家族構成や住まい方の変化によってニーズが変わるのが住まいです。マンションを買い替えるのも、ニーズの変化に対応するための行動なのではないでしょうか。ご家族にとって必要なこととはいえ、マンションを買い替えるのは少し難易度が高いもの。なぜなら、「売る」「買う」をほぼ同時に行わなければならないこと、場合によっては新居・旧居の間に仮住まいが必要となることが挙がるからです。
さて、マンションの買い替えを行うために必要なステップを考えてみましょう。
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１．現在のローン残債を確認する
※既にローンの支払いを終えている、もしくはキャッシュで買ったという方は飛ばして頂いても問題のない項目です。
マンションを買い替えるに当たり、今現在のマンションの支払い（ローン）が残っている場合、まずその残債を確認しましょう。マンションを売却し、次の人に手渡すにはローンを繰り上げ返済し、金融機関に抵当権を外してもらうのが一般的だからです。
金融面での信用力があり、新旧両方のマンションのローンをダブルで組める方はなかなかいらっしゃらないはずです。もし組めたとしても、旧居となるマンションが売れるまでの間、両方のローンを支払うのはやはりもったいないものです。
きちんと残債を確認し、売却した金額で一括返済することを目標にすることが大切です。
２．マンション売却の目安価格を知る
マンションの買い替えには、先にも挙げたようにローン残債を一括返済することが必要です。「残債＜売却価格」が一番望ましい事ではありますが、全てのケースでそうなる訳ではありません。まずは売却にあたっての相場感覚を身に付けなければなりません。
もしも、「残債＝売却価格」であったり、「残債＞売却価格」であったときには、一括返済すべき金額やその手数料、住み替えのための引っ越し費用、不動産業者への仲介手数料など、次の住まいで組むであろうローンではカバーできない費用を準備しておかなければなりません。
この“差額の目安“を見定めるために、マンション売却の目安価格を知る必要があります。
３．次の住まいを探しはじめる
家族構成の変化などによってマンションの買い替えを検討しているならば、当然のことながらマンション探しも同時並行で行う必要があります。通勤や通学に便利なエリアであることに加え、買い物や病院など生活に欠かせない環境も必要となるでしょう。
一度購入したらそうそう簡単には買い替えしないマンションですから、妥協は禁物です。次のマンションで必須と考えられる条件をリストアップし、優先順位を決めておくと探しやすくなるはずです。
４．「売る」「買う」を同時に行えないなら「仮住まい」も必要
※今のマンションを売り、引き渡すタイミングと、次のマンションを購入し転居するタイミングがうまく合致するなら飛ばして頂いても問題のない項目です。
売りに出したマンションに買い手が付き、引き渡す時期と、次の住まいであるマンション購入をし入居する時期がうまくマッチしないときは、仮住まいをしなければなりません。引っ越しと賃貸住宅契約を行う必要がありますが、できるだけ費用をかけたくないのは人情として当然のことです。
極力荷物を減らすこと、引っ越し業者の相見積もりで費用を安く上げることができます。同じ引っ越し業者に「2度の引っ越しの両方をお願いするから」という条件で、１回あたりの引っ越し料金を安くしてもらうよう交渉できるかもしれません。
安い引っ越しを実現するための方法は「安い引っ越しを実現！リーズナブルにすませる鉄則9箇条」もお読みください。
また、3カ月・6カ月サイクルで利用しないものをレンタル倉庫に預ければ、コンパクトな安い賃貸住宅でしのぐことも可能です。
ご実家に身を寄せることができれば、賃貸住宅を借りるよりも安く上がることは間違いありません。または、賃貸より１カ月当たりの賃料が多少割高にはなりますが、マンスリーマンションを短期間利用することで、仲介手数料や敷金といったイニシャルコストを圧縮できるケースもあります。
いずれにせよ、極力荷物を減らすことで2度必要な引っ越し費用を抑えることができれば、後の資金計画を有利に運ぶこととなるでしょう。
５．「売却」「購入」が年をまたいでしまう場合は「売却益（損）の確定申告」
マンションの買い替え（売却・購入）がほぼ同時期に完了すれば、確定申告は翌年の１回で済みます。ですが、「売却」のタイミングと「購入」のタイミングが大幅にずれ、年をまたいだ場合は、売却の翌年に売却益（損）の確定申告を行っておかなければなりません。
2度の確定申告は面倒なことかもしれませんが、数百万円から数千万円のお金が動くことですから、税金を納める必要があり・なしに関わらず、税務署の窓口担当者や税理士など専門知識のある人への相談をしておいてください。
後に突然、税務署から呼び出しをされるのも不本意なことなのではないでしょうか。
６．新しいマンションの購入
家族構成や暮らし方の変化がマンション購入の理由であるのならば、「３．次の住まいを探しはじめる」でも挙げた通り、次にまた訪れるであろう変化も折り込んで購入に臨んでください。家族の生活の変化により、住まいのあり方を再考する時期は
- 結婚したとき
- 子どもが生まれたとき
- 子どもが成長し自室を欲しがりはじめたとき
- 子どもが巣立ったとき
が代表的なものです。
これから後に訪れるであろう家族のあり方をイメージし、間取りだけでなく、周囲の環境をも吟味しておくとよいでしょう。
一度マンション購入すれば、また実際に住まい始めたらその環境があなたの暮らしの一部となります。お子さまにとっては故郷ともいえる場所ともなるはずです。長く住まう住まいですから、ハコであるマンションだけでなく、生活環境や治安などを総合的に長期的に見極めなければならないことはお解りいただけるでしょう。
７．マンション購入後の確定申告
幸いにも希望する間取り・環境のマンションを見つけ、ローンも組み、実際に入居を済ませたら、翌年にはマンション購入にかかる確定申告を行います。
マンション買換えには「売る」「買う」という二つの動きが必要です。ほぼ同時に同じ年内に完了すれば1度で済む確定申告ですが、残念ながら年をまたいでしまえば都合2度行う必要が出てきます。
売却時に「3,000万円特別控除特例」を適用してもらった場合、次の住まいで「住宅ローン控除」を受けることができません。売却後すぐに税金の専門家に相談しましょう。どちらを受けた方が得なのかを納得いくまで説明してもらうことが大切です。
マンション買い替えに関する税の相談は、同じ税理士へお願いするのがよいでしょう。
おわりに
マンションの買い替えには、「売る」「買う」「引っ越す（仮住まい）」というモノの要素と、残債処理の方法、仲介手数料や税金の問題などお金の要素とが複雑に絡み合うものです。売り手・買い手のタイミングにも大きく左右されることも忘れてはなりません。
マンションを買い替えようと検討を始めたら、まずはご自分なりの売却と購入のストーリーを組み立ててください。そのスケジュールに合わせ、すぐにでも情報収集を始め、目標に沿った動きを開始しましょう。
家族構成や暮らし方の変化に沿うマンションの買い替えは、じっくりと検討しなければならない項目もあります。より有利な買い物をするために、10年単位で生活の変化を想定し、長く住めるマンションを手に入れてください。
するべきことはたくさんあります。ですが、仲介してくれる不動産業者や税理士など、専門知識を持つ“ブレイン”を味方に付けることができれば、きっとスムーズに事は進むでしょう。
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