28 Feb 2014
気になる中古住宅がある、購入しようかどうしようか…。
リフォームも必要だろうし、新築の家を購入してローン減税を受けた方がいいのか…。
今回は、中古住宅の購入やリフォームにまつわる「お金の話」に少し触れたいと思います。
住宅リフォーム｜２つの税の知識
住宅ローン減税とは
大前提として、
「住宅ローン減税」とは何かを知っておきましょう。
住宅ローンを利用して住宅を購入ないしは増改築等をした場合に、年末のローン残高に応じた所得税などの控除を受けることができる優遇措置のこと。
ローン残高の１％が１０年間、所得税から控除されます。
ローン期間が１０年以上であり、床面積が５０平方メートル以上の家であること。
単年での最大控除額は３０万円で、年収が３０００万円以上の所得があれば適応されません。
新築・中古を問わず、必ず減税は受けられる？
これを基礎知識として、「住宅リフォーム」について考えてみましょう。
新築・中古を問わず住宅を購入するのなら、やはりこのような減税を受けたいと思うのは人情。
中古の住宅を購入してリフォームしても、このローン減税は適応されるのでしょうか。
もしくは、既に取得済みの住宅リフォームにも、この減税は適応されるのでしょうか。
答えは「どちらともいえない」です。
条件によっては適応されますので、その適応条件を調べてみましょう。
- 建築後、実際に住居として使用されたことのある物件
- 贈与されたものでないこと
- 建物の所有権移転の前に耐震基準適合証明書を取得すること（売主により）
- 既に取得済みの住宅のリフォームの場合、工事費用が１００万円以上の省エネ、バリアフリー、耐震リフォーム、大規模な間取り変更や修繕などであること（条件あり）
お気づきの通り、住宅リフォームを見据えた中古住宅の取得の際に気を付けなくてはならないのは、３．の「建物の所有権移転の前に耐震基準適合証明書を取得すること（売主により）」の部分です。
この、耐震基準適合証明書とは、（特に築２１年を超える建物は）建築士による耐震診断を受けることで得ることのできる証明書です。
つまり、安全性を問う試験です。
中古住宅を購入しリフォームする際に、単に快適さを求めたリフォームでよいのか、更に深く安全を追及する改修が必要なのかがここでわかるという仕組みなのです。
買い手にも安心な制度ですね。
売主が取得する必要がありますから、きちんとした仲介業者が味方に付いてくれればしっかりと対応してくれるはず。
住宅リフォーム｜３つのローンの知識
ローンの種類や、それらの手順は？
さて、これら減税の仕組みがわかりましたので、ローンについても少し考えてみたいと思います。
中古住宅を購入しリフォームを行いたい場合、先のように、売主に「耐震基準適合証明書」を取得してもらいます。
それによって、快適さを求めるリフォームだけでよいのか、＋α（耐震補強）が必要かがわかりますので、それに従ってリフォームの見積もりを取りましょう。
この時、省エネやバリアフリーなどの要件が含まれるのでしたら、自治体での助成を受けられる場合もありますので、仲介業者やリフォームを頼みたい建築家にも相談を。
これらのリフォームの予算を頭に入れ、気になる物件の金額を加味します。
これが実質の「住宅購入＋リフォーム」の予算です。
中古住宅購入と同時にリフォームを行うパターンも増えてきているため、
「フラット３５リフォームパック」という商品も。
また、金融機関もこれに類似した金融商品の取り扱いを始めています。
もちろん、これらの住宅購入＋リフォームをまとめるローンを希望する場合は、リフォーム見積額をきちんと提示できることが必須条件。
事前の調査が大事です。
この「フラット３５リフォームパック」のような商品を使えない場合は、
住宅ローンを組み住宅購入をし、住宅の引き渡し後に無担保ローンなどを契約、リフォームに着手するのが通常の流れです。
大事なのは”タイミング”と”スピード”
これら、とても便利な住宅購入＋リフォームのローンですが、とてもタイミングが重視されます。
売主に対して購入を申し込むのと同時にローンの事前審査を受けることになりますが、
その事前審査の際には、リフォームの見積書も必要です。
審査を待ちながら売買契約を交わし、正式なローンの申し込みと同時にリフォームの工事請負契約を作成です。
この間、通常１～２週間。
スピードが求められるのです。
「物件探しのスタートと同時にリフォーム業者も探す」つもりでいないとなりません。
そのため、常に相談できる強力な仲介業者や建築家、リフォーム業者を確保しておく必要があります。
タイミングとスピードが命なのです。
相談会を有効利用
リフォームに力を入れている建築家でしたら、定期的に相談会や見学会を開いていることでしょう。
そのようなイベントに常に足を運び、直に話をすることで、情報を常に持っていられる状況を作ってください。
税の事、ローンのことなどもそのような相談会で学べるはず。
アンテナを高く張り、いつでも動けるよう、最新の情報にしておくのです。
イベントによっては物件紹介ブースがあったりもしますので、物件検討の同時進行も可能です。
長期で考えながらも、いざという時には即動ける―この条件が一番望ましいのです。
ここで人間関係を築いておくことで、後の実際のリフォームの場面でも「言いたいことが言える」ようになっておくことも非常によいこと。
言ってみれば、この関係こそがこの中古住宅購入＋住宅リフォームの要となります。
しっかりとした土台を築けるよう心がけてください。
■住宅リフォームまとめ
住宅リフォームをお金の面から考えた時、「税」「ローン」のふたつの局面がありました。
住宅リフォームの際、しっておきたい税の知識
- 住宅ローン減税を受けるには、売主が「耐震基準適合証明書を取得」すること。
- ”購入”した中古住宅であること。
が必須の最低条件でした。
住宅リフォームの際、しっておきたいローンの知識
- 「フラット３５リフォームパック」や、金融機関独自の「中古住宅購入＋リフォーム」ローンがある。
- 中古住宅でローンを組み、名義変更と抵当権設定の後にリフォームの無担保ローンを使用することもある。
- 「中古住宅購入＋リフォーム」まとめてのローンの場合は、スピードが命（通常１～２週間で完結）。
大きな額のお買いものであるだけに、税の面でもローンの面でも損はしたくありません。
買い手側が学んでおく必要があります。
知らなかったというだけで損をしてしまうようでは、住宅購入後の生活にゆとりがなくなります。
そのためにも、常に学び、いざという時の人間関係を築き、気に入った物件が出てくれば迷いなく決める決断力も求められます。
何かあればこの人に頼みたい、と思える建築家とのパイプを太く持ちましょう。
じっくり作品を見、直接会話ができる場へ足を運んでください。
物件との出会いは、恐らく即決の”決め時”。
その時のために、着々と準備をしておいてください。
決めた時には、何でも話せる建築家やリフォーム業者が既にいることが必要なのです。
新築と異なり、既にある家を目にすることができる分、自分たちの暮らし方をイメージすることがたやすいのが中古物件。
新築にこだわらなければ、憧れの土地に家を見つけることもできるかもしれません。
「中古住宅購入＋リフォーム」ローン商品が増えてきているのには、このような背景があるのでしょう。
新築、中古、それぞれのメリットとデメリットがあります。
それらを含めた広い視野で家を考えることで、選択肢がぐっと広がることは確実。
新築であろうが、中古であろうが、信頼できる専門家の手を借りなければ夢は実現できないのですから、今すぐにでも魅力ある建築家・リフォーム業者をあたってみませんか。
魅力的な中古住宅との出会いは一瞬。
その日のために、今から備えておきましょう。
