※この記事は「佐川旭様」による専門家監修記事です
今現在の日本において、一戸建ては20～25年経過すると「土地だけ」が価値を持つものと考えられています。また、土地の形状によっては、家が建てづらかったり、せっかく家を建ててもその後の周辺環境の変化によって住みにくい家になったりするケースもあります。
土地は家の住みやすさを左右する大きな買い物です。土地探しで失敗しないために、いくつかの事例から学んでみましょう。
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1.先輩5人の土地探しの失敗談
家づくりの第一歩である土地探しは、その後何十年と快適に住むためにも慎重を期して選別しとても重要な決断をしなければならないということです。
しかしながら、残念なことに失敗してしまうケースも少なからずあります。このような事例から学べることも多いでしょう。
1-1.Ａさん「南側の空き地にマンションが建ってしまった」
日差しの入る、明るい一戸建てを希望していたAさん。吹き抜けのある広々とした家を建てたいと願い、実際にそのような家を建てました。しかしながら数年後、その明るさは失われ、薄暗い印象の家になってしまいました。
その原因は、土地の南側に立ってしまったマンション。購入した土地の南側にはとても広い平面駐車場がありました。夜はいつも満車でしたし、月極駐車場だったので、そこが駐車場でなくなることなど想像だにしていませんでした。
マンション建設に伴う住民説明会が行われましたが、納得がいかなかったAさんはマンション建設業者に詰め寄りました。しかしながら20万円の迷惑料を受け取れただけでした。せっかく気に入ったエリアに不動産を持ち、気に入ったデザインの一戸建てを持てたことには満足できていたので、Aさんはその金額で手を打ち、そのまま住み続けています。
1-2.Ｈさん「角地で便利だったのに、ゴミの問題で日々いやな思いを」
数十メートルで幹線道路に出られる便利な角地を気に入り、案外安いことも手伝ってその土地を購入したHさん。日常的に車を利用すること、左右を一戸建てに囲まれた土地はいやだと思っていたこともあり、「一目ぼれ状態」でした。
「こんないい条件の不動産が売れずに残っているのは不思議だ」とHさんは思いましたが、家を建てる工事が始まり、工事が気になって何度か足を運ぶうちに、ゴミの集積所が目の前だったことに気づきました。このときもまだあまり深くは考えていませんでしたが、家が建ち実際に住み始めてから、ゴミ袋が荒らされたりすること、ゴミ収集日にニオイが気になることを実感しました。
自宅前にゴミが散乱しているのを見て見ぬ振りもできず、Hさんの奥さんは、ゴミの日に毎回掃除をすることになりました。
1-3.Gさん「日当たりを考えて家作りをしたのに…夏は暑くて大変」
学校や駅も程近い利便性のよい土地を見つけて購入したGさん。その土地は旗竿地でした。旗竿地とは、土地の形が旗竿状になった土地の事で、敷地延長とも呼ばれる土地のことです。その分安く買うことができたのですが隣地の家に囲まれているので1階は暗くなることが予想されました。そこでGさんは2階にキッチンやリビングを配置し、又いくつもトップライトを設けました。1階にはその他の水回り（バスルームやトイレ）を置く間取りとしました。確かに明るさの確保はできましたが、夏の2階はとても暑く、梅雨時期には1階の湿気に悩まされることになりました。
1-4.Sさん「風の強い日に砂埃が飛んでくる…洗濯物が干せない」
土地探しの条件の一つに、「子どもの通学に便利がよいところ」を掲げていたSさん。お買い物や通勤にも便利で、なおかつ小中学校が近い理想的な土地を見つけて購入しました。
しかしながら、これがあだとなり、風の強い日は校庭の砂埃が飛んでくることで洗濯物を外に干せない家となってしまいました。せっかく天気のよい日でも、洗濯物は室内干しです。布団も干すことが難しく、子どもの健康のために定期的にクリーニングに出すようになり、意外な出費がかさむこととなってしまいました。
1-5.Iさん「日中の“抜け道”に面した土地…子どもを庭で遊ばせられない」
子どもをのびのびと遊ばせたいと考え、公園に近く庭も広く取れる土地を取得したIさん。「ここなら遊び場に困らない」とすぐに購入を決めました。
しかしながら、その土地の目の前にある道路は、日中、いわゆる“抜け道”となっていて、ことのほか車の往来が激しかったのです。小学生に上がったお子さんがお友達と公園で遊びたいといっても、気持ちよく送り出すことができません。また、庭で遊ばせたいと思っていた3歳の末っ子にも、できるだけ庭に出したくないと考えはじめました。目を放した隙に門を開け出て行くのではないかと不安でたまりません。
2.失敗しない土地探しのコツとは？
土地は家を支える地盤の強さが必要であると同時に、周囲環境もとても重要です。土地探しで失敗しないためのコツは以下のとおりです。
2-1.優先順位を決めておく
土地探しで何より重要なのは、自分が求める暮らし方が実現できるかどうかです。自然に囲まれて過ごしたい、静かな住宅街に住みたい、買い物や通勤・通学に便利な場所がいい、憧れのエリアで生活したい…好みはさまざまですが、全てを叶えることは難しいかもしれません。
しかし、優先順位を決めることで自分たちの暮らしがよりはっきりと見えてくることもあります。家族それぞれの要望を整理し「土地探しの条件」を決めておくことです。
2-2.気になる不動産が出てきたら、環境のチェックをする
上記の失敗談からも解るとおり、家を建ててから経験する環境トラブルは、事前のチェックである程度確認できます。
たとえば、
- 「日中と夜間とで、まちの雰囲気や交通量の変化はないか」
- 「そのエリア独特の風向きはどうか」
- 「ご近所の人々の雰囲気はどうか」
- 「工場などのニオイが漂ってきたりはしないか」
などの確認が大切です。
まちは、明るいうちと暗くなってからではイメージがぐんと変化するものですので、ウィークデーならびに週末の日中と夜間、実際に足を運んでみることも必要です。もしも可能なら、その土地のご近所に商店や家を構える人に「季節ごとの変化」も聞いておきましょう。
2-3.用途地域を確認しておく
よく知る土地を訪れたとき、「たった5年でこんなに変わるものか」と実感したことはないでしょうか。大きく姿を変えるまちなみも、実は無計画に建物が建つわけではありません。「都市計画法」や「都市計画マスタープラン」といった法や計画により、地区ごとにその性格が定められており、そのルールに則って建物が建つのです。
もしも閑静な住宅地を希望するのであれば、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域を選びます。基本的に住宅ないしは学校・病院・図書館などの公共施設しか建てることができませんので、緑があって比較的落ち着いた暮らしをしたい方にはおすすめです。
少々人通りが多くても、高い建物が建っていても、買い物などの利便性を求めるのであれば、第一種中高層住居専用地域や第二種中高層住居専用地域もよいでしょう。
このように、土地には「用途地域」が定められていて、このことによって無秩序な乱開発が避けられているのです。先に挙げた「南側の土地に高いマンションが建ってしまった」といった問題を避けるためにも、土地探しの際には用途地域や建ぺい率・容積率も気にしていただきたいところです。
しかしながら、「都市計画マスタープラン」により将来大きな道路が通る予定であるなど、すぐではなくても、いずれ変化してゆくエリアもありますので、自治体の担当課に出向き、そのエリアのことを聞いておくのも有益です。もちろん、不動産業者もそのあたりは心得ていますので、事前に知っているものですし、必要に応じて追加でチェックもしてくれるでしょう。
2-4.憧れのエリアに住む際に必要なことを知っておく
東京都などの都市部だけでなく、地方都市においても人気の高いエリアがあります。まちの雰囲気が好みであったり、または交通の便やショッピングに適しているなどという理由でそのようなエリアに住みたいと願う方もいらっしゃるでしょう。このような土地は得てして土地そのものの坪単価や、固定資産税・都市計画税が高くなってしまうものです。土地と建築物にかかる費用だけでなく、その後税金を支払うことも見越しておかなければなりませんので、長期的な視点に立って検討する必要があります。
また、そのようなエリアは「昼の顔」、「夜の顔」が異なることも特徴です。本当にそのエリアに住むことが家族にとって本当によいのかも熟考することです。
2-5.冬場の日当たりを考えて土地選びを
日照角度は、土地を選ぶ際にとても重要なポイントです。夏至は78度、当時は31度で、その差は47度です。南に開けた土地、もしくは広い土地を購入できればよいのですが、都市部ではそのようなよい条件の土地を探すことはとても難しいことです。
このようなとき、庭のつくり方で工夫をしなければなりません。角度の浅い冬の日差しを少しでも家に取り込むためには、隣家から最低でも3メートルの庭を設けなければなりません。日照の面で「この土地は大丈夫だろうか」と心配になったなら、有料ながら建築士に土地のチェックを依頼することができます。相場は3～5万円（数時間～1日）ですので、より良い条件の土地を見つけるためにお願いしてみるのもよいでしょう。
3.土地探しの際に利用をおススメするサイト
土地探しは、家づくりの第一歩。土地のひとつひとつを当てもなく探すことは途方もない作業となります。こうしている間にも、「本当ならここに住みたかった」という土地が売買されているかもしれません。実際に、土地探しで疲れてしまう方も少なくないものですので、できるだけスムーズに事を運びたいものです。このような場合は、土地探し専門のサイトを利用するのもひとつの手段です。
3-1.アットホーム
アットホームといえば、賃貸物件からマンション、建売住宅、中古物件に至るまで幅広い不動産情報を取り扱うサイトとして知られていますが、土地情報も掲載されています。希望するエリアを選択し、土地面積や駅からの徒歩分数など好みの条件を入力するだけで絞込みが可能です。最終的にはその不動産を取り扱っている不動産業者との連絡を始めることになりますが、もしもそのエリアに土地勘があれば、掲載されている地図からその場所を事前に見に行くこともできます。
3-2.ホームズ
上記のアットホームと同じタイプの情報サイトです。ホームズにも土地の所在地の地図がありますので、時間があれば事前に自ら見学に行くこともできます。物件情報の詳細ページには、その価格に対する「ローンシミュレーター」がついていますので、毎月どのくらい支払えばよいのかの目安もつけやすいのが特徴です。
3-3.ハトマークサイト
全国47都道府県に所在する不動産業者（会員）からの情報を一手に公開しているサイトです。今住んでいる県内（都内）であれば、不動産仲介業者を回るのもそう苦労はしませんが、転勤やIUJターンで新たなエリアに家を持ちたい場合はそう簡単にはいきません。このような場合、全国ネットのサイトは有利です。
4.普段、仕事で忙しい人が限られた時間の中で後悔しない土地探しをするには
もしもインターネットで「ここに家を建てたい」と思う土地を見つけたのなら、不動産業者に連絡を取り、家族の望む条件に合うかどうかを確認してください。不動産業者はインターネットには掲載しない土地を紹介できることもあります。こちらから条件を提示し、それにかなう土地を探してもらうのもひとつの方法です。
もしくは、気になる土地と出会ったとき、建築士などの専門家に有償で報告書つきの調査を依頼することもできます。先述の通り、相場は1日あたり5万円程度です。後悔しない土地探しをするためには、たとえ有償でも専門家に相談しましょう。そして、自らその場所に出向き、早朝・昼・夜の環境を確認してください。
土地の購入は、人生において最大の投資といえるものです。多忙な方だからこそ、生涯の財産となる土地探しは慎重に行い、自分の目で確認、納得することが重要です。
まとめ
土地は、家と同じく「一生もの」のお買い物です。財産となるものだけに、土地選びは慎重に勧めなければなりません。
- 【失敗例1】取得した土地の南側にマンションが建ってしまったため、薄暗い家になってしまった
- 【失敗例２】気に入った角地が安く買え満足していたが、ゴミの集積所が目の前だったため、ゴミの日は掃除をしなくてはならなくなった
- 【失敗例3】旗竿地を購入、明るさ確保のために2階にトップライトを多くつけたところ、夏は暑くつらい家になってしまった
- 【失敗例4】学校のそばを条件に土地を購入したところ、風で砂が舞ってくるように。洗濯物を干せない家に
- 【失敗例5】子どもを遊ばせたいと公園そばの土地を取得。しかしながら、土地の目の前の道は抜け道として利用されていて、子供が事故にあわないか心配
- 土地探しのコツは、「優先順位を決める」「環境チェックを怠らない」「用途地域の確認」「その土地に住まう際に必要な事柄（税金など）」も確認すること
- 土地探しの際に利用したいサイトは、「アットホーム」「ホームズ」「ハトマークサイト」など、不動産業者のネットワークや不動産業者が出稿しているサイト
- たとえどんなに忙しい方でも土地は一生の財産。専門家にチェックを依頼する・自ら足を運んでみるなどし、納得した上で決断を
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