住宅ローン減税（控除）とは？還付額や条件、方法をわかりやすく解説

※この記事は「幸松慎太郎様」による専門家監修記事です

住宅取得に際し、家にまつわる「税」の問題についても事前に知っておきたい事柄です。家は手にしたら終わり、ではなく、入手してから発生するお金「税金」もあるからです。一方、住宅を購入した後に税金を一部免除してもらえる「住宅ローン減税」もあります。

この住宅ローン減税を受けたときのいくつかのケース、そして住宅ローン減税を受けるための条件など、「知っておきたい税のこと」を解説します。

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1.住宅ローン減税とは？わかりやすく解説

住宅ローン減税とは広く知られた呼び名で、正しくは「住宅借入金等特別控除」といいます（No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）│国税庁）。

住宅ローンを利用して自分自身の住む家を新築ないしは中古で購入したり、増改築を行ったりしたときに所得税や住民税の一部が免除（控除）されるものです。

1-1.所得税とは？

所得税とは、個人が得る所得にかかる税金のことです。所得が増えれば増えるほど税率が上がる性質を持つ超過累進税制となっています。手元にある給与明細をじっくり見たことはあるでしょうか。控除項目の中に「所得税」欄があるはずです。これは、会社があなたの代わりに給与に見合った税率で所得税を引いてくれている証です。

自営業者であれば、年に一度の確定申告を行い、所得税を支払っているはずです。

1-2.住宅ローン減税はどのように計算される？

住宅ローンを利用すると、最大で35年その支払いと付き合っていくこととなります。住宅ローン減税控除額は、年末現在のローン残高から導きだされます。その控除額は、まず所得税から控除され、引ききれなかった分は住民税から控除される仕組みです。

住宅を取得し、月々住宅ローンの支払いをしている分、所得税や住民税の面で少し優遇してあげましょう、というのが住宅ローン減税の考え方です。

住宅ローン減税は、令和3年12月31日までの居住住居を対象に、

• 控除対象借入限度額―4,000万円まで（物件により2,000万円まで）
• 最大控除額―400万円（年間控除額は40万円まで）
• 控除率―1％
• 控除期間―最大10年間

と定められています（2017年現在）。

計算式にするならば、

• 住宅ローン控除額＝住宅ローンの年末残高又は住宅等の取得価額のうちいずれか少ない方×1％

となります。

2.住宅ローン減税でどのくらい還付が得られる？一般的な3ケースでシミュレーション

住宅ローン減税の仕組みがわかったところで、実際にどのようなイメージで減税されるのかを3つのケースから見てみましょう。これから家を取得しようと考えているあなたに一番近いケースはあるでしょうか。

2-1.5,000万円で新築の自宅を手に入れた

Aさんは4人家族です。1,000万円の年収で、奥さんは専業主婦。小学生と中学生のお子さんがいます。住宅取得のために5,000万円の借り入れを起こしました。

住宅ローン控除適用前は所得税69万円、住民税56万円ですが、住宅ローン減税が適用されることにより、年間の所得税は29万円に、住民税は56万円となり、年間で40万円税金が減りました。

2-2.3,000万円で中古の一戸建てを手に入れた

Bさんは4人家族です。年収は500万円で、奥さんは年103万円以下のパートとして働いています。小学生と中学生のお子さんがいます。住宅取得のため3,000万円の借り入れを起こしました。

住宅ローン控除適用前は所得税10万円、住民税20万円ですが、住宅ローン減税が適用されることにより、年間の所得税は0円に、住民税は10万円となり、年間で20万円税金が減りました。

2-3.2,000万円で自宅の大規模リフォームを行った

Cさんは3人家族です。年収は400万円で、奥さんとは共働きで、中学生のお子さんがいます。大規模リフォームのため2,000万円の借り入れを起こしました。

住宅ローン控除適用前は所得税8万円、住民税17万円ですが、住宅ローン減税の適用で、年間の所得税は0円に、住民税は8万円になり、年間で17万円税金が減りました。

3.住宅ローン減税を受ける条件

住宅ローン減税はとてもありがたい制度です。しかしながら、だれでも受けることができるものではありません。大前提として「自分自身が住むための土地建物の取得」であることが求められていて、別荘や賃貸に出すために取得した家屋には適用されません。

その他、住宅ローン減税を受けるために満たさなければならない条件は、以下のとおりです。

※新築・中古・リフォームのいずれも統一条件として「所得が3,000万円以下」であり、「住宅ローンの返済期間が10年以上」であることが求められます

3-1.新築住宅

• 床面積が50平米以上であること（登記簿に記されている面積で確認）
• 床面積の半分以上が自身の居住用となっていること

3-2.中古住宅

• 床面積が50平米以上であること（登記簿に記されている面積で確認）
• 床面積の半分以上が自身の居住用となっていること
• 耐火構造物で築25年未満であること
• 耐火構造物でなければ築20年未満であること
• 耐火構造物に関する要件（上記2点）を満たせない場合、耐震基準適合証明書を取得できること

3-3.リフォーム・リノベーション

リフォームやリノベーションなど、いわゆる「増改築」でも住宅ローン減税の対象になることがあります。条件が細かく定められていますので、建築家やハウスメーカー、工務店などに相談するとよいでしょう。

• 自身所有の住宅で、自身が住む家であること
• 大規模なバリアフリー改修工事、または省エネ改修工事であること
• 増改築した後の床面積が50平方メートル以上であること
• 床面積の半分以上が所有者自身の居住スペースであること
• 工事費用が100万円を超えること

などの条件を満たすことで住宅ローン減税を受けることができます。

「自分自身の所有で、自分自身が住むこと」が大前提ですので、「親名義の実家のリフォームをしてあげたい」といったケースは対象外です。

4.住宅ローン減税を受けるには確定申告が必要

会社員の場合、所得税や住民税といった税金はあらかじめ給与から引かれているものです。このことから、「税金のことはわからない」「確定申告はしたことがない」という方も多いのではないでしょうか。もしも税金関係の事柄に触れることがあるとしたら、年末に生命保険などの控除証明書を会社に提出する、年末調整のタイミングでしょう。

会社員の税金は、毎月会社があなたに代わって税金を計算してくれます。しかしながら、個別の状況に応じて控除される生命保険料や扶養の有無について年末に会社が確定申告に替えて年末調整で納めすぎた税金が戻ってくることがあり、「ちょっとしたボーナス気分」を味わっている方も多いことでしょう。

住宅を購入し、住宅ローン控除を受ける場合は、購入した最初の年だけ自らの手で確定申告を行わなければなりません。会社で行ってくれる年末調整は、簡易的なものだからです。これまでに確定申告をしたことがない方であっても、自分で、もしくは税の専門家である税理士に依頼をし、確定申告を行います。

4-1.確定申告にあたっての必要書類

住宅ローン減税を受けるにあたって確定申告が必要であることは上で触れたとおりです。このとき、必要な書類と取得先は以下のとおりです。

1. 確定申告書A―税務署で入手、または国税庁サイトからダウンロード
2. 住民票の写し―お住まいの市町村役場
3. 土地や建物の不動産売買契約書（もしくは請負契約書）の写し―不動産業者や工務店などとの契約書類
4. 登記簿謄本―法務局
5. 住宅ローン残高証明書―借り入れした金融機関
6. 源泉徴収票―勤務先

中古住宅（築年数要件を満たさない物件であっても耐震基準を満たす物件）の場合は、以下の書類も必要です。

• 耐震基準適合証明書ないしは住宅性能評価書の写し―不動産業者や工務店などから入手

4-2.確定申告をする時期

確定申告時期は毎年2月16日から3月15日です（年により曜日の関係で変化することがあります）。この期間に行う申告は、「納める税金の金額を確定させる」ためのもので、納税申告と呼ばれています。

しかし、住宅ローン減税や医療費控除など、払いすぎた税金を返してくださいという意味合いの「還付申告」は、1月から受け付けています。この時期でしたら、税務署も税理士もまだまだ余裕がありますので、相談しやすいタイミングです。年が開けたら相談に行けるよう、書類を準備しておくと手続きもスムーズです。

4-3.確定申告を忘れてしまったら？

確定申告（還付申告）をうっかり忘れてしまっていたとか忙しくて申告する時間がなかった、という方もご安心ください。還付申告の請求期間は、5年さかのぼることができます。とはいえ、各種書類を数年分集めるのはとても面倒ですし、「うっかり」で5年を越してしまえばせっかくの減税の恩恵が受けられなくなってしまいます。毎年の申告がラクやトクの近道であることはいうまでもありません。

まとめ

住宅取得やリフォームは、税の問題も重要な考慮ポイントです。「住宅ローン減税が受けられるか」「受けられたとしたらいくらトクをするのか」を考えたいものです。

1. 住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して自分自身の住む家を新築ないしは中古で購入したり、増改築を行ったりしたときに所得税や住民税の一部が免除（控除）される制度。控除額は所得税から控除され、引ききれなかった分は住民税から控除。
2. 【5,000万円で新築の自宅を手に入れるケース】年収1,000万円で家族4人、奥さんは専業主婦の場合、年間の税金が40万円少なくなることも
3. 【3,000万円の中古住宅を手に入れるケース】年収500万円で家族4人、奥さんはパートの場合、年間の税金が20万円少なくなることも
4. 【2,000万円でリフォームをするケース】年収400万円で家族3人、奥さんはフルタイム勤務の場合、年間の税金が17万円安くなることも
5. 住宅ローン減税を受ける条件は、「自分の住む家である」こと。別荘などのセカンドハウスには適用されない。新築住宅、中古住宅、リフォームそれぞれに満たすべき条件が異なるが、共通の条件は所得が3,000万円以下であり、住宅ローン返済期間が10年以上であること
6. 会社が行ってくれる年末調整では住宅ローン控除は受けられない。個々の状況に応じた控除は行われていないので、住宅を購入したりリフォームしたときは確定申告を
7. 確定申告に必要な書類は、確定申告書A、住民票の写し、不動産売買契約書、登記簿謄本、住宅ローン残高証明書、源泉徴収票など
8. 確定申告の時期は、2月16日から3月15日。払いすぎた税金を返してもらう還付申告は年明け1月から受け付けているので、忙しくない時期に行うのがスムーズでスピーディー

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