※この記事は「佐川旭建築研究所様」による専門家監修記事です
家を建て替えたいという方にとって、家の解体と新たな家の建築はセットです。また、近年「特定空き家への行政代執行」でも広く知られているように、倒壊の危険のある空き家は、所有者の責任においてメンテナンスないしは解体をしなければならなくなりました。
高度成長期に建てられた家のほとんどは、建て替え時期を迎えている、ないしはそのタイミングを過ぎているはずです。家の解体工事は今、日本全体で「待ったなし」の問題となっています。
では、家の解体工事についてご説明しましょう。
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1.家の解体工事の流れ
家の解体は、以下のようなステップで進みます。ご自身でタッチすることはほとんどありませんが、事前に知っておくことでスムーズに運ぶことができます。
1-1.モノを撤去する
家の建て替えにしろ、空き家の解体にしろ、一旦引越し（もしくは家財の撤去）をします。
解体業者にもよりますが、不用品の処分を引き受けてくれるところもあります。しかしながら必要なものを別の場所に保管し、それでも不用品が出るのであれば、基本的にご自分で撤去することをお勧めします。特に家電製品の場合、業者に依頼すると撤去費用は高くなりますので、ご自身で自治体の処分場への持込をし処理するとよいでしょう。
できるだけモノがない状態で家を見てもらうことで、正しい見積もりもできます。不必要に高い見積もり金額を提示されないよう、可能な限りモノを撤去しておくことをおすすめします。
もしも浄化槽があるなら、事前に汲み取りを済ませておかなければなりません。浄化槽の中に液体が入ったままでは作業ができませんので、汲み取りは必須です。
1-2.ライフラインの停止
ガスや電気、水道などライフラインの停止依頼も各業者・役所へ依頼しなければなりません。いつ止めればよいのかは、工事日程が決まってからですので、事前に手続き方法を窓口で聞いておくとスムーズです。
1-3.相見積もりを取る
先に触れたとおり、不用品があればそれに対応してくれる解体業者を選ばなくてはなりません。また、業者によって解体費用そのものが異なりますので、必ず「相見積もり」を取りましょう。
特に家の建て替えを前提とした家の解体は、少しでも費用を抑えたいところです。2～3社を目安に依頼しましょう。複数の見積書を手に入れて説明を受けることで、あなた自身の知識も増えますので、無駄な費用が盛り込まれていないかを理解することもできるようになります。
見積書の中には、建築リサイクル法にかかる役所への申請書類提出代行費用は入っているでしょうか。また、トラックをつけるための道路使用許可申請代行費用は入っているでしょうか。役所への届けも、とても大切な事項です。
1-4.解体工事前―ご近所への挨拶
解体の日程が決まったら、数日前にご近所へのご挨拶をしましょう。解体工事の期間中は、粉塵が舞うなどのご迷惑をかけることになります。洗濯物を外に干せない、駐車している車に傷がつかないかなどの心配事も生まれてしまうからです。
そのあたりを心得ている解体業者ならば、工事日程の説明書や、車にかけるシートの準備などをしてくれますし、挨拶も一緒に回ってくれるはずです。特に解体する家に隣接しているご家庭には菓子折りなどの手土産を持参するとよりベターです。
1-5.解体後―更地にしたなら法務局へ
建て替えではなく、空き家の撤去でその土地が更地になるのであれば、「建物滅失登記」を行います。建物がなくなってから1カ月以内に行わなければならず、この手続きを怠った場合は、10万円以下の過料に処されます。
建物滅失登記を行えば、自動的に市町村役場へ「家がなくなった」ことが知らされますので、これまで住宅であったことから減額されていた固定資産税が元通りになります。
更地を売却するとき、この手続きを行っていなければ売却が困難になります。法務局に出向き自分で届出をすることもできますが、知識がない・時間がないときは土地家屋調査士へ依頼します。
2.家の解体費用相場
解体作業は、木造か鉄筋コンクリート造かによって異なりますし、もちろん家のサイズによっても違いが生まれます。おおむねの目安として、家の解体の相場についてご説明します。あくまでも家のみの解体費用目安ですので、ご注意ください。木造ならば1坪3万円、鉄筋コンクリート造ならば1坪5万円がひとつの目安です。
2-1.木造・30坪のケース
木造30坪（2階建て）ならば、おおむね120万円です。
2-2.木造・50坪のケース
木造50坪（2階建て）ならば、おおむね180万円です。
2-3.木造・100坪のケース
木造100坪（平屋建て）ならば、おおむね300万円です。
2-4.鉄骨造のケース
鉄骨造50坪（2階建て）ならば、おおむね200万円です。
2-5.RC造のケース
RC（鉄筋コンクリート）造50坪（2階建て）ならば、おおむね250万円です。
注意したいのは、家の前の道幅です。トラックがつけやすく、大型重機での解体が可能なケースならば上記の金額が目安となりますが、重機を入れるだけの道幅がなかったり、隣家との距離が近いため手での解体を行う場合はさらに値段が上がります。
3.業者の見積もりをチェックする際に気をつけるべきポイントは？
上記で「相見積もり」を取るようおすすめしました。これは見積もりの曖昧を発見したり、その会社の考え方を知るために重要です。特に以下の点に注意をしてください。
3-1.家具撤去は別費用になる
上記でも少し触れましたが、不用品の撤去を請け負ってくれたとしても、その費用は別に発生します。
家の解体で出る木材などは産業廃棄物扱い、不用品は一般廃棄物扱いとなり、処分のルートが異なるのです。もちろん、タンスなど木製の家具は家屋解体時の木材と同時に処分することもできますので、その量（サイズ）を含めることができるか相談してみましょう。
3-2.樹木やブロック塀、ガレージなどは別費用になる
家には樹木やブロック塀、ガレージ、コンクリートのたたきなどが付帯しており、それらは別料金として計上されます。
付帯物の形状により手作業が必要になることもありますし、樹木であれば「切るだけ」「根まで抜く」という差が生じます。このため、家に付帯するその他のものは別費用で計上されるのが一般的です。もしもこれらが計上されていないようなら、金額を明確にしてもらうようお願いしてみてください。
3-3.更地戻しにしてくれるかを確認
家の建て替えをするにしても、空き家を解体して土地を売るにしても、その後「家が建てやすいかどうか」は重要な問題です。家を建てやすい・売りやすい状態（整地・更地戻し）であれば、その後のアクションも容易です。このことから、「更地戻ししてくれるか（適正な整地をしてくれるか）」を確認しましょう。
特に気をつけたいのは、家を解体して現れた土地の中に「埋設物」がないようにすることです。コンクリートのガラ（基礎の残り）や配管の残りがあれば、土地売却の際に撤去費用を請求されることもありますし、後に発覚したときに責任を問われ訴訟に発展することもあります。
3-4.項目がざっくりしすぎている
見積書を見ると、一部「一式」でくくられ、内容がわかりづらい項目はないでしょうか。もしもそのような項目を発見したら、その内訳を詳しく聞いてください。もちろん、解体に着手してみないとわからないものもあるでしょう。良心的な解体業者なら、そのことも含め説明してくれます。
家の解体は、実際に着手してみて、土の中から意外なものが出てくるケースもないわけではありません。このようなことを想定し、契約書に「明細以外のものがあった場合、別途相談のこと」と一行加えておくことで、相互相談の上解決することを目指しましょう。
「足場」や「防塵・飛散防止ネット」などの仮設費用は、必要な分量を計算できているはずです。もしも「一式」で計上されているようなら、これらが含まれているかを確認しましょう。
4.解体工事にお祓いは必要？みんなはどうしてるの？
家を建てる際、大体の家では「地鎮祭」や「上棟祭」を執り行っているはずです。「土地をお借りします」「無事に工事が完了しますように」といったお祈りをする儀式で、その土地の神様や建物の神様をお迎えするという考えにより行います。これには、神式・仏式・キリスト教式があります。
さて、一方、家を解体する際にこのような儀式は必要なのでしょうか。地鎮祭などで神様へのお願いや神様のお迎えをした以上、その神様へのお礼をし、お戻りいただくという儀式があってもおかしくはありません。実は家を解体する際の儀式もあり、「取り壊し始祭」「家祓い」などと呼び、長年にわたってその土地や家で過ごさせていただいたことを感謝するというものです（建物のおまつり│兵庫県神社庁）。
ネット上でも「解体工事にお祓いは必要か」という質問も多く見受けられますが、地鎮祭を行ったのであれば、取り壊し始祭を行うのもよいでしょう。土地の神様や家の神様に感謝することで、土地の売却や家の建て替えという節目を心穏やかに迎えられるはずです。
とはいえ、お祓いに関してはその方それぞれの考え方次第です。これらの祭事は地域性もあることですので、最終的な判断は個人にゆだねられているといってよいでしょう。
5.解体が必要だが資金的な面で困難な場合
建て替えや土地の売却のため、家の解体が必要であっても、資金準備が困難なときはどのようにすればよいのでしょうか。以下のような方法が考えられます。
5-1.ローンを組んで解体する
もしも家の建て替えの為に家を解体するのであれば、新たに組む住宅ローンの中に解体費用を組み込みます。これは、ハウスメーカーや工務店に「解体・建築」を一括して依頼する際に通りやすいやり方です。
しかしながら、解体業者を自分で見つけたとき、もしくは土地を売却するために更地にするためローン利用を余儀なくされた場合は、用途を指定されない「フリーローン」を組むことになります。
5-2.助成金が使えるケースも
老朽化が進み、倒壊が懸念される「特定空き家」を解体する場合、自治体によっては助成金を受けられることがあります。たとえば、埼玉県蕨市の場合、危険をはらむ「特定空き家」と指定された家を解体するとき、その工事費用の3分の1（上限30万円）が助成されます。各種の条件がありますので、解体前に窓口での相談・診断が必要です（「蕨市老朽空き家等の安全管理に関する条例」が施行されました。│埼玉県蕨市）。
一方、建て替えに関しても助成金を受けられるケースがあります。たとえば、東京都中央区の場合、建て替えに伴う家の除却（解体）について最大で工事費用の3分の1が助成されます（各種条件あり）（建築物の耐震対策│東京都中央区）。
6.失敗しない！解体業者の選び方
もしも、自分自身で解体業者を選びたいのなら、以下の点がチェックポイントです。すべてをクリアできる解体業者を選んでください。
6-1.許可・登録を受けている
建築業者は、都道府県知事に認可を受けている必要があります。このような業者は、ほとんどの場合家の解体もできます。都道府県知事の認可は「○○県知事認可般-○○第○○○○○○号」や「○○県知事認可特-○○第○○○○○○号」といった認可の証を持っています。これはその会社のサイトの会社概要などでも確認できます。
これと同じように、解体のみを生業にする会社に関しても「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律」により都道府県知事登録を受けている必要があります。
6-2.産業廃棄物運搬許可を受けている
家の解体で発生するゴミは、産業廃棄物として処理されます。この正しい処理法を行える証として、産業廃棄物運搬許可業者である必要があります。
6-3.産業廃棄物管理表（マニフェスト）管理をしているか
産業廃棄物を不法投棄せず、正しく処理されたことを証明する「産業廃棄物管理表（マニフェスト）」を見せてくれる業者を選びましょう。このマニフェストは、その業者が5年間保管すると同時に、都道府県知事宛に報告する必要があります。
解体事例の一部として、このマニフェストを正しく管理し、必要に応じ見せてくれる解体業者であれば安心です。
まとめ
家の解体は、解体工事の流れや業者の選び方、価格の目安を事前に知っておくことでスムーズに運びます。
- まずはモノを自分で撤去する。浄化槽があれば汲み取りを済ませておき解体工事をスムーズに。ライフラインの停止手続きも済ませる
- 2～3社を目安に相見積もりを取り、付帯物撤去を含むか内容をチェック。思いもよらないものが土中から出てきたときのため「別途相談」の文言を契約書に盛り込む
- 工事前にはご近所への挨拶を。更地にした後はすぐに法務局へ出向き「建物滅失登記」を
- 解体費用の相場は、木造3万円/坪、鉄筋コンクリート造5万円/坪が目安。道幅が狭い場合は2トントラックを使用するため運搬回数が増えて費用はアップする
- 解体工事にお祓いが必要かどうかは個人の考え方次第だが、土地や建物の神様に住まわせていただいたというお礼の儀式であることを念頭に置く
- 解体にまつわる資金調達が困難な場合はローンを組む、または使える助成金がないかを調べる
- 都道府県知事認可を受けている建設業者、ないしは解体に関する認可を受けている会社、産業廃棄物運搬許可を得ており、産業廃棄物管理表（マニフェスト）の管理が徹底している業者を選ぶ
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