耐震リフォームにまつわるあれこれ―工事完了に至るまでの手順５つ

今お住まいの家が「地震に耐えられるかな」とお悩みだったり、「今後の事を考えて耐震リフォームしておいた方がいいかな」と思われておいでですか？

耐震リフォームに関して、ひとつの目安となるのは、その家が1981年（昭和56年）以前の建物かどうかというところです。
現在の「新建築基準法」は、1978年（昭和53年）に発生した宮城県沖地震を受け、より高い耐震基準を設けたもの。
既にあった建築基準法を、地震に対する備え（耐震性）をより高く求めるものに変更したものです。
更に細かくお伝えするのであれば、家を建てるための「建築確認」がこの1981年（昭和56年）6月1日以降に出ているかどうかがポイントとなります。

ですが、それ以前の建物であっても、充分な強度を持つものもあります。
強い地震でも倒壊しなかった古い家もありました。
それは、地震に対する強度があったから。

その、地震に対する強度はどのように判断するのでしょうか。
今回は、耐震リフォームについて考えてみたいと思います。

１．耐震診断を受けてみる

地震に対する強度を示す数値は、一般的に「Is値」というものを用います。
現地調査（実際に家や基礎部分を見る）が中心ですが、設計図面が手元に残っていれば診断期間が短縮できます。
状況にもよりますが、診断には家１棟で１５～２５万円程度の費用がかかります。
床下や天井裏などから目視で調査することが中心となる作業。
壁を大幅に剥いだりなどはしません。

自治体で補助金をつけるケースもありますし、自治体の指定する「木造住宅耐震診断士」を格安で派遣することもあります。
リフォーム会社が「無料診断します」と謳うこともありますが、本当に住宅問題に熱心な会社でない限りは「診断＝営業」であることもあり、注意が必要です。

その他、「日本建築防災協会」「木耐協」などの半公益的組織なども存在します。
依頼先は上手に見分ける必要はありますが、やはりお金を支払って中立的に判断してくれる先へ頼むのが安心です。

２．Is値を満たしていなければ―耐震リフォームが必要

最悪のケースからお話しますと、建て直ししかないケースもあります。
そのような家は、壁面が少なく、開口部（窓）を多く取っている家であることがほとんどです。
ご家族の安心のために、ここはひとつ思い切って頂かなくてはならない場面となるでしょう。

耐震リフォームで済む場合は、

• 梁と土台の間（外壁と内壁の内側）に筋違を入れる
• 構造用合板を入れる
• 開口部を減らして壁面を増やす
• 柱や梁など主要構造部などの虫害を受けた部分を入れ替える
• 家の上部（屋根部分）を軽量化する

などの工事を行います。

３．耐震リフォーム単独では費用がもったいないケースも

耐震リフォームは、家中の壁を剥いでしまうことも珍しくありません。
その間は仮住まいを余儀なくされることもしばしばあります。
そのことも考え合わせると、「耐震リフォーム単独」での工事はもったいないと言えます。
バリアフリーや古くなった設備の入れ替え、間取りの変更などの大掛かりなリフォームとまとめて考えることでコストを抑えることも視野に入れておくとよいでしょう。

これらの大掛かりなリフォーム（リノベーション）は、当然のことながら、家をさらに長生きさせるためのコツでもあります。
耐震面での安全と、家の長寿命化、住まい勝手の向上を同時に計画してください。
数十年に一度のリフォームと位置付けることで、住まい手としての満足度もアップすることができるはずです。
これまで住んできた期間中に、家族構成が変わったり、住まい手たるお施主さまご自身の年齢・体調の変化はありませんでしたか？
せっかくの耐震リフォームでしたら、それらの変化に合わせた家づくりのチャンスと捉えてください。
そうすることで、「同じお金を出すのなら、より住みやすい家」にすることが可能です。

４．「リフォーム瑕疵（かし）保険」が話題に上がるかで見極め

新築の家を検討されている方でしたら、既にご存知であるはずの「住宅の品質確保の促進に関する法律（品確法）」で定められている「瑕疵担保責任」。
家は人の手でつくられるものであるだけに、建築業者に悪意があってもなくても、欠陥が後日発覚することがあります。
この欠陥に対して補修などの責任を取ってもらうのが「瑕疵担保責任」であり、建築業者はそのための保険に入っています。

リフォームでもこれは同じことです。
「リフォーム瑕疵保険」は、第三者の検査員による検査と、保証とがセットです。
打合せ段階で、このリフォーム瑕疵に関しての説明があるかどうかで、「誠意あるリフォーム」になるかの見極めができます。
また、リフォームにまつわる各種補助金などの知識があるかどうかも、この見極めのポイントとなるかもしれません。
まだまだ消費冷え込みから脱出できていない経済状況の中で、「数ある業者から選んでもらえてありがたい」という社風のようなものを、このような部分から推し量ることができます。

５．工事内容に納得できたら―ローンなどお金に関する相談

耐震リフォームは、時に家１軒を新築するのと変わらないほどの金額が動くこともあります。
そのため、ローンに関しても充分な事前調査をしておくことが必要です。
耐震リフォームには投資型減税という制度が適用される場合もあります。
これらの周辺知識となる「お金の問題」に明るい人がいてくれれば安心です。
もちろん、建築家やリフォーム業者もそれらの知識を持っていますから、事実・ありのままを隠さずに相談してください。
大きなお金を動かすのですから、こういった点にまで細かな配慮ができる人物を探し出すことは、とても大きな意義を持ちます。

「どことなくヒヤヒヤしながらの打合せだった」「相談していることに明確な回答が出てこない」「本当に必要な金額が見えてこない」―こんな状況では、仕上がった家には満足することができても、何らかのトラブルが後に表れるかもしれません。
お金の問題は、一生の問題に発展することもあります。
ライフプランに合わせたトータル予算で得られる最大限の効果はどれだけなのか、明確に提示されることでお施主さまは最終判断をするはずです。

無理のない支払額で最大限の効果を得てもらう事が、専門家の知恵の絞りどころと言えるのです。
そのためにも、依頼される側・依頼する側双方が、じっくりと腰を据えて打合せをしなくてはなりません。

安心の耐震リフォームに必要なのは

１．耐震診断を受けてみる
まず、今住んでいる家の状態をきちんと把握する。
できれば、お金を支払ってでも、第三者的な視点からのアドバイスを得ること。

２．Is値を満たしていなければ―耐震リフォームが必要
地震の揺れに対する強度を表すのは「Is値」。
これによってリフォームか、建て替えかが決まる。

３．耐震リフォーム単独では費用がもったいないケースも
壁を剥ぎ、筋かいを入れるなどの工事が必要な耐震リフォーム。
せっかくならば、バリアフリーや間取り変更で「より住みやすい家」を目指そう。

４．「リフォーム瑕疵（かし）保険」が話題に上がるかで見極め
リフォーム工事にも瑕疵保険をつけてもらえる。
工事内容にもよりけりだが、お施主さまの安心を考えるならば、業者側からこの話題が出るのが自然。

５．工事内容に納得できたら―ローンなどお金に関する相談
ローンだけでなく補助金や減税など、お金にまつわる話も充分に行う。
耐震リフォームは「家の延命」。
大きなお金を動かすだけに、工事だけでなくお金の相談にもしっかりと乗ってくれる相手を選ぶべき。

場合によっては、「新たな家１軒分」のお金も動く耐震リフォーム。
診断からお金の相談、実際の工事、その間の仮住まいなどに至るまで、「細かな相談」ができる相手を選ばなくてはなりません。
この、相手を選ぶ時点で失敗すると、ローン期間中から、工事後の安心・安全についてまで疑問を抱きながら生活を続けることになってしまいます。

「安かろう・悪かろう」では済まない耐震リフォームですから、安心できる業者の選定が何より大事であることはお解りいただけたと思います。