住宅の住み替えにおける全手順と基礎知識７

住宅の住み替えとは、つまり、買い替えを指します。今現在の住まいを売り、そして次の住まいを購入することで「住み替え」を行う訳です。住み替えを行うためには、どのような手順があるのでしょうか。そして、どのような問題が浮上する可能性があるのでしょうか。

今回は、住み替えの大まかな手順と、ケースごとの基礎知識を探っていきましょう。

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住み替えの大まかな手順

住み替えには、大きく

1. 今の住まいを売る
2. 次の住まいを購入する
3. 引っ越しをする

という流れとなります。

ですが、「買い手が現れ」、「次の住まいが見つかる」ことのふたつの要素が、時期を同じくすることはほとんどないでしょう。また、このタイミングの問題に、今の住まいにローンが残っているときには、「お金」の問題も絡んできます。

このあたりを考慮し、住み替えパターンを想定します。

１．ローンを支払い終えている場合の住み替え

住み替えのうちでも難易度が低いのが、既にローンを支払い終えているケースです。

今の住まいを売りに出しつつ、次の住まいの“目星”をつける作業を同時に行います。売却が成立した金額＋貯蓄から仲介手数料などを追加し、次の住まいの購入を行えばよい訳ですから、住み替えのハードルも低い、という訳です。

次の住まいを探す時間もゆっくりと取れますし、賃貸物件やご実家に身を寄せるなどの仮住まい確保も必要がないはずです。

このパターンを目指すのであれば、「ローンの繰り上げ返済を心掛けて残債ゼロにする」「残債を圧縮する努力をし続ける」ことで、売却時にお金の面で慌てないようにしておかなければなりません。

２．ローン支払途中での住み替え・その１

ローンを支払っている間の住み替えは、上記のケースと異なり事が複雑になりがちです。というのも、ローンをダブルで支払う必要が出てくるからです。金融面での信用があり、ダブルでのローン支払いが可能であれば、今の住まいを購入してくれる人が現れるのを待ちながら、次の住まいへ移り住むことができます。

ですが、これはだれもが可能という訳ではありませんから、レアケースとして考えるべきです。

３．ローン支払い途中での住み替え・その２

ローン支払い途中での住み替えで一番多いのが、今の住まいを売りローン残債を一括返金、次の住まいで新しくローンを組み直すという方法でしょう。ローンの残債と住まい売却から得られる金額が同等もしくはそれ以上の場合は非常にスムーズに事が運びます。

ですが、ローン残債よりも売却金額が下回った時には、預金の取り崩しなどで繰り上げ返済を行わなければなりません。残債が残った状態では、抵当権の問題で住まいの売却ができないからです。

このようなときは、まずは「売却」することを一番に考えましょう。売却し、預金の取り崩しなどで不足分をおぎなうことで残債をゼロにします。その後、一度賃貸やご実家での仮住まいをします。

仮住まいの確保や２度の引っ越しで間接的な費用は増加してしまうものの、タイトなスケジュールを綱渡りする必要はありませんし、ゼロからローンを組めるというメリットが生まれます。

４．「買い取り」利用で住み替え

時間的に今の住まいの購入希望者の出現を待っていられない、という時には、買い取りを得意とする不動産業者を頼るという方法があります。いわゆる相場より若干安くなる傾向がありますが、買い取り時期や金額が明確という良さがあります。

ローンの残債よりも高く売れればよいですし、多少下回っても一括返済するためにいくら必要なのかが明瞭であることから、資金計画が立てやすくなります。さらには、購入者を待つ期間が不要であるため、次の住まいを決めるまでの“リードタイム”を短くすることもできるのです。

場合によっては、仮住まいの確保も不要となるかもしれません。引越しが１度で済む可能性もあるのです。

５．相続した家から住み替えする

ご実家で親御さんと過ごした家を相続した場合は、概ねローン返済は終了しているのではないでしょうか（親子リレー式ローンを除く）。このような家を手放し、自分たちの家が欲しいとお考えの際には、お金の問題よりも法的な問題が大きく影響します。

その家を相続する方はどなたでしょうか。お一人の場合は特に大きな問題にはなりませんが、複数名いらっしゃる場合は全員がその家を売る事に同意をしなければなりません。全員の同意を得た上で代表者を立て、家の名義を代表者に書き換えた後に売却します。

売却で得たお金は、（一般的には）法的に定められた順位に従い分配します。通常はご兄弟で分配するのですが、長期にわたって相続登記を行わなかった時、ご兄弟が亡くなり、その配偶者や子どもが相続権を引き継ぐことになってしまいます。相続権の複雑化・相続人の増加を防ぐために、早期に手続きを行いましょう。

相続税や譲渡税などの税の問題も関係してきますから、法や税の専門家への相談が重要です。

６．「売る」「買う」の間に「仮住まい」が必要なケースも多い

住み替えに必要なステップのひとつに、仮住まいの確保があります。タイミングよく「売る」「買う」が成立した場合は不要ですが、念のため覚悟をしておいた方がよいでしょう。

ご実家やご親戚の家に一時的に住まわせてもらえるのであれば、引っ越し代だけで済みます。ですが、地理的に難しい、仮住まいさせてもらえるだけの広さがないといった場合は、賃貸物件へ引っ越さなくてはなりません。

ご存知の通り、賃貸物件に住むためには、敷金・仲介手数料などの初期費用がかかります。ときによっては数十万円の単位で資金が必要なこともあります。

この費用を抑える方法として、

• 短期間で済む見通しが立っているのならばウィークリーやマンスリーマンションを使う
• 多少家賃は高くても「敷金礼金０」物件を探す

なども検討材料に含めるとよいでしょう。

これは、あくまでも次の住まいを手に入れるまでの期間が短期であることが条件です。納得のゆく次の住まいを手に入れるまでじっくりと時間をかけたい、吟味の上住み替えをしたいというご希望がある場合には、一般の賃貸住宅に軍配があがります。

７．満足ゆく引っ越しをするために

今の住まいから仮住まいへ、仮住まいから新たな住まいへという道筋を辿る場合、２度の引っ越しを行わなくてはなりません。引っ越し代金は、距離だけでなく運ぶ分量もカウントされます。引っ越しを機に、不要な物を捨ててしまいましょう。事前にこまめに行っておけば、さほど苦にもなりません。

ですが、どうしても必要な物を捨てられない、手狭な仮住まいへ持ち込めないのであれば、引っ越し業者の一時荷物預かりサービスを利用するのもひとつの方法です。また、ご自身でトランクルームを借りるというやり方もあるでしょう。

引っ越しの繁忙期を避けられるようであれば、コストをぐんと落とすことも可能です。

安く引っ越すための方法については、「安い引っ越しを実現！リーズナブルにすませる鉄則9箇条」もご覧ください。

おわりに

住み替えの大まかな手順と、ケースごとの基礎知識をまとめてみました。家を売り、そしてまた買う…。住み替えはそれぞれの条件によって重要視すべきポイントが大きく異なることがわかります。あなたに一番近い条件はどのパターンだったでしょうか。

住み替えといっても、お金・タイミング・法など様々な問題が取り巻いています。「いずれは住み替えを」と考え始めたら、条件ごとに必要な情報収集と、不要な荷物の処分をスタートしてください。すっきりとスムーズな住み替えに、事前準備が欠かせません。

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