家を購入するに当たり、土地や家以外に必要な費用はないのでしょうか。
それでなくともお高いお買い物です。
予算の計画はしっかりと立てておきたいものですね。
住宅ローンを組むに当たって、必要な諸費用とその意味についてまず知り削れるところは削りたいものです。
今回は、住宅ローン関係で必要な諸費用と削れるところをご紹介します。
家を購入するために必要な諸費用
実際にかかるローン以外の諸費用にはどんなものがあるのでしょうか。
- 印紙代
- 融資事務手数料
- 抵当権設定登記費用
- 抵当権設定登記手数料
- 住宅ローン保証料
- 団体信用生命保険料
- 火災保険料・地震保険料
- （フラット３５を利用する場合）物件検査手数料
どんなローンにもおおむね共通するのが、上記８つです。
それぞれの諸費用、どうして必要なの？
家を購入するに当たって必要な諸費用の、それぞれの意味（役割）を知りましょう。
・印紙代
ローンを組むとき、金融機関と「金銭消費貸借契約書」を結びます。
この契約書に、そのローンの金額に応じた印紙税がかかることになります。
ローンの金額が１０００万円～５０００万円までならば２万円の印紙税が、５０００万円～１億円までならば６万円の印紙税がかかります。
契約書に必要な額の印紙を貼り、印鑑で消印することで納税したことになります。
もちろん、この印紙税は契約書にかかるものですから、設計の契約、工事の契約にも必要となってきます。
・融資事務手数料
金融機関に支払う手数料のことです。
金利とはまた別のもの。
金融機関によってはこの手数料が不要のところもあります。
また、その融資事務手数料の算出方法も定額制・定率制と２種あり、定率性のところは金利が低めのところが多いです。
そのため、この融資事務手数料と、ローン金利とのトータルでのバランスをきちんと知る必要があるでしょう。
・抵当権設定登記費用
登録免許税と呼ばれることもあります。
まずは、抵当権とは何かを知りましょう。
ローンの契約をするときに、「支払えなくなったときにはお金の代わりに土地・建物を頂きます」というお約束をしておくのが、この抵当権です。
お金を貸してくれた金融機関がこの抵当権者となります。
また、ローン返済が済んだときにはこの抵当権を抹消します。
そのいずれの場合にも、法務局への手続きが必要です。
そのためにこの抵当権設定登記費用が必要という訳。
これも税金です。
通常の住宅の場合、借りたお金の０・１％が必要。
（該当しない条件の住宅もまれにあり、この場合は借りたお金の０・４％となります）
・抵当権設定登記手数料
これは、「司法書士報酬」とも呼ばれ、税金ではないので司法書士により異なります。
法務局への抵当権設定の手続きを代行してくれる司法書士への支払いです。
一般的な住宅の場合、３万円～８万円あたりが相場のよう。
不動産業者が知識をもっていたりしますから、土地購入からお考えの場合は相談してみてください。
・住宅ローン保証料
何らかのトラブルでローンのお金を払えなくなったときに、信用保証会社が借主に代わって一括で金融機関にローン残債を支払ってくれるようにするためのものです。
これを「代位弁済」といいます。
「変わりに支払う」という意味合いです。
近頃ではこの信用保証会社に支払う保障料を求めない金融機関も増えてきています。
・団体信用生命保険料
ローンの借主が大きな病気や怪我をしたとき、または死亡したときに、残債を一括で返済するためのものです。
金融機関としても貸し倒れがなく、家を購入した世帯もそれらのトラブルによって家を失うこともないため、この団体信用生命保険への加入は、ほとんどの金融機関で必須とされています。
「生命保険」とありますから、年毎の控除対象になるように思われがちですが、この保険の契約者と保険金の受取人は金融機関。
よって、控除対象とはなりません。
・火災保険料・地震保険料
火災保険は、火災や自然災害・盗難等に対して備えておくための保険です。
近隣で火の手が上がったときの延焼被害もカバーします。
一方、地震保険は、地震や噴火、津波に対する備え。
いずれも安心して家に住まうために必要なものですので、新築時の建物の評価額に近い金額で契約してください。
また、地震保険は都道府県ごとに保険料率が変わります。
これは、地震リスクがエリア毎に違うからです。
・（フラット３５を利用する場合）物件検査手数料
最長３５年の長期固定金や、繰り上げ返済手数料が０など「お金」の面で魅力的なフラット３５ですが、このフラット３５を利用する際には、建てる家の耐久性や性能の面での条件があります。
そのための検査の手数料です。
新築一戸建てで３万円ほど、中古一戸建てで５万円ほど必要です。
安心の家を求めるためには、この条件に沿うことが理想的。
お金の面でも、安心の面でもメリットが多いのは良いことですね。
家を購入する際の諸費用、削れる部分はないの？
さて、家を新しく建てる際に必要な経費の内訳と、その意味を知ったところでこれらの中で少しでもダウンさせる事のできる経費はないでしょうか。
あります。
まず、最近の金融機関の動きを見てみると、
- 信用保証会社の手数料が不要
- 団体信用生命保険料（借主負担か、金融機関負担か）
この部分に注目するとよいでしょう。
特に保証料には敏感であってください。
３０００万円を３５年で借りた場合の保証料は、約８０万円。
各種費用の中でも大きなウエイトを占めます。
また、先にも触れましたが、「保証料」と言いながらも何かしらのトラブルでローンが支払えなくなった場合に「支払いがチャラ」になるものではありません。
保証会社が金融機関に代わりに一括で支払ってくれる（代位弁済）だけで、保証会社に対してその後の返済義務が残ってしまうことに変わりはないのです。
その「何かの時には金融機関へ支払いをお願いします。その後はこちらも払いますから」という不思議なお願いの代金である保証料にはシビアであってほしいと思います。
支払えなくなればいずれにせよ家は手放さざるを得ません。
それなのに、代位弁済をお願いするためのお金を支払うとは、どうもおかしな話なのです。
その代わりに、金融機関は団体信用生命保険をかけることを条件としています。
借主が大きな病気や怪我をして支払えなくなったとき、金融機関がこの団体信用生命保険料を受け取るように設定しておくのです。
この団体信用生命保険料も、金融機関の中には「当行負担」としているところも。
団体信用生命保険料が無料であっても、金利が高いのであれば本末転倒。
融資窓口でも、それらのトータルバランスに着目した質問を投げてみてください。
最大で３５年間支払うお金です。
最終的な支払い合計額をじっくり見極めることが大事です。
信用保証会社の手数料と団体信用生命保険料に着目
家を購入するに当たって必要な諸費用は
- 印紙代
- 融資事務手数料
- 抵当権設定登記費用
- 抵当権設定登記手数料
- 住宅ローン保証料
- 団体信用生命保険料
- 火災保険料・地震保険料
- （フラット３５を利用する場合）物件検査手数料
でした。
この中でも、コストダウンを狙いたい部分は特に
- 信用保証会社の手数料が不要
- 団体信用生命保険料（借主負担か、金融機関負担か）
です。
何らかの理由でローンが支払えなくなった場合には、金融機関は、「抵当権の設定」で家を「取り上げる」ことができるようになっています。
また、団体信用生命保険料で借主に万が一のことがあれば、保険料で残債の手当てができるようになっています。
住宅ローンにかかる諸費用の中で一番大きなものが信用保証会社の手数料。
この費用が必要なのか否かが、これから始まるローン返済期間を左右するかもしれません。
約８０万円をセーブすることができるのなら、その分を「頭金」として活用できるかもしれません。
ムダな費用を削減することで、「賢い借主」となり生活まで削らなくてもよい状態を作りましょう。
いずれにしても、支払い総額で考える必要がありますので、多くの金融機関に相談に出向くことも大事ですね。
