坪単価と示しているのかを知らなければ、思わぬところで追加の費用が発生することがあります。

2-2.仕様や設備のグレードを標準のもので計算している

ハウスメーカーや大手工務店は、展示場にモデルハウスを構えています。このような家は、一般的に「通常望まれるサイズ・設備の1.5倍レベルで作られている」といわれるほど、広く、高価な設備でしつらえてあります。

その高価な家を見せつつ、カタログやチラシでは標準的な仕様・設備で計算してあることはよくあることです。

実際に相談が進むと「あれ、こんなつもりでは…」ということに遭遇するのは、この派手目なモデルハウスに惹かれてしまったことが原因です。

・モデルハウス≠標準仕様・標準設備

であることをしっかり理解したうえで、見学・相談に臨まなければなりません。

2-3.「標準仕様」に注文をつけることで跳ね上がる坪単価

たとえば仮に標準仕様・標準設備である程度納得するとしても、どうしても譲れない部分が出てくるかもしれません。

たとえば、最近ではハウスシックを極限にまで低減した壁紙もありますが、それでも心配で壁は珪藻土で仕上げたい、将来の介護に備えて広い浴室が欲しいといったケースです。標準仕様から外れてしまう場合、オプション扱いとなり、ぐっと坪単価が上がってしまいます。

カタログやモデルハウスで理想にぴったりのものを見つけた場合、すぐに飛びつかず、「これは標準仕様ですか、オプションですか」と確認するようにしましょう。

よくよくあることですが、カタログの写真には、小さな文字で「一部オプションを含みます」などと記載されています。隅々まできちんとチェックする、モデルハウスなら説明のためについてくれた営業担当者にたずねる、を欠かさないようにしてください。

3.家を建てるにあたって避けて通れない「地盤」の問題

長く丈夫な家を手に入れるには、「許容応力度」といって、建物や家具などの重みに耐えるよう、家を構成する部材の基準強度を決めている建築基準法に則った設計でなければなりません。

2000年に改正された建築基準法では、建物の基礎構造も国土交通大臣が定めた方法を採用すること、とされました。これに対応するため、地盤調査が実質「必須」となりました。

この地盤調査の結果により、家を建てようとしている土地が軟弱な地盤と判断された場合、地盤改良工事を行わなければなりません。この費用が、家の坪単価を大きく変化させる要因となるケースがあります。

※地盤調査と地盤改良については、以下の記事もご参考になさってください。

地盤調査から地盤改良までの流れ。一般住宅に使われる種類と特徴・費用を解説

4.なぜハウスメーカーによって坪単価が大きく違うのか

上でも触れましたが、坪単価の計算方法（どこまでを含むのか）には法的定めはありません。そのため、ばらつきが生じているのは既にご理解いただけたと思います。

しかし、建築業界においても「付加価値」はとても重要です。そのため、家という商品に何がしかの特徴をつけることで、それらのラインナップの坪単価が上がって見えているということも往々にしてあることです。

• ヤマダ・エスバイエルホーム＝ヤマダ電機らしくエネルギーゼロの家（ZEH）を提唱。太陽光発電システムや蓄電池、電力コントロールのHEMSを備えたラインナップ「スマートエコスタイルゼロ」
• セキスイハイム＝セカンドライフ向け。ヒートショック対策を施し、屋内でも自然と歩くことを楽しめる間取り、家族の思い出をたっぷり詰め込める収納が特徴の「楽の家」
• 大和ハウス工業＝家の一部を賃貸物件や店舗にする3階・4階・5階建ての「skye（スカイエ）」。広い土地を確保しづらい都市部でもマイホームを実現、なおかつその一部から収入を発生させる仕組みを提案。
• パナホーム＝屋内各部屋の温度差軽減、空気環境に配慮し、一年を通して快適に過ごせる仕組みで2017年グッドデザイン賞を受賞した「カサートプレミアム」。制震鉄骨軸組構造で地震への備えも。

ほんの一部のメーカーのご紹介ですが、このように、それぞれ商品により目指すものが異なり、それに適した仕様となっています。単にハウスメーカーの坪単価を比較するのではなく、「家に何を求めるのか」を明確にした上で条件を揃え、簡単な見積もりをもらい、ご自身で坪単価を出してみるのはいかがでしょう。

この作業の中で、あなたにとっての優先順位がはっきりするはずですし、それに伴って他の選択肢がないかと視界を広げるきっかけが得られることでしょう。

5.坪単価は、大きな建物ほど安くなる

もうひとつ、坪単価に関してお伝えしたいことがあります。

・30坪2,000万円の仕様の家を、半分の15坪にしても1,000万円にはならない

ということです。

この点で忘れてはならないのが、家の機能として欠かせないトイレ・バス・キッチン・洗面台といった水回り設備の存在です。それは大きな家だろうと小さな家だろうと必要不可欠です。

これらをトータルしたとき600万円としましょう。この設備を30坪で割れば20万円、15坪で割れば40万円と、1坪当たりの価格に大きな影響を与えます。とはいえ、大きな建物を建てる場合、広がった面積分、土地の費用や他の建築費が上がってしまうことにもなりますので、一概に大きな建物のほうが有利、ともいいがたい面があります。

坪単価を見るときには、この設備費用の面にもご留意いただきたいと思います。

まとめ

坪単価とは、家の建築費用の目安として用いられるもののひとつです。しかしながら、「その通りにはいかなかった」ということも多くみられ、これから家を建てようとお考えの方にとって、時折混乱のもととなっています。

今回この坪単価についてご説明しましたが、特にご記憶いただきたいのは次の6点です。

1. 坪単価とは、「本体価格÷延べ床面積」のこと。玄関ポーチや吹き抜けは含まず
2. 坪単価があいまいといわれるのは、会社によってどこまで含むのかが異なるから
3. モデルハウスやカタログで見る家は“ゴージャス仕様”。標準仕様ではないことが多く高い坪単価で建てている
4. 丈夫な家を建てるのに必要な地盤調査・地盤改良によって、建設費用が大きく跳ね上がることも
5. ハウスメーカーの家には特徴あるラインナップが。その付加価値（≒設備）により坪単価が大きく異なる
6. 仕様・設備を一定のレベルに設定し、自分自身の手で複数のメーカーの坪単価を割り出すことで「必要な家の条件」が見えてくることも

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