ハウスメーカーの解約（契約解除）はできる？違約金が発生するタイミングや返金について解説

※この記事は「渋谷法律事務所様」による専門家監修記事です

「一生に一度の買い物」といわれる家。

そこには、家族の夢・願いが詰め込まれているべきものではないでしょうか。

場合によっては35年もの長い間、住宅ローンという借金をし、支払い続けてでも手に入れる家です。

「もしもハウスメーカーとの契約を解約したくなったら…。」

そのような不安を抱きながら、今まさに相談や打ち合わせをしている方もいらっしゃることでしょう。

もしも、自分の思ったとおりの家にならないようなら、解約はできるのでしょうか。

もしもできるとしたらどのような条件下において可能なのでしょうか。

そして違約金は？　これらについてご説明いたします。

結論！ハウスメーカーの解約はできるとき・できないときがある！

ハウスメーカーに家を建ててほしい旨契約をすると、家のプランを練り、建築資材や設備関連の見積もり・仕入れ、そして実際の工事へと進んでいきます。

この一連の流れのうち、どこで解約を申し出るのかにより、「解約できる」「できない」が決まってきます。

一番大切なのは、契約書と同時に手渡される「契約約款」をじっくりと読むことです。

いくら小さい字でも、項目が多くても、印鑑を押す前にしっかり理解しておきましょう。

「解約できる＝違約金が無い」ではない

工事の請負契約に関しては、工事完了前までであれば理由がなくても解除することが可能です。

しかしながら、それまでに必要だった材料の費用・人件費などの請負人に生じた損害を賠償する必要があります。

また、契約書や約款のなかには違約金の記載がある場合もあります。

一旦工事に入ってしまえば、ハウスメーカー側にも材料費などの費用が発生するため、途中で「解除したい」と決めても、注文者は解除しにくくなってしまうかもしれません。

結果的に、納得できないまま住宅工事を続行してしまうケースも多いものです。

【解約のタイミング別】解約方法＆違約金の有無

ここでは、家が完成するまでの流れの中でそれぞれの解約法と違約金の有無について解説していきます。

以下で解説していることは一般的なケースですが、実際は契約書の内容に沿って手続きが変わってきます。

契約時は「解約なんかどうせしないし」と思っていても、突発的なできごとで解約せざるを得なくなることもあります。

面倒でも必ず契約書は目を通して、把握しておきましょう。

１．仮契約で解約する場合

仮契約を結んだ後、本契約をまだ結んでいない段階であれば、一般的に解約は可能です。

このとき仮契約で申込金を支払っている場合は、返金されないこともあることを覚えておきましょう。

申込金の扱いに関しては契約書に記載されているはずですから、よく読んで確認しておきます。

本契約を交わす前のプラン提案の段階でまだ実際の設計に入る前までなら、費用を請求されることはまれでしょう。

２．本契約（工事請負契約）後に解約する場合

売買契約を締結した後に解約するには、一般的に手付金を放棄することでの契約解除という方法です。

本契約では、住宅価格の5％～10％程度の手付金を支払うのが通常です。

この手付金は購入代金の一部として充てられるものですが、買主がこの手付金を放棄すれば理由に関わらず解約することができます。

ただし、この手付金放棄による解約ができるのはハウスメーカーが部材などを発注し始めていたり、所有権移転の手続きを始めるまでと民放で定められています。

もしも、ハウスメーカーがこれらの作業に着手し始めてしまっている場合は、契約書の内容に沿って違約金を支払う必要が出てきます。

３．ハウスメーカーが部材や設備を発注した後に解約する場合

詳細設計で導き出された最終的な金額に納得をすると、部材や設備の注文が開始されます。

その家にあわせてカットされた木材・排気ダクト・配管などはオーダーメイドですので、注文後のキャンセルは違約金として支払わなければなりません。

また、設備関連でもオーダーメイドユニットバスなど、「その家のためだけ」に組み立てられるものにも損害金が発生します。

担当者に現状の進捗状況を確認して、解約の意思を伝えましょう。

４．工事のためハウスメーカーが下請会社と契約を結んだ後・工事中に解約する場合

ハウスメーカーは、自社営業所内に作業員を抱えていることはほとんどありません。

下請企業（工務店）に工事を発注します。

このため、契約が成立したときに工務店の人材確保を行います。

工務店は工事期間中の人件費を見込んでいますので、途中で工事を中止したとしても下請企業との契約解除に要する費用などの損害金を求められることがあります。

工事が進んでいる段階での解約は、工事完成分の損害賠償を請求される可能性もあります。

場合によっては、家を完成させてしまって売却した方が金銭的負担は軽減されることもあるので慎重に判断しましょう。

クーリングオフは住宅の解約にも適用される？

契約後の一定期間内であれば契約の解除ができるクーリングオフ制度。

家の契約においても、一定の条件のもとクーリングオフは適用されます。

• 自宅で契約を結んだ場合
• 契約後8日以内に契約解除通知書を送付

ハウスメーカーの店舗で行った契約や、自宅であっても自ら担当者を招いて行った契約は、本人が積極的に契約をおこなった意思があるとみなされるため、一方的な解除はできなくなります。

返金を求めればすべて戻ってくる？

上記のとおり、受注者側が履行に着手した後は、あらゆることが一斉に走り出してしまいます。

頭金など代金の一部を支払っていた場合には、解除したとしても全額返金されることは少ないと考えられます。

とはいえ、契約直後であれば、まだ資材や設備機器、下請業者への注文は完了していないかもしれません。

もしもハウスメーカーとの契約を解除したいのであれば、可能な限り早い段階でその旨を申し出なければ間に合わないことになってしまいます。

ハウスメーカーに落ち度がある場合は違約金が発生しない

しかしながら、ほぼ満額が戻ってくる可能性のあるケースもあります。

それは、

• 正当な理由なく、受注者が着工時期に工事に着手しない場合
• 工期内または工期経過後の相当期間内までに受注者が工事を完了する見込みがない場合
• 工事内容が契約内容と異なっているにもかかわらず是正されない場合

などです。

要するに、ハウスメーカー側に解除に値する落ち度が明確にあり、それを客観的に証明できるのであれば、ほぼ満額戻ってくる可能性があります。

打ち合わせ時にメモを取ると同時に録音をし、契約書との相違点を明らかにできる状況を整え、弁護士に相談をしてください。

住宅ローンを組んでしまった場合はどうする？

住宅ローンとハウスメーカーで作る家は密接な関係にありながらも、契約自体はまったくの別物です。

家はハウスメーカーが建ててくれますが、お金を貸してくれるのは金融機関と、その役割が明確に異なるからです。

これはもう、申し上げるまでもなくご理解いただけているものと思います。

住宅ローンの本審査には土地の売買契約書や建築工事請負契約書が必要です。

もしも契約を結んだ後、残念なことに住宅ローン審査に通らなかったときのため、「住宅ローン特約」「融資利用の特約」を土地の売買契約や建築工事請負契約に付帯させておきます。

これは、住宅ローンの審査に通らなかったとき、売買契約や請負契約自体を白紙に戻し、手付金も返金されるというものです。

家を解約する理由・事情にはどんなケースがある？

家を契約しても、やむを得ない事情でキャンセルしなければならないこともあります。

特に下記のような理由で解約を検討するケースも多くあります。

• 急な転勤
• 経済状況の悪化
• ハウスメーカーへの不信感
• 他のハウスメーカーに依頼したい

上記のうち、ハウスメーカーへの不信感が理由の解約は慎重になる必要があります。

買主側からすると、例えば担当者からの連絡が無い、予定通り工事が行われないなど、ハウスメーカーの落ち度ではないか？と思える理由で合っても違約金を支払わなくてはいけないケースがしばしば発生し、揉める原因となるからです。

解約についての項目は契約書に必ず記載されており、どんな場合に違約金が発生するか条件が設定されています。

多くの場合、ハウスメーカー側に落ち度がある場合には違約金が発生しない要件となっていますが、個々のケースが「落ち度」として認定されるか否かはケースバイケースです。

こうした事態にならないためにも、あらかじめ信頼できるハウスメーカーを選ぶことはとても大切です。

解約トラブルを防ぐためにできること

家の購入はとても大きな買い物であるが故、解約も大きな労力を必要とします。

すんなり解約できれば良いですが、そうではないケースも多く存在します。

注文住宅を建てる場合は、「万が一」に備えて以下のポイントに注意しましょう。

• 契約書の約款に買主が不利になるような記載がないか確認する
• 解約に関する項目に関して、契約時に担当者から詳しく説明してもらう
• 建築費用の先払いはやめる
• 担当者とは密に連絡をとり信頼関係を築いておく

契約書の内容はとても細かく、法知識のない素人が、しかも当日初見ですべてを理解するのは実際困難なこともあります。

できれば、契約前に契約書のコピーをハウスメーカーから取り寄せ自宅でじっくり確認したり法知識のある専門家に読んでもらうなどすると安心です。

そして何より、担当者とのやり取りや打ち合わせを通してハウスメーカーの信頼性を見極めることも大切なのです。

個々の状況により違うケースも有るため、場合によって専門家へ相談

ハウスメーカーとの契約を白紙に戻す「解除」、理由のない解除の場合、契約者が約束を反故にすることに違いはありません。

しかしながら、解除も致し方ないケースも存在することもまた事実です。

個々の状況は異なりますので、いかに「痛手を少なくできるか」は弁護士などの専門家に相談することでわかります。

大切なのは、解除を考え始めたときにスピーディーに動き出すことです。

物の売り買いや金融商品の利用の基本は、「相互が誠実であること」です。

疑問を抱えながらもずるずると引き延ばしている間にも物事は進んで行き費用が発生しますし、もしも実際に解除となったときに不誠実であったとして不利益を被ることも考えられます。

 

まとめ

一生に一度の買い物である家。計画が走り出した後、いずれかの段階で「これは違うのでは」と気づいてしまったとき、解約（契約解除）したくなることがあるかもしれません。

そのようなことにならないのが一番ですが、もしもそうなってしまったときに注意しなければならないのは以下のことです。

• 契約書と同時に渡される「契約約款」をじっくり読み、契約行為である押印する前に契約内容をきちんと理解しておく。契約約款に「違約金」の記載がある場合もあるので注意
• 工事が完成してしまうまでは理由なく契約解除（解約）することは可能。しかしそれまでに必要だった材料費や人件費など請負人に生じた損害は賠償しなければならない
• 建築請負契約書を交わしてから設計に入る。必要な部材や設備機器の手配、建築確認申請を行う段階に入ると、契約解除はそれまでにかかった費用を支払う必要がでてくる
• 受注者が契約内容に従って工事を履行し始めた後は、頭金など既に支払った金額の全額が返金されるケースは少ない
• 正当な理由なく受注者が着工時期に工事着手しないとき、予定工期内に受注者が工事完了する見込みがない場合、工事内容が契約内容と相違している場合などは、支払った代金の一部が全額返還される可能性も
• 住宅ローンを組むときには、「住宅ローン特約」「融資利用の特約」を土地売買契約や建築工事請負契約に付帯させる。もしも融資を取り付けられなくても売買や請負契約を白紙に戻し手付金も返還される
• 中には解約（契約の解除）も致し方ないケースもある。すばやく弁護士などの専門家に相談し、できる限り「痛手を少なくする」手立てを講じる
• 土地の売買や金融商品の利用の基本は「相互が誠実であること」。疑問が生じたときに動き出さなければ、最悪のケース（契約解除）となったとき「不誠実」と判断され不利益を被ることも

解約せずにスムーズに進むことが一番ですが、万が一ということは誰にでもあることです。

いざという時のための知識を備えて、安心してマイホームを建てましょう。