【2019年版】家を建てる前に知っておきたい、費用・土地・間取りに関する4つの知識!

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auiewo編集部
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住宅・建設業界のライター歴8年の編集が主に執筆。必要とされる記事をわかりやすく執筆することを目指しています。

「一生に一度のお買いもの」とされる家。将来的に家を持ちたいと考えていても、「家を建てるには何から始めればよいのか…」と思っていらっしゃる方も多いことでしょう。家を建てるには、予算、土地、家(間取り含め)、家を持つことに関わる各種費用など、様々な側面からトータルで考える必要があります。

ここではそれら4つのポイントを取り上げ、それぞれで考えておきたい問題を紹介します。

そして、2019年現在、活用できるかもしれない補助金や減税制度、また、家を建てることにまつわる“経済環境”についてもご説明いたします。

1.まず、家を建てるまでの大まかな流れを確認しよう

まずは家を建てるにあたって多くの人はどういう手順を踏んでいるのかをあらかじめご紹介していきたいと思います。大まかには以下の6つの手順を踏む流れになります。

まず、家を建てるまでの大まかな流れを確認しよう

1-1.情報収集によりイメージを固める

このページを読んでいる方はこの段階かと思います。情報収集によって、「どんな家がどのくらいの価格で建つのか」を知ることが大切です。そのためには、

  • 多くのハウスメーカー・工務店への資料請求をして数社の営業と実際に話してみる
  • 建築家が手がけた住宅の内覧会に足を運んでみる
  • SUUMO(スーモ)やHOMES(ホームズ)などの不動産情報サイトで物件を見比べてみる

ことが大切です。

1-2.購入申し込み

情報収集の段階でいくつかのメーカー(建築家)に目星がついたと思います。その中から気に入ったところに購入申し込みをします。

新築マンションや建売住宅の場合には「申し込み証拠金」が必要になるケースもあります。

1-3.住宅ローンの事前審査

購入金額が決まったら、「どの金融機関から」「いくらの金利で」「いくら借りるか」を決めて事前審査を申し込みます。事前審査では、この人にお金を貸しても大丈夫かという視点で審査しますが、

  • 完済時年齢
  • 返済負担率
  • 借入時年齢
  • 担保評価
  • 勤続年数
  • 健康状態
  • 年収

といった情報をみて判断します。

この時点では、「運転免許証」「源泉徴収票」といった書類が必要になります。

 

・過去に住宅ローンの審査について執筆していますので、合わせてごらんください

住宅ローン審査に通らない人の特徴!通過するうえで重要な7ポイント

1-4.契約

事前審査に通ったら、メーカーと正式に契約を行います。

なお、ハウスメーカーとの解約には違約金が生じる場合がありますので事前に「引き渡し時期」「請負金額の総額」「設計図面」など契約内容をよく確認してください。

1-5.住宅ローン申し込みと融資実行

つぎに住宅ローンの申し込みを行います。金融機関にもよりますが、ここでは、

  • 本人の確認書類(免許証やパスポートなど)
  • 収入に関する書類(源泉徴収票や住民税課税証明書、自営業者の場合は確定申告書や納税証明書など)
  • 物件に関する書類(不動産登記簿謄本、住宅地図、公図、建物図面など)
  • 他の借入に関する書類(自動車ローンやキャッシングなどがある場合はその返済明細書など)
  • 印鑑証明書

といった書類と申込書の記入・捺印をし提出をします。

1-6.建物の確認と引き渡し

物件の諸費用の支払いを終えます。また、メーカーと同行し建物が契約内容どおりであることを確認できたら正式に引き渡しとなります。

ここまでが家を建てるまでの大まかな流れです。以降は情報収集段階で特に知っておいていただきたい項目を4つご紹介します。

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2.家を建てる前に、特に知っておきたい4つのポイント

2-1.住宅ローンを組むにあたっての予備知識

 

家を建てる際に、一番の障壁ともなりうるのが「予算」の問題。

「自分たちにはどれだけの借り入れができるのだろうか」ということがある程度分かっていれば、今すぐではなく長期的な視野で家を建てようと考えている場合でも有利です。

粗方の目安として、

  • 年収350万円の場合、返済率上限は30%、約2000万円
  • 年収500万円の場合、返済率上限は35%、約3500万円

のようになります。

 

返済率とは、年収に対する年間返済額の割合を指します。返済年は通常最大35年。

もちろん頭金を用意できていればその分月々の返済が軽くなったり、借入期間を短くすることで支払う金利総額分を抑えることができたりなどのメリットがあります。頭金は準備するに越したことはありません。その後の支払額に大きく影響します。

これらの情報は、ハウスメーカーや工務店、建築家が開催する勉強会でも学ぶことができます。また、銀行の融資窓口などでも相談をすることができます。

一方で、今後の借り入れに支障をきたす状況を作り出していないかを把握しておく必要があります。

 

各種報道でご存知のように、携帯電話料金の支払い滞納から、いわゆる「ブラックリスト入り」(正しくはブラックリストというものはありませんが、信用情報に何らかの事故情報が掲載されてしまうこと)し、ローンが組めない人が出てきています。

 

携帯電話の通話料と一緒に、携帯電話やスマートフォンの購入代金を分割支払いにしていませんか?月の携帯電話使用料金とその購入代金を同時に毎月払っている方は注意が必要です。

引き落としができない=携帯電話本体という商品の分割払いに対して支払いができなかったことから、信用情報に傷がついてしまうのです。

小さな買い物だから、と思ってもしっかりと忘れずに支払いはしましょう。「通話料と信用情報は別物」ではないケースもあるのです。家のローン以前の問題に発展してしまいます。

家を建てるには、それまでのお金の管理状況がモノを言います。

2-2.土地の選び方について

土地

土地を価格面で評価する項目はいくつかあります。

固定資産税などのもととなる「路線価」、これから土地を手放そうとする人・家を建てようとする人たちの需要と供給のバランスによって決まる「実勢価格(実勢地価ともいう)」、また土地取引の価格が適正であるよう国が毎年発表する「地価公示」があります。

 

家は数十年すればその「資産価値」を失います。残るのは土地の価値だけです。

そのため、「資産としての家を建てたい」という方は、長年その土地の価格が下がりにくいエリアを探し出し、そこに土地を用意すべきでしょう。

 

ですが、その土地が実際に住みやすいのかどうかは、そのご家庭の状況次第です。

  • 「子どもがのびのび育つようあの学校区に住みたい」
  • 「セカンドライフの家づくりなので徒歩圏内にスーパーや病院があればいい」
  • 「まだまだ元気だし通勤も苦にならないので、郊外で思い切り広い庭の家庭菜園をしたい」…

ご家庭それぞれのお考えで土地選びはスタートします。

 

土地選びは、その後の暮らし方を左右する最大のポイントと言っても過言ではありません。

価格ではなく、あなたのご家庭にあった価値のある土地を探すことが大事なのではないでしょうか。家を建てるには、その台座となる土地が必要不可欠。周囲の環境を考えずに土地を購入してしまうと、後々の生活に不便をきたします。

土地の金額的な価値よりも、これからの生活を思い描いた上での土地選びをお勧めします。

失敗しない土地探しのコツについてはこちらで述べています

2-3.建物のデザイン、間取りイメージについて

家そのもの、間取りなど

家を建てるには、先に挙げた「住宅ローン(資金面)」「土地」と並んで大事な「家そのもの」についても充分に学んでおく必要があります。

まずは、多くの家に触れましょう。家と言っても、外観・内観から構成される「イメージ」、暮らしをどう快適にするかという「間取りその他」に大まかに分類されます。

 

家そのものについての学びも、ハウスメーカーや工務店、建築家開催のモデルルーム、完成見学会などで得ることができます。雑誌やネットで得られる情報は、あくまでもイメージ部分のみ。実際の使い勝手、暮らし心地、使用されている素材の手触りなどはわかりません。じっくりと多くの物件を見て回りましょう。

多くの物件を見て、実際に家の中を歩き回り、キッチン周りやバスルーム、洗面台、床材など素手や素足で触れてみてください。自分たちだったらどう暮らすのか、という想像力も必要です。造作(オーダー)家具もあるでしょう。メジャーを持参し、「これは使いやすい」というものに出会えたら、きちんとサイズを測ったり、写真に収めてください。

実際にハウスメーカーや建築家との相談に入る頃、そのサイズや写真がとても役に立ちます。建築士の引く図面は、ミリ単位。そのため、「だいたいこのくらいで」という曖昧な伝え方ではスムーズに伝わりません。きっちり縦は何mm、幅は何mmと伝えられる準備をしておきましょう。

更に、好みのものを伝えることは、言葉では不可能と言ってもいいでしょう。好みの建物、好みの食器や雑貨、好みの家具など、自分が「家を建てるならこんな感じにしたい!」と思うものをできるだけ多く写真に収めておいてください。抽象的な言葉では伝わらないものが、それらの写真で伝えやすくなります。

2-4.家を持つことで発生するその他の費用(メンテナンス費・固定資産税など)

家を持つことで発生するその他費用

月々の積み立てをしておくべき費用があります。修繕費です

家の作りにもよりますが、10年ごとに外壁塗装や屋根の手入れが必要と考えたほうがいいでしょう。100~200万円は準備しておくべきものです。

もちろん修繕は義務ではありませんが、家を長持ちさせるためには、とても大事なポイントです。長く快適に暮らすためには、リフォームも必要となって来るかもしれません。

何らかの折りに家を手放す時にも、この定期的なメンテナンスをしているか・していないかで価格は大きく開きます。もちろん、リフォームのためのローンもありますが、住宅ローンにリフォームローンを重ねては、経済状況が圧迫されてしまう可能性もあります。

 

また、固定資産税、都市計画税などの税金もしっかり頭に入れておきましょう。これらは土地や家の建て方により差が出ますので、家を建てるならここ、と土地の目星を付けた時に不動産業者に教えてもらってください。

家を建てたらあとはローンを返すだけではありません。しっかりと家のローン以外に必要な費用も理解しておいてください。家族が幸せになるための家で、家族の暮らしが圧迫されては元も子もありません。住宅ローンの支払い以外に必要な経費を、余裕を持って見込んでおきましょう。

新築住宅の購入に必要な諸費用についてはこちら

中古住宅購入に必要な諸費用についてはこちら

建売住宅の購入にあたって必要な諸費用についてはこちら

 

3.家を建てる際の依頼先にはどんなところがあるの?それぞれのメリット・デメリット、特徴は?

実際に家を建てるときの依頼先は大きく分けて、ハウスメーカー、工務店、建築家の3つです。

ここでは依頼先ごとの特徴、メリット・デメリットを挙げて解説していくことにします。

3-1.依頼先1;ハウスメーカー

引用:site.moshimo.com

特徴

ある程度決まった規格があるため住宅展示場などに行けば建つ家がイメージしやすいのが特徴です。

工事期間も比較的短く、引き渡しまでがスムーズでアフターメンテナンス面での不安も少ないと言えます。坪単価はメーカーによってピンキリですが60〜90万円程度です。

メリット

  • 住宅展示場やカタログによって概ね建った後がイメージできる
  • 打ち合わせ・工事期間が比較的短く引き渡しまでがはやい
  • 設備や部材の大量仕入れにより坪単価も安く抑えられる傾向にある

デメリット

  • 注文住宅とはいえ、ある規格内で収める必要があるので自由度が低い
  • 広告宣伝費に多くのコストがかかっているため割高に感じる
  • 規格から外れた設備やデザインを希望した場合には費用が一気に上がってしまう

3-2.依頼先2;工務店

特徴

ハウスメーカーよりも自由度が高く地元の土地勘に優れている分、地域の気候や風土を考慮した設計が持ち味。腕のいい大工さんとの連携があることもあります。坪単価は希望する設備・デザインによりますが45万円からです。

メリット

  • ハウスメーカーよりも自由度が高い
  • 広告宣伝費の分、ハウスメーカーよりも安い
  • 地域の特性(気候や風土、地盤など)を考慮した設計が可能

 

デメリット

  • 仮に倒産してしまった場合にはアフターメンテナンスに困ることがある
  • 工務店によって質のばらつきがあるため見極めが必要
  • 住宅ローンなど施主が自ら動かなくてはならない場面が多くなりがち

3-3.依頼先3;建築家

特徴

完全自由な設計が可能なのが建築家です。打ち合わせ回数や時間はかかりますが家ができるまでのプロセスも楽しみたいという方にはおすすめです。坪単価は希望する設備やデザインにもよりますが、70万円からです。

メリット

  • 完全自由なデザイン・設計が可能
  • 工事監理も行ってもらえるので、手抜き工事による瑕疵を防げる
  • 高いというイメージがあるが予算内で対応してくれる建築家の方が多数

 

デメリット

  • モデルハウスなどがあるわけではないためイメージが湧きにくい
  • 打ち合わせ回数・時間が多くなり、工事期間も長くなってしまう
  • 建築家との人間の相性が合わないとコミュニケーション面でのズレが出てくる

 

4.【2019年】家を建てるにあたって知っておきたい「給付金のこと」

 

家の一括資料請求するならこちらがお勧めです。

家を建てるには、大きなお金が動きます。

できれば国やお住まいの市町村が行っている給付金制度もフル活用して少しでも負担を減らしたいです。

4-1.すまい給付金

国の政策として、若年層(決して収入が高いとはいえない世帯)が家を建てる際に利用して欲しいと準備したのが「すまい給付金」です。

住まい給付金は、収入に応じ最大30万円受け取れること、ご夫婦それぞれに持分がある場合おふたりが対象になること、引渡し後すぐに申請すれば約2カ月で口座に振り込まれるという点でとても使い勝手のよいものです。

4-2.市町村が独自に設けている給付金/補助金

多くの森林を擁する市町村では、「わが市産出の木材を使用する家に補助金を出します」といった制度を設けていることも少なくありません。

日本の国土の約7割は「森」です。森林は手入れをしなければ土砂崩れの原因になったり、無駄な枝が生い茂り光や風が届かないので良い土が育たないなど、好ましい状態でいることはできません。

しかしながら、日本国内で“自給”している木材の分量はたったの3割とされています。海外から輸入される安い木材におされ国内消費率が下がっているのが理由で、山を持つ林業家は山の手入れ(木の伐採/植え替え)ができず、苦しい状況に陥っていることが少なくありません。

安いから、と海外から木材を輸入することは、輸入にかかる運搬手段である船の重油を用いることでもあり、決して「エコロジー」とはいえないのも現状です。

 

これに対応すべく、自治体も補助金制度を用意しているのです。「木のぬくもりを感じられる家を建てる」と決めておられるのであれば、このような制度がないか事前に調べてください。

なお、このような補助金は自治体当初予算の詳細が発表される頃、金額や件数が決められます。事前に申し込みをし、認められたときにその制度を利用することとなりますので、5~6月頃、自治体のWEBサイトや市報などをチェックしてください。

※補助金など、家を建てる際に利用できる制度については「知らないと損!新築住宅の購入に適用される補助金6選」もご参考になさってください。

 

5.【2019年】家を建てるにあたって知っておきたい「生前贈与のこと」

家を建てる際、親や祖父母から頭金を出してもらうことを検討している方もいらっしゃることでしょう。そのようなときは、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」という特例制度を利用できることがあります。

通常の生前贈与の場合、相続税がかかることはご存じかもしれません。それを回避するため、相続税のかからない「年間110万円まで」を数年に分けて計画的に受け取ることを考えておられるのであれば、少し立ち止まって考えてください。

 

家を建てる場合においてのみですが、直系卑属(親、子、孫)であること、20歳以上であること、受け取る側の所得が2,000万円以下であることなどの条件を満たせば、ある程度まとまったお金を受け取っても非課税です。

※住宅取得等資金の贈与税の非課税については、「住宅取得資金の贈与を受ける場合の流れと注意点を失敗事例を使ってわかりやすく解説!」もご参考になさってください。

6.【2019年】家を建てるにあたって知っておきたい「費用高騰のこと」

2011年の東日本大震災以降、復興時期に重なり東京オリンピックに向けての公共施設の建設ラッシュが起こり、そのまま熊本地震も起きました。そのことから建築資材費や人件費は高騰しています。

建築土木に携わる人が以前から減少していたことを背景に、今ではいわゆる売り手市場で、「モノも高いがヒトも高い」状態となっているのです。

国土交通省が公表しているデータから、その推移をみてみましょう。

 

「平成28年度住宅経済関連データ(建築工事費、消費者物価の推移)│国土交通省」

http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

 

平成20年(2008年・原油価格高騰による一部の物価上昇)をピークに、その後建設工事費はがくんと落ち込みますが、平成23年、つまり2011年、まさしく東日本大震災の起きた年に一旦上昇します。

そして平成25年(2013年)には東京オリンピック誘致が決定、それからぐんぐんと住宅建築の建設工事費は“右肩上がり”の様相を呈しました。

建築資材の高騰は今のところ落ち着いてはいるものの、「高止まり」です。つまり、ある程度高値のまま横ばい状態となっているのです。

この状態は、やはり2020年の東京オリンピックあたりまで続くとの見方が強くあります。

となると、「家を建てる費用を抑えるには、東京オリンピック後がよい」とも考えられます。

7.【2019年】家を建てるにあたって知っておきたい「消費税のこと」

家を建てることにも関係の深い消費税ですが、10%への引き上げが過去に2度先送りされました。せっかく経済状況が良くなり始めたことによる内需を“腰折れさせない”ことがその理由です。

関東周辺で経済上向きの空気は漂っていますが、地方都市に住み、働いている方すべてが好景気を実感している訳ではありません。これは、日本銀行が定期的に発表している「短観」からも見て取れます。

「経済レポート「日銀短観(2019年3月調査)結果│三菱UFJリサーチ&コンサルティング」

http://www.murc.jp/thinktank/economy/forecast/tankan/tankan_res_1804.pdf

 

とはいえ、消費税率が8%のまま、というのは現実的ではありません。こうしている間にも超高齢化の日本において、2025年問題(いわゆる団塊の世代が75歳を越える現象の通称)は迫っています。

どのタイミングかは読めませんが、いずれにせよ消費税率が10%になるのは目に見えています。2019年5月現在、消費税率10%への引き上げは2019年10月1日とされています。

消費税率が5%から8%へ引き上げられたとき、駆け込み需要が生じ、家の引渡し時期が遅れたという話も多くありました。予定通り2019年10月に消費税率があげられると仮定するなら、やはりこの駆け込み需要は充分に考えられます。

 

たとえば、2,500万円の家を建てるなら、

・消費税8%のとき=200万円

・消費税10%のとき=250万円

と、50万円もの差が生じてしまいます。

そして、その税金を住宅ローンで“吸収”しようとするなら、その分月々の支払いが高くなる・支払い期間を長く設定せざるを得ない、ということとなるのです。

※消費税と家の問題に関しては、「家を買うタイミングはいつがいい?代表的な場面別のメリット・デメリット」もご参考になさってください。

まとめ

これから家を建てる方に知っておいていただきたいことをご紹介してきました。

改めて重要な項目を6つに絞っておさらいしましょう。

 

  1. 家を建てるまでの大まかな流れは、「1.情報収集」「2.購入申し込み」「3.住宅ローン事前審査」「4.物件契約」「5.住宅ローン申し込み・融資実行」「6.建物の引き渡し」の6つ
  2. 住宅ローンを組むにあたって、自分たちの現状からいくらまで借りることができるのかを知る必要がある
  3. 住みやすい土地とは、家庭の状況次第で異なる
  4. カタログを複数業者から取り寄せるなどして間取りやデザインのイメージを固める
  5. 家を建てた後もメンテナンス費として10年に1度、100〜200万円を覚悟しておく
  6. 家を建てる際の依頼先には大きく分けて3つあり、それぞれ、「ハウスメーカー;展示場やカタログで生活をイメージしやすい」「工務店;地元の特性を活かせる」「建築家;完全自由なデザイン」という特徴がある

 

このページを読んでいる方は情報収集の段階である方がほとんどだと思いますので、情報収集のコツをご紹介します。「ハウスメーカー」「建築家」「工務店」と大まかに依頼先の希望を持っておくのはいいことですが、情報収集の際には、より広い範囲から集めていくことが大切です。それによって、家を建てるうえでの知識が深まるからです。

その際、手っ取り早いのは「一括資料請求サイト」。1社1社に問い合わせをする手間なく、地元に強い大手ハウスメーカーから中小ハウスメーカーが資料を送ってきてくれます。それら資料を見比べて勉強することで、「建築家」「ハウスメーカー」「工務店」の担当と対等に話すことができる知識が身につくのです。

時間が取れる限りは、複数の営業担当と実際にお話をしてみることもいい経験となります。カタログなどからは学べないリアルな情報を聞き出すこともできるでしょう。

 

家は、家族が幸せに暮らすためのもの。家を建てることは、幸せへのスタートです。しかし、家を建てたあとに後悔してしまう人も案外多いものです。それを防ぐためにも、時期に余裕を持って「一括資料請求サイト」などの便利なサービスを利用して情報収集を開始してくださいね。



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