住宅ローンの借り換えは今？―気を付けたい４つの大きなポイント

一般的に２０～３０年の単位で組む「住宅ローン」。

この間にもさまざまな外的要因（給与やローンの金利変動、思いもよらぬ家族の病気・けがなど）で時にひやっとするタイミングも訪れてしまうかもしれません。

このような場合に備え、住宅ローンの借り換えについての情報に常にアンテナを張っておきましょう。

ローンから早く解放されたいというのは誰にとっても一番の願いではあります。

ですが、不意に訪れた”余裕”で繰り上げ返済してしまうのはじっくり考えてからにしてください。

通常、ローン返済中はお子様の学費などが気になる子育てのタイミングとも重なっています。

そのため、いざというときのため、ある程度まとまったお金は備えていらっしゃるでしょうし、お子さまの教育資金のために貯めてきたお金も確保すべきです。

それ以上に余裕が出てきたときに、初めて繰り上げ返済を考えるようにしてください。

無視できない住宅ローンの金利

まず一番最初に考えたいのは「住宅ローンの借り換え」。

２０１４年４月に入り、フラット３５、民間金融機関の住宅ローン金利は微増。

今後も上がってゆく可能性は当然あります。

例えば、金利１・１％と、１・４５％の金融機関で３０００万円を３５年、１０年固定金利型で借りたとしましょう。

１・１％の場合、月々の支払いは８６、０００円ほど、１・４５％の場合、９１、１００円ほどの計算となります。

月々で約５０００程の差がでます。

１０年で考えた時に、１・１％の金利の場合、利息分だけでも約２９０万円、１・４５％の場合は約３８５万３０００円。

今現在の固定金利で考えただけでも、１０年も支払えばこのような差が出るのです。

今現在お支払中の住宅ローンは、金利何％でしょうか。

２～３％だったりはしませんか？

ここからわかるように、「一度借りたら月々返せばそれでよい」ということではなく、金利面に敏感になっておく必要があります。

そのため、ローンの金利の上昇が今後見込まれることもあり、住宅ローンの金利を常にチェックし、必要に応じての借り換えをお勧めしたいのです。

住宅ローンの借り換えを検討する時に大事なのは、

• お子さまの学費や老後、何かの時のために取っておくべきお金に手を付けない
• ローン単独で圧縮する方法を考える
• 月々の返済金額を変えずに、ローン期間を短くできるようにすることで金利分を圧縮する
• ローンの借り換えにも費用が発生するので、それらの面でも有利な銀行を調べておく

ことです。

追加で気を付けることがあるとするなら、

• 保証料がかからないこと
• 繰上返済手数料が無料（ないしは手数料が安い）
• 疾病保障付の住宅ローン（今現在個人でかけている保険があればきちんと比較することで無駄を省く）

です。

大事なポイントから、解説していきます。

住宅ローンの借り換えで大切な４つのポイント

１、月々の支払い金額を圧縮するよりも、返済年数を圧縮

これはもう、基本の「き」です。

月々の返済額がダウンしたとしても、その分返済年数が同じないしは伸びてしまえば、落ちた金利分も「しっかり払う」ことになります。

住宅ローンの借り換えを考えているのならば、今現在の支払額になんら問題がないケースですとほぼ同額で、年数を減らすように組むことがポイント。

返済年数が短くなれば、その分払う利息も減り、余裕ある暮らしにぐっと近づけます。

特に老後の資金として貯めてあるお金にも余裕が出るというもの。

ローンに縛られる期間も短くなれば、気持ちにもゆったり感が生まれます。

その分、リフォームに回せるお金にもスケール感が出ることでしょう。

２．繰上返済手数料が無料（ないしは手数料が安い）商品を探す

何か特別な臨時収入があった時、または月々の家計から時折生じる余裕を返済に回したい―。

こういう場合に柔軟に対応できる商品を選びましょう。

繰り上げ返済手数料が無料（または手数料が安価）なものを選ぶことで有利に働きます。

少しでも早く返したいばかりに、手数料を取られるのももったいない話。

回数が増えれば、その回数分の手数料もばかにならないものです。

借り換えをお考えの場合は、その点も検討材料。

３．保証料がかからないこと

通常、住宅ローンを含め借金には保証料が必要です。

住宅ローンの場合、１０００万円あたり（返済期間を３５年としたとき）約２０万円がかかります。

この保証料ですが、どんな役割を果たすのでしょうか。

イメージからすると「支払いができなくなった時の保険金代わり」と捉えがちですが、

実は、その払えなくなった時点からの残債を信用保証会社がまとめて金融機関に支払い、残債は残債として残ったまま、この信用保証会社がローンの借主に支払いを求めるというもの。

これを、「代位弁済」と呼びます。

この代位弁済、通常は分割にはしてもらえず、一括で支払ってくれと言われます。

こうなると、家は競売のような形で即座に手放さざるを得なくなるケースがほとんど。

支払いができなくなった段階で、家を手放さなくてはならないのだとしたら、この保証料も、場合によっては「無駄」と言わざるを得ないこともあります。

４．疾病保障付の住宅ローンに注意

ローンの借主（＝大黒柱であるご主人がほとんど）に何かあっても、家は家族に残したい―これはどなたも思われる事。

これらのニーズに応えるように、「疾病保障付の住宅ローン」も多くみられます。

住宅ローン金利に＋０・３～０・５％上乗せすることでガンや脳卒中など、約款で定められた疾病を発症した際に「残債がゼロになる」というもの。

一見合理的に見えますが、ごく一般的なご家庭では、このようなケースに備えご主人さまの生命保険（特に死亡時の保証）は既に大きくかけていませんか？

もちろん、月々の生活費に余裕もあり、「家は家」「死亡保障は死亡保障」として別口で考えられるご家庭でしたら問題はありません。

ですが、少しでも月々の出費を抑えたいという場合は、この疾病保障付の住宅ローンについて吟味して頂きたいと思います。

家さえあれば、奥様の収入で充分生活していけるようなケースではこれらのご主人さまにかかる保証は必要ない場合も。

ファイナンシャルプランナーなど、お金に関するエキスパートに「今後の暮らし方や想定されるさまざまなケース」を事前に相談しておくことも大事です。

住宅ローンの借り換えで大切な４つのポイントをおさらい

「一生もののお買いもの」である家。

月々の支払から、大黒柱に何かあった時まで、いろんなケースでの悩みはついて回ります。

一度組んでしまったローンを即解消することは、何かの特別なことがない限り難しいこと。

日々の生活を左右するものの中に「住宅ローンの金利」「借り換え」があることに注目してみました。

特に考えて頂きたいのは、４点。

１．月々の支払い金額を圧縮するよりも、返済年数を圧縮

金利分を可能な限り圧縮するには、月々の支払金額を落とすよりも、ローンの年数を圧縮すること。

２．繰上返済手数料が無料（ないしは手数料が安い）商品を探す

時折訪れる臨時収入または余裕は是非とも繰り上げ返済に充てたいもの。

この繰り上げ返済を有利に利用するためには、手数料が無料（ないしは安い）ことがとても大事です。

３．保証料がかからないこと

保証料は、支払困難な状況に陥った時信用保証会社が銀行に一括返済をしてくれるためのもの。

家という財産を守るためのものではないことを覚えておいてください。

４．疾病保障付の住宅ローンに注意

一家の大黒柱であるご主人さまには、既に大きめの生命保険などを掛けてあるケースも多いもの。

この疾病保障付の住宅ローンにも、その保証のための金利が上乗せされます。

その「疾病保障付」の部分が本当に必要か、きちんと吟味を。

一般的に、借入金額残高が１０００万円以上、残りの返済期間が１０年以上、金利の差が１％以上であれば借り換えのメリットがあるのではと言われています。

できるだけ金利を安く、支払期間も短くしたいのが住宅ローン。

２０１４年４月、これまでの住宅ローン金利の低さが打って変わって上昇傾向を見せ始めました。

今後の金利変動が見えづらい今、借り換えを検討するタイミングかもしれません。