設計者：守谷昌紀さん（※2012年7月8日『大改造!!劇的ビフォーアフター』放送作品）
現在お住まいの家が20～30年の年数を経ると、そろそろ大規模なメンテナンスを必要とする時期となります。このとき、どなたもが考えるのが「リフォームして住み続けるべきか、それとも思い切って建て替えすべきか」ということでしょう。
リフォームか建て替えかの最終的な決定を下す前に、少し気にしていただきたいことを交えながら、リフォームと建て替え、それぞれのメリット・デメリット、そして費用などについてもご説明します。
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1.リフォームか建て替えかで悩んでしまうタイミング
今まさに「リフォームしようか、思い切って建て替えしようか」と悩んでいる方は、概ね以下のターニングポイントに立たされているはずです。それぞれのケースを見てみましょう。
1-1.住みやすさを求めるため、間取りや設備の変更が必要となった
新築であった家が20～30年を経ると、一般的には家族構成の変化が起きます。それまでは必要であった子ども部屋が空いてしまったということもあるでしょう。また、子や孫が遊びに来るときのため、食・くつろぎの場であるキッチンとリビングダイニングをつなげて広くしたいというニーズが出てきているかもしれません。
また、バスルームやキッチンなどの設備も古くなり、使用自体に問題が出てきたり、使いづらくなっていたりするでしょう。
このように、暮らし方の変化や設備の問題により、リフォームないしは建て替えを考える方もいらっしゃいます。
1-2.家の耐震性・耐久性に不安がある
耐震基準が大きな分岐点を迎えたのは1981年（昭和56年）と1995年（平成7年）です。2017年現在でいうと36年前と22年前です。
- 1981年＝建築基準法改正により新耐震設計基準導入（1978年宮城県沖地震を受けて）
- 1995年＝耐震改修促進法制定（阪神・淡路大震災を受けて）
何らかの大規模震災を経て、命を守る家の耐震基準やそれにまつわる法が改正・制定されてきました。特に1981年以前に建てられたか、以降に建てられたかで、「旧耐震」「新耐震」と呼ばれ、「旧耐震の家」は耐震診断を受けるよう勧められています。
そこへ、2011年には東日本大震災が、2016年には熊本地震が起きました。これまで以上に、人々の関心は地震への備えに集まっています。
もしも、耐震診断で家が危険性をはらんでいるとわかったときも、耐震リフォームか、建て替えで悩まれることでしょう。
1-3.家のメンテナンスを怠ってきた場合
一生涯の家、として建てたものの、子育て費が思いのほかかかってしまった、家族の思わぬ病気で出費がかさんだなどの理由で、定期的なメンテナンスができなかったというケースもあるでしょう。
いざメンテナンスをしようとしても、木造の家でシロアリ被害が発見されたり、外壁など仕上げ材が傷んできたりしてしまうと、手入れの見積もりがことのほか高く、「これなら建て直すべきか」とお考えになる方もいらっしゃいます。
2.「建て替えか、リフォームか」は、「費用・家への思い入れ」のバランスで
建て替えにすべきか、リフォームすべきか、という悩みは、概ねの場合上記で挙げた“原因”から発生します。では、実際にリフォームと建て替えのどちらを選ぶべきなのか、かかる費用などの面からも考えてみましょう。
2-1.建て替えは「費用が明確」「家を一新できる」
建て替えのメリットは、「費用が明確であること」でしょう。簡単にいえば、
- 建て替え費用＝家の取り壊し費＋新築費用
で、大まかな予算がわかるということです。
改めて2016年度の注文住宅建築費用（全国平均・上位5位）についてチェックします。
- 全国平均＝3,312万円
- 1位＝東京都3,934万円
- 2位＝神奈川県3,664万円
- 3位＝大阪府3,601万円
- 4位＝愛知県3,499万円
- 5位＝静岡県3,462万円
（2016年度フラット35利用者調査（P22）│住宅金融支援機構）
新築住宅の平均費用を目安にし、これに解体工事費を上乗せすれば、おおまかな費用がわかることでしょう。
解体費用の目安は、木造30坪なら約120万円、木造50坪なら約180万円です（家の解体工事費用相場と業者の選び方│auiewoブログ）。
また、注文住宅も予算やローコスト住宅、平屋住宅、二世帯住宅など様々ですので一度資料請求し、費用をより明確にしておくことをおすすめします。
2-2.リフォームは「今の家を長生きさせる」「使えるものは使ってエコ」
リフォームの特徴は、何より「今あるこの家を機能的にして長持ちさせる」ことです。愛着ある家であればなおさら、丁寧に手入れをしたいとお思いになるでしょう。また、廃材を極力出さないという意味ではとてもエコロジーです。
しかしながら、耐震補強が必要である、改めて断熱材を入れなければならない、傷んだ部分がことのほか多かったなど、費用面で不透明な面は否めません。
今の家を活かしながらリフォームしたい場合は、今の家を建てたハウスメーカーや工務店、建築家などに見積もりを出してもらいます。信頼できる会社・建築家複数から得た見積もりと、もしも建て替えをしたときとの見積もりを照らし合わせ、総合的に判断してください。
見積もりの取得には、一括見積もり依頼サービスの利用がオススメです。大手リフォーム業者を含む地元の優良業者から一括で見積もりを取ることができます。複数業者の見積もりを比べることで大体の相場観を知ることができるでしょう。
一般的に、30～40年経過した家のリフォームは、建て替えとほぼ同等の費用がかかることがありますが、
- 省エネ改修工事＝住宅特定改修特別税額控除
- 耐震改修工事＝住宅耐震改修特別控除
- バリアフリー工事＝住宅特定改修特別税額控除
などの税制優遇が得られることもありますので、その点も見落とさず計算してください。
ときとして、「再建築不可」という状態により、家を建て替えることができないことがあります。過去には建築基準法にかなっていたのに、今現在の建築基準法にはマッチしなくなっている物件です。そのような場合は、リフォームしか手立てがないケースもあります。
2-3.【共通】一時的な仮住まいが必要
リフォームであっても、建て替えであっても、数カ月は家を使えなくなります。そのため、一時的な仮住まいが必要となり、都合引越し費用が2回分発生します。
例外は、家の一部のリフォームです。手を入れる範囲が狭い（水周り設備だけ取り替える、壁を1枚抜いてリビングダイニングを広くする）のであれば、仮住まいへの転居をせずに行えるケースもあります。
- リフォーム＝1カ月程度
- 建て替え＝半年程度
の仮住まい期間を見込みます。この間家賃が発生するのですが、依頼する会社によってはこの間の住まいを用意してくれる場合があります。
2-4.【要注意】建て替えにはプラスαの費用がかかる
既にある家に手を入れるリフォームとは異なり、建て替えは「新たに家を取得する」こととみなされます。そのため
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
など、家の取得に必要な当初費用が発生します。
3.生前贈与によるリフォーム・建て替えは「贈与税非課税」を活用
2015年から、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」制度がはじまりました。この制度を利用する条件は、
- 贈与する人が贈与を受ける人の直系尊属であること
- 贈与を受けた年分の合計所得が2,000万円以下であること（所得税に係る分）
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅用家屋の新築・増改築を行うこと
などがあります。
これらを上手に用いれば、頭金をカバーしたり、月々の住宅ローンの支払いを軽くすることができるでしょう。
この制度は、平成33年（2021年）12月31日までの制度ですが、年を追って非課税限度額がダウンしていきますので注意が必要です（「住宅取得等資金の贈与税の非課税」のあらまし│国税庁）。
参考→生前遺品整理の教科書
4.「今このとき」ではなく、「先々を見通した」リフォーム・建て替えを
リフォームなら数百万円から、建て替えなら数千万円を要します。これだけの費用をかけるのであれば、やはり、「これからも長く住み続けられる家」であって欲しいと考えるものです。
誰にでも使いやすいバリアフリー（ユニバーサルデザイン）にしておけば、ご家族の状況の変化にも対応しやすく、家事も楽になります。
今の好みも大切にしながら、先々の家族の身体の変化をも考え合わせた家づくりをめざすことをお勧めします。
まとめ
「もしかしたら、家が寿命を迎えたかも知れない」、「間取りが使いづらくなってきた」というとき、リフォームするか、思い切って建て直すかと考えてしまうものです。費用面と今の家への愛着ないしは状態で、選択は変わってきます。
ここでご記憶いただきたいのは、以下の5つのポイントです。
- リフォームか建て替えかで悩みが生じるのは、間取りが使いにくくなった・設備が古くなった・耐震性や耐久性に不安がでてきたとき
- 建て替えのよさは、その土地にまっさらな新しい家をつくれること。資料請求することで費用もより明確になり、計画が立てやすい面もメリットだが、新築取得と同様の税金がかかる。
- リフォームは、住みなれた家を補強し、ブラッシュアップできることがメリット。しかしながら、思いのほか傷んでいる箇所が多いことで費用がかさむことも。一括見積もり依頼サービスなどを利用して、複数業者の見積もりを比べることで大体の相場観を知ることができる
- 建て替え・リフォームどちらでも、2017年現在「住宅取得等資金の贈与税の非課税」制度が活用できることがある。親子揃って家づくりを考えるチャンス
- 建て替えでもリフォームでも、かかる費用は安いものではない。将来の家族のすがたを見越して、丁寧に「暮らしをデザイン」する
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