2014/04/04   注文住宅

失敗しない土地の探し方!良い土地に出会うために必要な7つのポイント

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auiewo編集部
auiewo編集部
住宅・建設業界のライター歴8年の編集が主に執筆。必要とされる記事をわかりやすく執筆することを目指しています。
土地の探し方

家を建てる場合、土地探しからはじめます。土地を決めてから、家のプランニングがはじまります。

このように、家そのものよりも実は非常に大切なのが土地探しです。

そこで、良い土地に出会うために必要な7つポイントをまとめます。

 

いい土地に出会うための必須7ポイント

1.はじめが肝心!土地購入業者選び

家を建てるにあたって、土地を探す場合、土地の売買を仲介してくれる業者を探さなければなりません。

ハウスメーカーで家を建てる場合は、ハウスメーカーが土地探しにも協力してくれる場合がほとんどですが、例えば工務店や建築設計事務所に家の建築を依頼する場合は、自分で不動産屋に赴いて土地を探すことになります。

 

ところで、普通に不動産屋さんに行って「良い土地ありませんか?」と尋ねても、あまり良い返事はもらえません。本気で土地を探して家を建てるお客さんなのか判断がつかないからです。

自分の希望の土地に近い条件を出してもらうためには、「予算・地域・家のプランニング」までを予め提示できるようにしてから不動産屋に行くのがコツです。

 

*土地探しの裏技*

自分好みの、良さそうな空き地を見つけたら、その土地について不動産屋に聞かずに、大手ハウスメーカーに「どこの不動産屋が管理している土地なのか」を尋ねてみましょう。

もちろん大手ハウスメーカーに依頼すると決めてしまわなくても大丈夫です。

実は、空き地に関しては、不動産屋さんが表に流通させずにキープしている土地が結構たくさんあります。

ハウスメーカーを介すると営業担当者がアノ手コノ手で土地を調べてきて交渉してくれるので、不動産屋から土地を購入できる可能性が高くなります。

良い土地を掴めるチャンスを逃さないようにしましょう。

2.どうやって調べる?土地の相場

物の値段には相場がありますよね。もちろん、土地にも相場があります。

では、気に入った土地の相場を把握するにはどうすれば良いのでしょうか。

それには「公示価格」と「路線価」の2つの方法があります。

公示価格

公示価格は、毎年1回、3月下旬頃に国土交通省から発表される土地の評価額で、土地の公正な取引や税金の算出のための目安となるものです。

役所の公報に掲載されていますが、「国土交通省の地価公示価格」で検索すればインターネットでも簡単に地域の土地の相場を見ることができます。

 

 

路線価

路線価とは、相続税や贈与税などの課税のために都市部の路線(道路)ごとに国税局長が決定した土地の単価のことをいいます。

路線価は国税庁のホームページから調べることができます。

路線価 – 国税庁

 

路線価は、道路ごとに価格で出ているので、買いたい土地のエリアの中でも1本道路を挟んだだけで価格が変わるなど、道路ごとの微妙な地価の差がわかるのが特徴です。

しかし、路線価は、公示価格のおおむね80%を目安に価格がつけられているので、実際は0.8で割り戻して土地の相場を掴む必要があります。

 

3.その土地ホントに大丈夫?地盤チェック

土地選びに必要なことは7つありますが、中でも地盤チェックは土地選びのカギとなります。

過去に地盤沈下のあった土地、低地(谷地)などの軟弱地盤ではないか、土地の形状・地勢を調べる必要があります。

 

調べるには、各自治体や国土交通省が提供している防災マップ(ハザードマップ)をチェックするのが早いです。台風、大雨、津波、高潮などが起こることによって被害が想定される地域がマッピングされています。

国土交通省ハザードマップポータルサイト

 

ただし、実際にはそれだけで判断するのも難しい部分があります。

自分である程度チェックした後は、建築士や工務店の人間などの設計と施工のプロに同行してもらって判断するのが良いでしょう。

4.家の周りはどう?全方位チェック

気に入った土地があっても、隣接する家の影響で日当りや風通しが悪いと困りますよね。

例えば、南向きにバルコニーが欲しい場合は、その希望が叶うかどうかなど、土地に隣接する周囲の家、道路などもチェックしておきましょう。

また、隣接地とのトラブルとして多いのが、境界線です。土地購入後は隣人立ち会いの元、境界の確認をしておきましょう。

5.暮らしやすい街?周辺環境のチェック

家の周りと同じく重要なのが気に入った土地のある地域の環境です。

スーパーが多少遠くても閑静な住宅街を希望するのか、多少にぎやかでも、スーパーやコンビニ、病院、学校、駅など利便性を重視するのか予め決めておいて、長く住みやすい環境にある土地なのかをチェックしましょう。

また、悪臭や騒音のする工場が近隣にないかなども併せて確認しておきたいですね。

6.公共交通機関や交通条件のチェック

周辺環境のチェックでもご紹介しましたが、交通条件も要チェックです。

例えば、「駅に近い」だけで選んでしまうのではなく、家族それぞれの状況に応じて安全に通勤・通学・ショッピングができるかも検討しましょう。

特に子供のいる家庭では、通学路に使う道路が安全であるかどうかの確認は大切です。

実際に歩いてみてチェックしておきたいですね。

7.トラブル回避!法規制や特殊条件のチェック

土地探しには、土地の周辺環境や地盤チェックなど快適さだけをチェックするだけでは不十分です。

建築基準法や都市計画法などの法に基づいて正しく家を建てる必要があります。

ここでは、法規制に関することでチェックしておくべきことと、特殊な事情で売られている注意すべき土地のチェックについて3つに分けてご紹介してきます。

 

⑴都市計画法の「都市計画区域」かどうか

日本では、都市計画法に基づいて、地域ごとに定められた都市計画があり、道路整備や都市整備を行なっています。

その整備を行なっている地域を「都市計画地域」といい、その中でも「市街化調整区域」は原則、一般の住宅が建てられませんので注意が必要です。

 

*用途地域の確認*

都市計画法に基づき、住宅を建てることができる地域だと確認できても、それだけでは安心できません。

「用途地域」という分類があり、用途地域ごとに建築できる家の建ぺい率や容積率、そして居住環境にかなり差があります。

例えば「第1種低層住居専用地域」では住宅以外の用途は厳しく制限されているエリアなので良好な住環境が望めます。

一方、「準工業地域」では、住宅を建てることは可能ですが、主として環境悪化をもたらす恐れのない工場と住宅が混在したエリアです。

閑静な住環境を気にされる方には適さない可能性があります。

 

⑵接道義務のチェック

建築基準法の規定により、建築物の敷地が幅員4m以上の道路に少なくとも2m以上接していなければならないとされています。

接道義務を満たしていない土地には、家を建てることができませんので注意しましょう。

 

⑶建てられる家の面積のチェック

土地が足りないといっても後から買い足すことはできませんよね。

土地探しの段階で、建てられる家の面積をチェックする必要があります。

また、前項でご紹介した法で規制されている「用途地域」ごとにも、建てられる面積が制限されています。

そこで、どれほどの大きさ(面積)の家を建てられるのか知るために必要なのが「建ぺい率」と「容積率」という言葉です。

 

*建ぺい率

敷地面積に対する建築面積の割合

*容積率

敷地面積に対する延べ床面積の割合

 

自治体によって都市計画はそれぞれ違いますから、同じ条件の用途地域であっても、建てられる家の面積が変わってくる場合がありますので、自治体のホームページなどをチェックし、その上で、どのくらいの面積の家にするかを決めていくと良いですね。

 

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まとめ

今回は、家を建てるにあたって土地を探す時に是非チェックしておきたい7つのポイントについてご紹介しました。

土地探しをしながら、家のプランニングも並行して行なっていく中で、「理想の家を建てる」方にばかり意識を優先させてしまうと、どうしても土地のチェックが甘くなってしまいます。

しかし、「家は環境で買う」「住まいの基盤は土地」とも言われます。

家を建てる前に今一度、土地についてチェックをしてみましょう。

 

貴方に合った注文住宅を建てるなら、こちらで相談されるのがおすすめです。

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