起業する方やされた方にとって「自分のお店」は憧れです。
素敵なお店と自宅の夢が同時にかなう「店舗併用住宅」をお考えの方もいらっしゃることでしょう。
自宅を建てるだけでも悩むことが多いのに、そこに「お店」というもう一つの検討ポイントが入ってくることでさらに悩んでしまうことが多いのもこの「店舗併用住宅」の特徴かもしれません。
商売と自宅との“夢”を同時にかなえるためのポイントとは、何でしょうか。
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「店舗併用住宅」―土地から資金・プロとの出会いまで、満足度１００％を目指すための６大ポイント
１．土地選び
一番最初に、そして一番大事に考えなくてはならないのは「土地」です。この土地選びで、そのお店が成功するかどうかが決まります。
- 「あのお店、好きなんだけど何か立ち寄りづらい…」
- 「お店自体（業種）には興味はないけど、アクセスはいいよね」
- 「車を出してドライブしてでも行きたい、魅力的なお店だよね」
お店は、良くも悪くも土地に大きな影響を受けます。
マーケティングの用語にも「買回り品」と「最寄り品」という言葉があります。
飲食店、美容室、雑貨店、さまざまなお店がありますが、どのような業種での起業をされますか？
ご自分の始めようとしているお店が何にあたるのかの性質をしっかり見極めてください。
例えば、土地の性質に大きな影響を受けるのが「アルコールを提供する飲食店」です。地方ですと、通勤の足は自動車です。そのため、仕事帰りに一杯、ということができないエリアも少なくありません。郊外であってもタクシーを頼むほど多く呑んで頂くお店にするか、ないしは住宅街でちょっと呑みに来てくれるお店にするのかという「店づくり」からしっかり考えなくてはなりません。
美容室やお花屋さん、雑貨のお店でしたら駐車場をしっかり確保すれば多少住宅街から離れていても魅力ある商品や技術でお客様を捉えることは可能です。ですので「わざわざ車を出してでも（公共交通機関を乗り継いででも）行きたいお店作り」を目指しましょう。
いずれにせよ、やはりお店を考えているエリアの下調べは必須です。その周辺の土地の性質をしっかりと見極めることが必要です。
２．土地につく制限である「用途地域」
そのエリアの「用途地域」についても知っておきたいものです。
例えば、「第一種低層住居専用地域」であれば、床面積の合計が５０平方メートルまでの住居を兼ねた一定条件の店舗や、小規模な公共施設、小中学校、診療所などを建てることができます（これでは雑貨屋さんや席数が１～２のとても小さな美容院程度でしょうか）。
これらは不動産屋さんも熟知していますし、ご自分で調べたいときは市の開発指導課などへ出向くと大まかに教えてくれます。
土地の選び方についての豆知識をお伝えしましたが、これからは具体的に何から始めればよいかをお伝えします。土地は広ければ広いほど良いのは想像通りです。お店と家部分、駐車場を確保するにはやはり広さが必要になります。さらに「用途地域」によっては建物の高さの制限すらあります。
ですので土地が広くなければ思った通りのお店にならないことは充分に考えられます。
３．住宅ローンで認められるのは基本的に住宅部分のみ
次に考えなければならないのは資金。住宅ローンで知られるフラット３５は、住宅部分しか認められません。また、全体の床面積に対し、住宅部分が半分以上であることも条件。残る店舗部分は手持ち資金で賄うか、銀行の「事業ローン」などを活用する必要があるかもしれません。
⇒フラット35について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
新規に立ち上げた事業であるならば、その事業自体の信用力が付くまでは「事業ローン」が借りづらいことも考えられます。そのため、手持ち資金が多ければ多いほどよいでしょう。
中には、住宅部分が多ければ多いほど「住宅ローン」でまとめて融資してくれる銀行もあるようですから、数多く問い合わせをしておく方がよいでしょう。
⇒住宅ローンの審査に通るためのポイントはこちらをご覧ください。
お店を立ち上げた当初は、賃貸の「居抜き」でお店を始める方が多いのもよくわかります。常連さんが見込めるようになってから、新しく店舗併用住宅を建てるのです。もちろんこれには別のメリットもあります。多くの不動産屋で店舗を探すことで、これから自分で店舗兼住宅を建てるときのためにパイプを作っておくのです。情報をくれる不動産屋をいくつか確保しておくことができます。
４．「賃貸併用住宅」に手慣れた建築家との出会い
いずれにせよ、「店舗併用住宅」に通じた建築家の力が必要であることには間違いがありません。店舗だけでなく、家だけでもなく、その両方を満足させる建物をつくるために知識がとても大事なのです。店舗併用住宅を数多く手掛けている建築家を探しましょう。
その中でも、自分が開く店（業種）に長けた人を探すのです。一般住宅ではないので、その建築家が手がけたお店にお客として行ってみましょう。見学することは特に難しいことではありません。どんどん見学に行き、感覚にマッチする建築家を探しましょう。
日頃から気に入ったお店やインテリアの写真を撮り溜めて置いたり、ある店で受けたサービスが良ければメモに残しておいたりなど、自分の目指すものをできるだけ多く記録しておいてください。そういった「好みのテイストのまとめ」が大事です
これによって、建築家へ伝えなければならないことが蓄積されていきます。写真であれば、イメージもさらに伝えやすいでしょう。
５．各種制限もあることから、「選択と集中」を行う
店舗部分にあなたの希望を充分に反映させたのならば、家の部分では多少犠牲を払う必要がでてきます。そのため夢が１００％叶うことはない、と考えておいた方が無難です。
もちろん、建築家は可能な限り夢を形にする知恵を駆使して精一杯の手伝いをしてくれるでしょう。
６．「シビアな決断」が常に付きまとうことを忘れずに
土地にある程度、目星がつけば、素敵で使い勝手の良いお店を実現してくれそうな建築家と多く出会ってください。複数の建築家と息の長いお付き合いをして、その中からたった一人を選ぶというシビアな感覚をしっかりと持ってください。
事業主としての「見極め力」、「断るところは断る」勇気が求められます。それが、後悔しないお店づくり（店舗併用住宅含む）の秘訣です。自分にも相手にも厳しいオーナーであっていただきたいと思います。
まとめ
ここでは、「店舗併用住宅」について考えなくてはならないポイントをいくつかピックアップしました。
- 「土地」―開業しようとしているエリアの特性（住宅街か、駅そばなのかなど）
- 「土地の制限」―建てられる規模は決まっている（用途地域を知ること―お店の広さが制限されるケースがあり）
- 「資金」―どこまで借りられるか（住宅部分のみのローンか、店舗部分もまとめてローンにできるか）
- 「建築家との出会い」―作品の好みは明確に（作品に多く触れること）
- 「選択と集中」―商売の基礎となるお店であるだけに…（あきらめざるを得ないものも出てきます）
- 「シビアな決断」―商売の拠点づくり（人情に流されないように）
一般住宅と異なり、長期での計画となります。
どれから手を付けるのか、という優先順位はありませんので少しずつ着手してください。
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