※この記事は「佐川旭様」による専門家監修記事です
新しい家をイメージするとき、家そのもののあり方と同様に、周囲の環境を含めた全体像を思い巡らすものでしょう。
できれば静かなところを、できれば高い建物のないところを、と検討するにつれ、郊外の住宅地が候補に上がってくるかもしれません。
よく聞く新興住宅地とは何なのか、新興住宅地に家を構えるメリット・デメリット、よくある悩みなどから、より良い土地選びについて解説したいと思います。
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1.そもそも、新興住宅地とは？
新興住宅地とは、文字通り新しく興された住宅地のことです。
その意味など、事前に知っておくと土地選びにおいての失敗を防ぐことができるでしょう。
1-1.新興住宅地とは、具体的に何を指すの？
狭い意味での新興住宅地とは、これまで宅地として用いられていなかった土地（山を切り開く、ないしは田畑を埋め立て）を複数の敷地に分割し、新しく住宅地とした場所のことを指します。
近年では、市街地であっても古い家の立ち並ぶエリアを一旦更地にし、複数の敷地として販売する行為を「プチ開発」といったりします。
これは広い意味での新興住宅地と呼ぶことができるかもしれません。
新興住宅地という言葉そのものに条件や基準はありません。
しかし、郊外をドライブしているときに「ここは宅地だったっけ、以前は何があったかな」という宅地に出会えば、それは新興住宅地と呼んでかまわないと思います。
新興住宅地の対義語は、「成熟住宅地」もしくは「旧新興住宅地」です。
1-2.新興住宅地はどのようなところにできる？
新興住宅地は、郊外にできることが多いものです。
しかしながら、一部例外もあります。
東京のように市街地に近い場所であっても区画整理が行われ、その結果として新興住宅地が作られることがあります。
まちづくりを計画的に行うため、都市計画区域内に土地を持っている人から買い上げたり提供してもらったりして、より好ましい環境を作るために行うのが区画整理です。
東京近郊の“衛星都市”に新興住宅地ができたりする例もあります。
近年ではつくばエクスプレス八潮駅近辺に新興住宅地ができています。
これは八潮市が主導する土地区画整理事業です。
駅まで車で何十分という遠方でなくても、新興住宅地ができる例は少なくありません。
2.新興住宅地のメリット
新興住宅地に土地を購入することにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
大きくは以下の5つが挙げられます。
2-1.ご近所が同世代、公園デビューにもメリット
新興住宅地に家を構えることのメリットは、そこに家を建て始める方々が概ね同世代であるということでしょう。
働き盛り、子育て中…同世代ならではの話題でつながりやすいのはひとつの魅力です。
大規模な新興住宅地であれば、「公園緑地設置基準」に基づき、公園をつくらなければならないルールのもとにあります。
徒歩圏内にお子さんの“公園デビュー”にふさわしい公園が設けられますので、遊ぶ場所に困ることもありません。
2-2.インフラのひとつ、水道・下水道の心配なし
水道・下水道などはほとんどの場合新設でしょうから、特に何らかのことがなければ数十年は心配しなくても大丈夫です。
既に何かの建物があり、その建物ごと買った土地を更地にして新しく家を建てる場合、その土地に入っている水道管は直径13mmで細いかもしれません。
その点、新興住宅地ならば、最新の直径20mmの水道管が敷設されています。給水能力の不足もありません。
2-3.車庫入れが苦手な方の土地選びに有利
住宅地での車の運転には気を使うものです。
特に駐車場への車庫入れの場合、お隣の壁にぶつけないかなど不安ではありませんか。
電柱の位置は、車庫入れに大きく影響しますが、新興住宅地であれば広く続く更地の中から、電柱を避けながら土地を選べるといううれしさも持ち合わせています。
2-4.「しがらみ」を苦手とする方にも最適
成熟住宅地ならば、既に出来上がっているコミュニティにうまく溶け込めるか、地域のルールにうまく馴染めるかといった不安がありますよね。
しかし新興住宅地は、「すべてがこれから出来上がっていく」場所です。
新しいコミュニティやルール（つまり自治会）がどうなっていくのかという不安もゼロではありませんが、古くからのしがらみを苦手とする方にはメリットとなります。
2-5.境界線・地盤の心配がない
成熟住宅地で土地を購入しようとした場合、土地の境界線があいまいなことが多くあります。
これを解消するため、土地家屋調査士に依頼し、隣地との境界線をはっきりさせなくてはなりません。
また新興住宅地は、既に地盤調査が済んでいることが多く、家を建てるにあたっての心配事が既に解消されているでしょう。
３.新興住宅地に家を購入した後悔事例から学ぶデメリット＆対策５つ
では、新興住宅地を購入し、家を建てたり、建売住宅を購入した方の例を見てみましょう。
どのような物事にもメリットがあればデメリットもあります。
デメリットの例から、新興住宅地に家を構える際に気をつけるべきことを学んでおいていただきたいと思います。
3-1.近隣にどのような家が建つかわからない
「まだ隣が更地の状態で家を建てました。
こんな暮らしを実現したい！という夢を詰め込んだ間取り・外観にしたのですが、お隣の家が建ってからこちら、視線を感じることが多くなりました。
たまたまなのでしょうが、お隣の家とリビング同士が垣根越しに見えてしまう造りとなってしまい、後悔しています。
いまからでも壁を高くしようかとも考えてしまいます」
ほんの数戸分の住宅地であればさほど神経質にならずとも大丈夫かもしれません。
いかし、何十戸もの敷地が用意されている新興住宅地だと、家を建てる・家を購入する前に「数年後にはこのエリアはどうなっているのだろうか」という想像力が必要かもしれません。
「これから出来上がっていくまち」ですので、ぽつぽつと家が建っている状況では、将来的にどんなまち並みになり、どんな雰囲気をかもし出すエリアになるのか、分かりづらいことがあります。
もしも角地でない敷地を買うのであれば、そのエリアで許される条件化で「最大のスペースの家」を建てる、「隣地に家が建っても問題がないよう、プライバシーや明るさ、風の通りを確保できる工夫をしておく」といった予防策が必要でしょう。
3-2.セキュリティ面の予測が難しい
「まだ更地の多い住宅地に敷地を買い、家を建てました。
敷地が狭いため、どうしてもどのお宅もぎりぎりまで家を建てています。
そういう我が家も同じで、結果的に家と家との間が狭く、表通りから見えない死角を利用した空き巣が増えてしまい自治会でどうしようかと相談中です。
警察にもパトロール回数を増やしてもらっています」
住宅地における犯罪は、死角が多ければ多いほど増えてしまいます。
隣の建物との関係性によっては、死角が生まれ、泥棒が好む環境ができてしまうかもしれません。
まだ家が立ち並んでいない新興住宅地では、死角がどう生まれてしまうかの予測が難しいものです。
マイホームを購入する場合は、あらゆる事柄を想定し、必要に応じて防犯砂利を敷くスペースを確保しておく、いずれはセンサーライトを設置する準備をしておく、防犯カメラを設置するといった「防犯計画」を立てておくとよいでしょう。
3-3.近所付き合い関係
「家も立ち並び始め、コミュニティ人員も増えてきました。
しかし、“どこのどなた”が越してこられたのかが分かりづらく、お付き合いの仕方がわかりません。
また、ほとんど同世代ということで自治会の旗振り役も形式上のものですし、働きながら子育てし地域の見守りをするのはしんどいです。
一目置かれる高齢者のいた前の地域の暮らし、自治会はしがらみも多かったですが、懐かしくもあります」
これもまた、ご近所のすがたが出来上がっていない新興住宅地ならではの心配事です。
どのような人たちが家を建てたり買ったりするのか、全くイメージできないことでしょう。
そのような「まだ見ぬ隣人」と仲良くしていけるのか、これからどんな空気が生まれるのかがわからないのが、新興住宅地のデメリットのひとつかもしれません。
その地域を長年の経験やカンで丁寧に導き、ケアしてくれる方々が入ってきてくれればよいですが、必ずしもそのような方が入ってくることは約束されていません。
コミュニティ（自治会）を一から立ち上げる気持ちでいなければ、いざというときの結束力に欠けてしまう面も否めないのです。
3-4.子ども関係
「同世代の家庭が多く、集団通学などの面では便利なのですが…。
何せ子どもの事ですから、ちょっとしたじゃれあいやケンカでことが大きくなることも珍しくなく、ときどきポツンと集団の後ろを付いていく子の姿を見ることがあります。
このままいじめにまで発展しまったりしたら、この家にもいづらくなるんじゃないかと冷や冷やしています」
子どもというものは、とても無邪気です。
悪気はなくとも、何かしらのちいさな出来事からいじめにまで発展してしまうことは、ニュースでもよく見聞きすることのひとつです。
いじめられる側・いじめる側のどちらになってしまっても、同世代が固まって生活をする新興住宅地に住んでいる以上、「ここから逃げ出したい」という気持ちになるかもしれません。
子ども関係が、その新興住宅地全体の問題に広がり、どこかの世帯がその家を売りに出し、引っ越していくといったケースも決して少なくはありません。
新興住宅は良くも悪くもコミュニティが固定化されるため、敢えて少し離れた地域の習いごとに通わせるなど別のコミュニティにも属するようにすると、柔軟に対応できるかもしれません。
また、中高生になれば子供の人間関係も広がるため、「どもが小さい今だけ」とある程度割り切ることも必要です。
3-5.道路族がうるさい
「夜な夜な我が家の前でたむろする高校生。
ご近所の子なので余り強く注意することができません。
ちょうど道路の突き当たりで街灯もあるので、一番安心できる場所であることも理解しているのですが、さすがに22時以降まで大声で話されたら…。
今後のご近所づきあいを考えると、親御さんにお願いするのもはばかられて…」
道路族というのは、「私有地（敷地）外で遊んだり、自由な行動をする人のこと」を指す造語のです。
小さなお子さんの自転車の練習やスケートボードなど、あわや大惨事につながることもあり社会問題になってもいます。
同世代の集まりやすい新興住宅地では、「もしかしたらウチの子も同じような迷惑をかけているかもしれない」と、注意をすることをためらうこともあります。
そのようなときは自治会を通じて注意を促すなど、間接的に行動を起こさなければ大きな近隣トラブルになってしまうかもしれません。
しかしながら、「まだまだ数件」という状態であれば、「誰が発信源であるか」ということはすぐにわかってしまいます。
4.それでも新興住宅地に住みたい場合のいい住宅地の選び方6ポイント
上記のように、新興住宅地にはメリットもあればデメリットもあります。
そのエリアに思い入れがある、交通の便が良さそうだからなどといった理由で新興住宅地を選ぶときは、以下の点に注意しながら土地選びをしましょう。
- 自治体が分譲している住宅地がおすすめ
- 分譲業者が円を取り持ってくれるかどうか
- 数十戸以上の大型新興住宅地なら、可能な限り角地を
- 建築協定が設定されている土地を選ぶ
- 家族が「年をとったとき」をイメージしてみる
- 「最悪のケース」を想定するため、専門家に相談する
では順に見ていきましょう。
4-1.自治体が分譲している住宅地がおすすめ
自治体が主体となり分譲している住宅地があります。
このような土地ならば法的な問題はクリアしていますし、自治体の責任のもと管理されているので少なくとも宅地としてのトラブルが起きたときには相談がしやすいものです。
とはいえ、土地は災害などの影響を受ける可能性があるもの。
一旦持ち主が「あなた」となってしまえば、自分で対処する必要があることは覚えておきましょう。
4-2.分譲業者が縁を取り持ってくれるかどうか
土地の分譲や建売住宅を手がける会社の中には、新興住宅地に住む人たちの縁を取り持つためのイベントを定期的に開催しているところもあります。
そのような気配りの利く会社であれば、可能な限り相談相手になってくれるはずです。
もしも「土地購入後発組」であれば、先輩方への紹介をしてくれるでしょう。
また土地や家の様子がどうかを定期的に見て回ると同時に、ご近所との関係が円滑であるかどうかも聞いてくれるはずです。
会社選びも、住宅地選びの一部と考えてみてください。
4-3.数十戸以上の大型新興住宅地なら、可能な限り角地を
家が数十戸単位で広がる大型の宅地である場合、多少土地取得費用が上がっても、角地を購入することをおすすめします。
なにより日当たりや風通しが確保されますし、公道に面していますので街灯も設置されているはずです。
快適さと安全面を考えると、多少の費用アップは“投資”として積極的に行う方がよいでしょう。
しかしながら、角地はごみステーションも設置されやすい場所でもあります。
臭い問題や出し方のマナーなどがクリアになっているかを確認するようにしましょう。
4-4.建築協定が設定されている土地を選ぶ
建築協定とは、住宅地の環境や利便性の維持を目的に、その土地を所有する人たちが建物の基準を締結し、行政に認可してもらうものです。
この建築協定のかかっているエリアであれば、緑化率（敷地に対する緑の割合）やまちなみの印象保全が確保されていますので、「気が付けば思い描いた風景でなくなっていた」ということがありません。
土地を分譲する際に用いられるパンフレットやWEBサイト、役所で確認することができます。
4-5.家族が「年をとったとき」をイメージしてみる
一度土地を購入し家を建てると、通常数十年はそこで過ごさなければなりません。
結婚し、子が生まれ、子が巣立ち、夫婦ふたりになる…。
この「家族のあり方」「身体の変化」を考えた上で土地選びをする必要があります。
最近よくニュースでも取り上げられる団地問題ですが、マンションタイプであれば階段を、一戸建てであっても坂道を上れなくなり、最終的に買い物や銀行など、日ごろの用を足せなくなることを示唆しています。
スーパーをはじめとした公共的な施設に近く、できるだけ平坦なエリアに土地を取得できれば、将来車を手放さざるを得なくなったときでも生活がしやすいものです。
4-6.「最悪のケース」を想定するため、専門家に相談する
購入しようと考えている同じブロック内に家がまばらに建っている場合、「将来的にどのような家が立ち並ぶのだろう」と不安に思うことがあるかもしれません。
購入予定の敷地の隣に建つ家によって、日当たりや風の通りがまるっきり変わってしまうことも否定できません。
土地を購入する前に、建築士にアドバイスを仰ぐのはいかがでしょうか。
1日あたり5万円程度の費用こそかかりますが、土地購入後にお隣さんが法で認められてる“最大級の建物”を建てたときに対抗できる建て方について教えてくれます。
たとえば、日当たり確保のためにリビングを2階にする、風を通すため窓をどう検討するかなど、土地の特性を検討した上でのアドバイスをもらうことができます。
後に「こんなはずではなかった」と後悔するより、「授業料」を払い専門家の意見を聞くほうがはるかによい土地選びができるはずです。
さらには、庭を使ってシンボルツリーを植えるという目標があるならば、土の質も見てもらいましょう。
庭木の種類に合う土質でなければ、うまく根付かないこともあります。
このようなときは、必要に応じた深さの分、適した土に入れ替える必要があります。
こういった点でも、専門家の知恵を借りることはとても重要です。
まとめ
新興住宅地に土地を買い、家を建てるということは、「これからできあがっていく新しいエリアに住まう」ということです。そのとき、注意点として覚えておいていただきたいことは以下の5点です。
- 新興住宅地とは、郊外に作られた新しい住宅地のこと。ときに市街地にも新たな住宅地ができることもある
- 新興住宅地は、同世代が家を構えることが多く、「お友達」ができやすい。公園も整備されていることが多く、子育ての環境が整っている
- 自治会などのコミュニティがこれから醸成されていくのが新興住宅地の特徴。しがらみにとらわれなくてすむという点はメリットだが、どのような人が越してくるのかがわかりづらい点もある
- 土地購入で揉めがちな「境界線」の問題がなく、地盤調査・改良済みであることから、土地そのものの問題がない
- 人間関係を一から築く必要がある。ご近所づきあいをまめに丁寧にしなければ、ご近所トラブルへの対応が難しくなることも
メリットとデメリットをよく理解した上で購入することが、満足度の高い買い物となります。
ぜひ参考にしてみてください。
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