2014/03/18   注文住宅

土地購入~家を建てるまで!契約や手続をスムーズにする5つの手順!

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auiewo編集部
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住宅・建設業界のライター歴8年の編集が主に執筆。必要とされる記事をわかりやすく執筆することを目指しています。
土地の購入

家を建てたいと思ったら、まず土地が必要です。

土地の入手方法には、既存の土地を相続によって入手し、家を建てる場合と新たに土地を購入する場合があります。

ここでは、最も一般的である不動産業者からの土地購入によって家を建てる場合についての手順をまとめていきます。

気に入った土地を選んだら、次はどうするのか。土地の購入方法や、必要な契約、住宅ローン手続などの少々複雑な手続をスムーズに進めるための5つのポイントについて、手順を追ってご紹介します。

1.土地の購入

1-1.要注意!土地の条件をチェック

一般的に、不動産業者から土地を購入する場合は、「厄介な土地」に当たる事は少ないのですが、念のため、不動産業者から登記事項証明書を見せてもらい、登記内容のチェックしておくべきポイントをまとめます。

 

・占有物件がある土地ではないか

購入したい土地に不当に居座る占有者がいると後々トラブルに発展しますのでこういった土地は避けるべきでしょう。

 

・条件の悪い土地ではないか

地盤が悪く、地盤沈下などが起こった事があれば、地盤改良費用などが新たに必要になり、費用がかさみます。

また隣接する土地に囲まれ、他所の土地を通過しなければ公道に出る事ができないような袋地も、建築時だけでなく入居後も隣家とのトラブルを抱える可能性が高いのでなるべく避けましょう。

 

・用途地域の確認

日本では、都市計画法に基づいて、地域ごとに具体的な土地利用や建築の規制が実施されています。

家を建てられない土地ではないか、用途地域の制限をチェックしましょう。

 

・接道義務の確認

敷地に道路が接しているかチェックしましょう。

建築基準法ではこれを「接道義務」といいます。

昭和25年以前に敷地に建てられた建物の場合は、この義務を満たしていないことが多いので、更地にして新たに建てる場合は、建築基準法に従い道路を築造しなければならない場合があります。

土地購入の際に、昔の物件を解体する場合は、この接道義務をまっさきに確認したいですね。

 

・建築条件付き物件

不動産業者と工務店がコラボして販売しているのが「建築条件付き物件」です。

大きなトラブルがあるとは限りませんが、土地を買って自分で建築家を選びたい場合は、こういった土地の購入は向きません。

なぜなら、建築条件付き物件は、家を建てる事が前提で販売している土地ですが、建築業者が限定されているからです

その分、トータルコストは割安になるというメリットがあるものの、自分で業者を選べないので納得のいく家づくりができるとは限りません。

また、コストが割安な分、どこでコストを削減させているかがわかりづらいというデメリットがあります。

 

気に入った土地が見つかったら、こういった「土地の条件面」をチェックしてから決めましょう。

条件面で納得できたら、購入の意思を不動産業者に伝えます。

この時に申込金の授受が必要となる場合もあるので確認しておくと良いですね。

 

1-2.契約、引き渡し条件の交渉

土地の売主は、あくまで現状で引き渡そうとすることが多いです。

建物が残っている場合は、解体工事は売り主、買い主のどちらが負担する事になるのか、土地の売買価格、契約日、支払い方法、引き渡し時期などを業者と調整します。

このような細かい点も含めて価格交渉をしてから売買契約に移りましょう。

 

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2.ローンの事前審査

土地購入の申し込みをしたら、次は土地売買契約へと進みます。

しかし、土地を購入した時点で土地の代金を全額支払うことになるので、自己資金でまかなえない場合は資金調達が必要ですね。

そこで、売買契約の前に金融機関などでローンの事前審査を依頼し、承認をもらっておくと安心です。

その後、契約を進めてローンの本申込みをします。

住宅ローンに審査に通過するための重要なポイントはこちらでまとめました

 

建売物件やマンションの場合は、手付金さえあれば、残金支払いはまとめて住宅ローンに出来るのですが、注文住宅の場合は、支払いタイミングが何度かあります。その中でも大きな負担となるのが、「土地購入」と「住宅完成」の時となります。

土地購入代金と住宅購入代金は、融資がおりれば、そこからまかなえますが、工事着手金や仮住まいの資金、引っ越し費用など、何かと現金が必要な機会がたくさん出てきます。

ですから、注文住宅を建てる場合、自己資金は多めに見積もっておく必要があります。

 

自己資金の目安は総費用の建て売り、マンションが10%、注文住宅は20%です。

但し、土地購入の資金をローンで調達する場合は、1点だけ注意が必要です。

それは、土地の購入資金だけでローンを組むのは難しいということです。

なぜなら、違法建築などに不正融資をしないための金融機関側の対策でもだからです。

そこで、注文住宅を建てる場合、土地購入資金の調達のためにローン審査をしてもらう段階で、建築する住宅の大まかな建築計画や予算などを金融機関に、ある程度提示しなければなりません。

 

2-1.住宅ローンの種類

住宅ローンは次の2つに大きく分けられます。

 

<公的住宅ローン>

住宅金融支援機構などの公的金融機関が融資するもので、財形住宅融資、自治体融資などがあります。

 

・財形住宅融資

変動金利、返済期間は10年以上35年以内(完済上限80歳)。

・自治体融資

当初10年間は銀行金利に対して1.0%の利子補給。融資額の上限4590万円、立て替え費用の90%までの融資、返済期間30年以内。

 

<民間住宅ローン>

銀行など民間金融機関が融資するもので、フラット35、フラット50などがあります。

 

・フラット35

全期間固定金利、100〜8000万以下、建設費・購入額の90%まで、返済期間は15〜35年以内。

フラット35について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

 

・フラット50

全期間固定金利、100〜6000万以下、建設費・購入額の60%まで、返済期間36年〜50年以内、長期優良住宅と認定されることが条件。

 

3.土地の売買契約

売買契約締結前に、不動産業者の宅地建物取引主任者から、重要事項説明書にそって重要事項の説明を受けます。

そして、それに同意したら、売買契約を締結します。

代金の支払い条件、引き渡しに関すること、契約解除や違約に関することが書かれていますので、その場で読んで、わかりにくいことがあれば納得できるまで説明してもらいましょう。

売買契約書に署名、捺印すれば、売買契約の完了です。

売買契約書で合意した手付金を支払い、残金は引き渡し時に決済します。

また、万が一、土地の売買契約が成立しなかった場合に備えて契約を白紙に戻せる(申込金が返還される)【住宅ローン特約】という条件をつけておくと、より安心ですね。

 

4.ローンの申し込み

売買契約が完了すると、土地の残金決済のために資金調達をします。

事前審査で承認をもらっていれば、ほとんどの場合スムーズに審査がおり、融資してもらえます。

但し、注文住宅の場合は、土地の決済が先に完了してから建物の着工となるため、土地の資金をローンで調達する場合は注意が必要です。

 

5.土地の引き渡し

ローンの審査がおりて融資してもらえることが決まると、土地の引き渡しになります。

 

5-1.土地購入費用の決済

実は、ここで大事なポイントがあります。

実は土地と建物の総費用に対する融資金は、この段階では受け取れません。

一般的に、融資が実行されるのは建物が竣工されてからです。

 

一戸建ての注文住宅の場合、土地の引き渡し時に必要な代金や、登記費用、工事着手金、上棟時に支払う中間金などにもローンを利用したい場合は、住宅ローンを依頼している金融機関に「つなぎ融資」も依頼しましょう。

「つなぎ融資」とは、住宅ローンの融資が実行されるまでの間、つなぎで借り入れすることです。

 

つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの短期間なので、金利のみを支払い、建物引き渡しの際に、実行される住宅ローンで清算をするという流れになります。

しかし、これにも注意点があり、どの金融機関でもつなぎ融資ができるとは限りません

 

金利面で有利な金融機関で住宅ローンを依頼しても、つなぎ融資ができないと、土地が取得できないので、建物の着工に進めなくなります。

つまり、土地購入費用、工事着手金や中間金などを自己資金でまかなえない場合は、つなぎ融資できる金融機関に住宅ローンを依頼するのがベストなのです。

逆に、自己資金が潤沢であれば、住宅ローンの選択の幅が広がり、複雑な手続もほとんど必要がなくなるということになります。

 

5-2.土地の登記

土地の売買契約、代金の決済が終わると、売り主から買い主へと土地の所有権を移すために土地の登記が必要になります。

登記手続は、一般的に司法書士に依頼します。

登録免許税、司法書士への報酬などの諸費用がかかりますので、想定外ということのないように現金を準備しておきましょう。

 

まとめ

今回は、土地の購入から決済、登記までの流れをご紹介しました。

ここまで来たらいよいよ建物の着工です。

土地を購入して、イチから家を建てるとなると、予想以上に自己資金、特に現金を準備しておかねばならないので、しっかり見積もりをとり、計画的に進めていきましょう。

 

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