「家を建て替えたくなってきた」―こういう場合は、家自体が古くなってしまった、家族構成が変わった、バリアフリーに配慮した家にしたくなった、ということがほとんどです。
今ある家を取り壊し、新たに家を建て替える場合は、ほとんど、土地は既にその方のものになっているケースがほとんどでしょう。
そのため、土地代を除く、「家＝上物」の予算をはじき出せばよいのです。
こういった場合でも、ローンを利用することができるのでしょうか。
もちろん、答えは「YES」です。
ですが、今お住まいの家のローン返済中であれば、少し話がややこしくなります。
現在の残債（この場合土地代を含んでいるはずです）を、建て替えする家のローンに組み入れてくれる商品があるかどうかを、金融機関に訪ねておく必要があります。
なぜなら、今支払っている最中のローンは、現在ある家を担保物件としているからです。
その担保となる家を壊そうとしているのですから、本来であればいい顔はしてもらえないでしょう。
このような条件の中で、まずは「貸してくれるところがあるかどうか」を調べてみるのが最善です。
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注意点１―現在支払中の金融機関に「親子リレー返済」で当たってみる
現在支払っている最中の住宅ローンがあれば、何らかのときのための担保として現在の家に抵当権がつけられているはずです。
- 「住むに耐えない家になった事」
- 「二世帯住宅にする」
などの理由をきちんと説明し、建て替えを希望している旨、伝えてみましょう。
比較的組みやすいのは「親子リレー返済」です。
融資申込者が高齢で、自己資金が少ないという時などに利用するものです。
申込者に何らかのことがあれば、子世帯がローンを引き継ぐというものです。
これにはいくつかの条件があります。
特に重要視されるのは、ローンの後継者の条件です。
- 申し込する本人の子や孫等、またはその配偶者で定期的収入があること
- 申し込み時の年齢が満７０歳未満の人
- 連帯債務者になることができる人
この条件を満たすことは比較的容易かもしれませんが、何らかのときにローンを引き継ぐわけですから、やはり二世帯住宅（ないしは同居）が大前提となるでしょう。
子世帯が、自分の家と親世帯の建て替えローンを同時に支払うことは現実的ではありませんし、信用の枠に及ばない事も当然あり得ます。
注意点２―数多く当たることで「グレー」となってしまう
どんな金融商品（ローン、クレジットカード）でも同様に、審査のために個人情報を渡して断られてしまうことを繰り返すと、いわゆるところの「グレー」（ブラック寸前）となってしまうことが懸念されます。
そのために、「とりあえず審査に出してみましょうか」といった、安直な返答しかできないハウスメーカーや工務店は避けた方が良いかもしれません。
「こちらがダメだったら、こちらにも…」という行動を繰り返すと、その記録は５～７年は残ると言われています。
この期間は、かなりの大金の頭金でもない限りはローンは組めません。
こういった場合は、ローンに精通した担当者のいるハウスメーカーや工務店などとじっくり相談してみることが大事です。
彼らは、金融機関のクセや、何らかのときに求められる書類、否決になりそうならば直前にでも審査から下ろしてもらうなどの「勘所」を持ち合わせています。
また、ファイナンシャルプランナーの資格を持っているような担当者でしたら、これからの生活に見合った支払金額や、外的要因でライフプランが変わった時の対処法、いざという時に何でもって補填ができるかなどの知識を持っています。
現在の住宅ローンを払いながら、建て替え用のローンを組もうと考える場合、こういったキーパーソンの存在が重要なのです。
注意点３―他のローンを完済しておく
ローンの支払いが重なることは、それでなくても「信用の枠」が少ないという事です。
うまく金融機関に納得してもらうことができたとしても、借りられる≒支払える金額が少ないと見なされてしまうのは仕方のない事かもしれません。
そのためには、家を建て替えなくてはならないと覚悟した時点から、他のローンを完済しておくことが必要です。
車のローン、教育ローンなど、お金を借りるという局面は日常生活の中でいつでも見ることができます。
買い物をするにしても、クレジットカードを使用していませんか？
その支払いがリボ払いや分割払いになっていたなら、当然のことながら借りられる≒支払える額を圧迫してしまいます。
以前の「家を建てるには―無視できない、事前に準備すべき大きなポイント４つ」でもご紹介したとおり、携帯電話の通話料金の支払いが数度できなかっただけで、いわゆるブラックリストに載ってしまうこともあるのです。
数万円もするスマートフォン本体を分割払いにしているケースがこれにあたり、割賦払い分（これも一種のローン）と通話料金を一緒に支払うことにしているとき、通話料金の引き落としができなかったことから、ローンが組めなくなっている人が近年急増しているといいます。
たかが通話料金、されど通話料金、なのです。
家の建て替えが視野に入った段階から、数年かけてでも、これらのローンの類を「きれいにしておく」ことが最善の策なのです。
新築ローン・中古住宅購入ローンでも同じことが言えますので、建て替えであるならばなおさらでしょう。
注意点４―今支払いをしているローンが終了するまで待てないか検討
「そもそも論」とはなりますが、今検討されている建て替えが今すぐでなくてはならないかを今一度考えてみることも大事です。
老朽化であれば急を要することもあるでしょう。
ですが、「せっかくリフォームするなら建て替えを…」といったことであれば、建て替え時期をずらすのも英断と言えるでしょう。
今現在の家を建てた時点で、大方の人は修繕を目的とした貯蓄をされているはずです。
その積立金を使い、応急処置が必要な部分だけでも手当てし、ローンを完済するまで建て替えを待つことはできないでしょうか。
今住んでいる家のローンが終わった時には、更に生活が変化しているかもしれません。
今、中心市街地に近いマンション市場が活性化していると言われています。
住まい手の高齢化により、手狭でもいいから夫婦二人で、生活面で利便性の高いエリアに住み替えたいというニーズが高まっているからだという見方もあります。
お子さんに財産としての家を残す必要がないのであれば、このような便利な場所で賃貸マンション暮らしをスタートさせることがよいケースもあるでしょう。
今一度、充分にご検討を。
４つの注意点から見えてくること―新築よりも慎重に！
「家は一生に一度の大きな買い物」と言われる家。
これを建て替えするということは、この大きな買い物を２度行うということです。
今住む家のローン＋建て替えのローンはハードルが上がります。
ローンが終わってから、再度建て替え用のローンを組もうとすると、借り手の年齢が上がってしまっていることも多々あり、親子リレー返済を考えなくてはならないかもしれません。
同居がうまく行けばよいですが、そうでないケースも含んで、「家族全員の問題」として検討する必要があるのです。
親子リレー返済を選択する場合、お子さまに財産として残せるレベルの住宅にする必要があるでしょう。
ごく一般的に流通している戸建て住宅の寿命（解体されるまでの年数）は、３０～３５年と言われます。
お子さまの代の生活設計に合ったレベルのものにしておかなくては、お子さまの代でまた建て替えの問題が出てくる可能性すらあるのです。
これらのポイントから、
- 建て替えるのなら今の家のローンが終わってから
- 親子リレー返済にするならお子さまの代でも充分に活かされる家にする
の二つの結果に大別されるかもしれません。
もちろん、この二つの道しかない訳ではありません。
それぞれに許される予算や、家の活用の仕方などで多くの選択肢が存在するでしょう。
より多くの選択肢を用意するためにも、家のローンに精通した建築家やハウスメーカー、工務店とのパイプを作っておくことや無料一括審査サイトで複数の金融機関の中からあなたにあった住宅ローンのプランを選ぶことをおすすめ致します。
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