中古マンションを購入する際に覚えておきたい6つの側面
2014/12/03
中古物件の流通が盛んになっていることは、「中古住宅をリノベーションする―手ごろに家を持つ３つのメリット」でも触れました。
戸建て住宅だけでなく、この動きはマンションでも同じです。
大きな手入れが必要であるにしろないにしろ、中古物件は利便性の高い土地に存在することも事実です。
その快適な地域環境を手に入れるために、マンションの中古物件の購入を検討されている方も多いのではないでしょうか。
様々な角度から、中古マンションを購入するにあたってのメリット・デメリットやその他のポイントについて考えてみましょう。
１．築後１０～１５年ほどのマンションがねらい目
ある調査の全国的な平均値を見てみると、マンションは築後１５年ほどで値下がりが止まります。
それを裏付けるように、中古物件紹介サイトで公開されている中古マンションの情報は、築後１５年以上のものが多くあります。
それらは、値段も手ごろになっているものが多いはずです。
中古マンションの中でも、この金額の下がり方が安定してくる、築後１０～１５年程度のマンションがねらい目ということ。
価値を保ちながら、ある程度の値下がりを見せたこの時期のマンションに注目してみてください。
２．完成年月日を確認できるのなら「１９８４年以降」がオススメ
建物の耐震性について高い基準を求めるようになった「新建築基準法」に沿って建築されたマンションは、粗方１９８４年以降に完成したものです。
一家の安心を保つためには、やはり安全性にも着目したいもの。
その観点から、この新建築基準法に則ったマンションを購入したいところです。
もちろん、これ以前のものでも安全性をきちんと確保してあるマンションもありますから、一概に言えることではありません。
ですが、専門家でもない限りそのマンションの耐震性を判断することはしづらいところです。
そのため、目安として「完成が１９８４年以降のものであること」と記憶しておくとよいでしょう。
中古マンションを掲載してあるチラシやWebサイトでも、この完成年は表記してありますから、ひとつの見極めポイントとして活用してください。
３．マンションの管理人がいれば、修繕計画について尋ねてみる
マンションの入り口に管理人室があり、管理人が常駐しているようでしたら、「長期修繕計画」について尋ねてみるとよいでしょう。
通常、マンションには「修繕積立金」として年にいくら（もしくは月単位）で大規模修繕に対しての備えをしてあるものです。
入居者からそれらの修繕のためのお金を徴収、積立しておいて、塗装や防水など建物全体に係る金額に充てるのです。
この長期修繕計画について管理人が知っているようでしたら、情報を得ておくと有利です。
まれに、修繕積立金が「赤字」になっていることがあり、そのためゆくゆくはこの修繕積立金が値上がりする予定になっている物件があります。
雇われ管理人だった場合、これについて知らないケースもありますから、管理会社や理事長に尋ねてもよいでしょう。
いずれはお世話になるかもしれない人たちですから、その会話の中から、そのマンションに存在するコミュニティがどういったものであるかを観察しておくのもよいことです。
４．売主の「管理費滞納」がないかも調べる
マンションには「管理費」という名目の費用が必要であることはご存知でしょう。
この管理費や、先に挙げた修繕積立金などを、以前の持ち主（＝売主）が滞納していないかの確認も必要です。
ワケあり物件として非常に安価に販売されているマンションは、このような滞納トラブルを抱えていることもまれにあります。
もちろん、それらの滞納分を自分で支払ってでも安いと思える程立地条件が良いなど、購入動機が揺らがない場合は購入に踏み切ってもOK。
ですが、もしもこれらの滞納分が発覚したのなら、「この滞納分をどうするか」を明確に書類で確認しておく必要があります。
できることならば「売主が支払うこととする」旨の条件で購入できるよう交渉しましょう。
これらの管理費や修繕積立金は、そのマンション全体にかかる安全の問題に直結します。
つまり、「前の持ち主が払わなかったからといって私には関係ない」と言えない種類のものです。
購入前に、売主と買主のどちらが支払うのかをきちんと明確にしておくことが求められるお金なのです。
５．できるだけ多く現地を訪れる
既に建築されていることから、実物をしっかりと観察することができるのが中古物件の良さです。
ゼロからスタートする新築物件にはないメリットです。
昼間見るだけでなく、夜間の周囲の環境もきちんと確認しておきましょう。
- 物騒なエリアではないでしょうか？
- 繁華街が近いばかりに、夜の騒音が気になるなどの問題はありませんか？
- 出入りする人たちはどんな雰囲気でしょうか。
- 日当たりは？眺望は？風の通りはどうでしょうか？
仲介してくれる不動産業の人にも、気になる点はどんどん聞いておくとよいです。
見学も「一回こっきりですよ」などと言われることはないでしょうから、気になる点が出てくれば何度でも見せてもらいましょう。
既にある姿を見極めることができるのが、中古マンションの良さ。
このメリットを十二分に活かすには、足しげく通うことが大事です。
６．「競売物件」―安くあがる可能性はあるけれど…
同じく「中古マンション」と呼べるものの中に、「競売物件」と言われるものがあります。
ローンのかたに押さえられたマンションの一室が、裁判所により競売にかけられたものです。
http://bit.sikkou.jp/
上記URLから、ご希望のエリアを検索してみてください。
土地や戸建て、マンション（区分所有建物ともいう）が表示されることでしょう。
この検索結果から物件の「詳細」をクリックした先のページで「３点セットダウンロード」が可能です。
この「３点セット」でその物件の詳細や、現在の状況、競売にかけられた背景などがある程度わかるようになっています。
これらの競売物件は、借金のカタとして押さえられたものですから金額は安価です。
ですが、これは最終的に入札方式で金額が決まるもの。
不法占拠や管理費・修繕積立金の滞納がないなどトラブルの少ない物件は人気ですから、その人気度によっては市場価格と変わらない金額で落札されることもあります。
引き渡しに多少時間がかかってもよい、各種手続きは自分でしても構わないから安くあげるためのトライをしてみたい、という方には、この「競売物件」も視野に入れて頂くとよいかもしれません。
最後に
上記の6点が、中古のマンションを購入する際のメリット・デメリットや、その他の注目ポイントです。
ほぼ全てに通じて言えるのは、「既にそこにある物件だから」という、いつでも確認ができるというところ。
新築のマンションにはモデルルームも準備されていますが、中～上クラスの部屋のモデルですし、インテリアなどの装飾も各段に良い物で統一されているのが通常です。
そのため、新築のマンションでは「買ってはみたものの、こんなイメージでは…」という失敗談もまれに聞かれること。
むしろこういった問題が少ないのが、中古マンションの良い面でもあるのです。
同じ屋根の下に住むであろう住民を含め、エリアの環境を事前にくまなくチェックできるという事は、とても大きなメリット。
現状を確認した上で、大きな手入れが必要ないと判断できれば、マンションを購入するという決断もスピーディに行えるでしょう。
中古マンションを購入することも、上記のようにいい面があります。
更にここ近年では、高齢化から今後増える見込みの中古の物件をどう活かすかを考え国も動き始めています。
各種補助金やローン優遇についても、制度の変更が行われつつあります。
物件そのものだけでなく、これらの情報にもアンテナを張りつつ、憧れのエリアに住むためのハードルを下げてくれる中古マンションの購入も検討してみてください。