「賃貸併用住宅」という言葉をご存知でしょうか。
一つの建物内に、賃貸オーナーとなる世帯の居住スペースと、入居者となる世帯の居住スペースが共存している建物のこと。
これは、「同じ住宅ローンを組むなら、自分たちだけで払うのではなく、家賃収入とも一緒に支払って行きたい」という考えの方に向く建て方です。
家賃収入が得られるのだったら、それも支払いにまわしたいというのは自然な考え方かもしれません。
ローン完済後は安定収入が得られる可能性も。
また、所得税・相続税を軽減できる場合があることが魅力とされています。
老後の収入を目的とされる方もいらっしゃるかも知れません。
また家族構成の変化に合わせて、必要なときは自分たちが使用し、不要になったときに賃貸として貸し出すといったフレキシブルな使い方をされている方もおられます。
家族構成の変化のためだけに家の改築・リフォームをしなくても、部屋があれば空室を利用することで「二世帯住宅」に類似した住み方ができます。
ですが、賃貸併用住宅にはいろいろな手間やリスクが含まれます。
「賃貸併用住宅」をいずれ持ちたいとお考えの方に、これらのことをお伝えしておきたいと思います。
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１、土地
ご自分で賃貸を借りることを想定して、さまざまな賃貸紹介サイトを検索してみてください。
やはり、電車の便の良い駅近くなど人気エリアは家賃が高いことが通常。
つまり、生活や交通の便が良い「地の利」が、賃貸併用住宅を建てた後の家賃収入を左右します。
もちろん、このような場所は土地も高いのが普通のこと。
いくら、賃貸併用住宅を建てたからといって自動的にお客さん（入居者）がついてくるわけではありません。
土地がその物件の魅力に大きく影響することが知られています。
「ここに住みたい」と思ってもらえる魅力の８～９割は、土地が鍵を握っているのです。
賃貸を仲介する業者（不動産売買でない）複数に、「この近くに賃貸併用住宅を建てようと思っています」と告げ、お目当ての土地について客観的な意見を聞いてみるのも良いかもしれません。
２、家のローン
これは、単なる「住宅ローン」では賄えません。
なぜなら、単純な「家」ではないからです。
収益を得るべくして建てる賃貸併用住宅には、通常の家のローンに伴う施主の収入や他の借入れ状況などの条件に加え、その物件の収益性や担保価値に関する審査も含まれます。
つまり、「経営計画」のようなものが必要、ということなのです。
建築する会社の限定や手数料などの費用こそかかりますが、サブリース（満室保証）を行える不動産業者もありますから、一括借り上げしてもらうことでのリスクの軽減も図れます。
（さまざまな条件がつきますので、全ての物件がこの一括借り上げが可能ではありません）
３、建てる前から建てた後まで、トータルにケアしてくれる業者の選定
家がほしい、でも家賃収入もほしいとなると、これはもう「投資」の部分が大きくなります。
どの土地にどんな建物を建て、どのような間取りにすることで入居者の目を引くか…。
その、最初の部分からトータルに相談に乗れる会社を選ぶべきです。
それぞれに分割して依頼するのも可能ですが、よほど
- 土地を探す
- 魅力的な物件にする（建てる）
- お金を借りる
- お客を探す
のそれぞれの分野に強い人でなければ、自分ひとりですべてをこなすことは難しいでしょう。
それらの手間を省き、また専門的な側面からサポートしてくれる専門の会社を見つけることができれば、多少の手数料は惜しくはありませんね。
いくつかの会社に同時に相談を。
土地を持っている施主は、それだけでもうりっぱな「お客様」です。
トータルでお世話できる＝長く収益が上げられるとなると、相談にも積極的にのってくれるはず。
その、複数の提案から、相場の感覚などを肌で感じ、学ぶこともできます。
４、賃貸併用住宅を持ったら「経営者」―個人事業主です！
家賃収入がある、ということは個人事業主となります。
事業での収入があるのですから、税金を納めるための準備をしなくてはなりません。
必要なのは、
- 個人事業開業届
- 青色申告承認申請書
です。
オーナーたる自覚を持つ瞬間かもしれません。
帳簿のつけ方を覚えなくてはなりませんし、確定申告を行わなくてはなりません。
個人事業開業届は開業から一ヶ月以内、青色申告承認申請書は開業から二ヶ月以内の提出が必要です。
忙しかったから…とは言えませんので、滞ることなく届出をしましょう。
「大家さん向け」の本もいくつか出ていますので、賃貸併用住宅をお考えになったときには一度読んでみてください。
５、建物の構造は？鉄筋コンクリート構造（ＲＣ造）が理想的
複数の世帯が「一つ屋根の下」に生活をするのですから、丈夫さや騒音に強い、火事の際の延焼が少ないなどの面で、鉄筋コンクリート構造（ＲＣ造）が理想的です。
一方で、税金計算の項目に「減価償却費」がありますが、この面では木造が早く終了しますので一見得のように見えます。
ですが、地震や火災に対する備えとしては鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）に軍配が上がりますし、何かのときに手放す際も鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）の方が比較的安心して購入してもらえる傾向があります。
建物の規模にもよりますので、トータルで検討してください。
ちなみに、減価償却の期間は、鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）なら４７年、木造（Ｗ造）は２２年です。
６、間取りの工夫
オーナー（大家）が同じ建物の中に住まうことは、心理的な面で入居者に何かしらの息苦しさを感じさせてしまうこともあるかもしれません。
これをクリアするために、間取りを工夫してください。
たとえば、
- １階部分数部屋を貸し２階部分にオーナーが広く住まう
- または建物全体をすっぱり二つに区分して片方の１・２階にオーナーが、もう片方のエリアの１・２階に賃貸の部屋を配置する
- など
極力顔を合わせないように済む工夫が必要。
いつも見張られているような感じは、誰にとってもいやなもの。
借り手の気持ちになればどんなプランが最適かはすぐにわかるでしょう。
７、入居者の募集は？管理は？
賃貸管理業務を行っている会社が味方になるでしょう。
先の一括借り上げシステムをとっている会社に任せることも一案。
なぜなら、賃貸物件の管理にはとても多くの仕事があります。
入居者の募集、家賃の集金、設備不具合の際の２４時間対応、退去時に生じる清算など、オーナーだけでは対応できないことも多々あるからです。
オーナーの財産である建物であっても、それを見守るために不眠不休でいることは不可能ですし、旅行に行く事だってあるでしょう。
これらのことも考え合わせ、業者に任せることが最良の策です。
特に賃貸併用住宅の場合、そのメリットが顕著。
同じ建物の中でオーナーと店子が生活するわけですから、不要な対人トラブルは避けたいからです。
いやなことも、第三者の管理会社が間に入るだけでもスムーズに片付くことでしょう。
部屋数が少なく、知り合いや親戚に貸すからそうそうトラブルもないだろうと考えるのはどうでしょうか。
顔見知りだからこそ、お互いに言いにくいこともでてくるかもしれませんね。
そういった時のためにこそ、管理会社が必要になってくるのです。
オーナーするということは＝事業という考えを持とう
これらの７ポイントを踏まえると
「賃貸併用住宅を構える」＝「事業」であることが明確にわかってきました。
必要なのは、客観的な第三者の目です。
土地選びのプロ、顔のささない間取の設計、後々までケアしてくれる建築業者、入居者を世話してくれる管理業者は必要不可欠な要素です。
じっくりと納得の行く業者を選んでください。
複数の会社に見積もりを取ることを忘れないようにして。
賃貸経営は事業なのです。
建物の手入れや入居者のケアが欠けると、家賃収入の減少に直結。
ローンの支払いにも影響が及びます。
相談の段階から「自分は事業主」であることを忘れず、慎重に、でも大胆に臨んで頂きたいとおもいます。
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