設計者：武藤圭太郎さん
気になる中古住宅をチラシやネットで発見したとき、費用面で注意すべきポイントはどこでしょうか。
新築建売でしたら「すべて込」のような表現でくくられてしまっていることも多いでしょう。
中古住宅の場合でも、事細かに記載されていないことが多いようです。
かなり大づかみですが、中古の物件総額の約１割程度の金額が諸費用として必要であるとされています。
中古住宅を購入する場合に必要な諸費用は、どんとまとまって必要となる訳ではありません。
実際に「お金が動くタイミング」で発生すると覚えておいてください。
（物件購入を決め、実際に入居するまでの時間が短くなればなるほどまとまっては見えます）
以下、そのタイミングごとに（大まかに）どの程度の費用が発生するのかを見ておきましょう。
ここでは、土地・建物で３０００万円の物件を見つけ、住宅ローンを２０００万円（３０年返済）のケースを仮定しています。
かなり大まかですので、参考程度に―。
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中古住宅の購入段階（契約～引越し）までを４つの段階に分けると・・・
１．契約→決済前に―約７０万円
契約書を作成するためには、印紙税がかかります。
この印紙税ですが、契約書そのものを作成する際に「文書作成分」として約２万円、「住宅ローン分文書作成分」として２万円かかります。
印紙税は、１０００万円～５０００万円までの借入額で２万円と覚えておいてください。
仲介業者への手数料は、概ね「物件価格３％＋６万円＋消費税」で計算されます。
ですので、この場合、１００万円とちょっと。
まずはこの段階で半額の５０万円少々を支払います。
もしも、固定金利の「フラット３５」を利用できそうな建物の耐久性を備えている場合は、その照明を受ける費用として検査機関に５万円～で適合証明書を作成してもらいます。
この適合証明書の作成までを含めると、約７０万円と頭に入れておくとよいでしょう。
２．引き渡し時―約８５万円
引き渡しということは、文字通りその土地と建物があなたのものになる瞬間ということです。
土地や建物の持ち主の書き換え（登記）が必要です。
- この登録免許税が約１０万円
- 手続きを行ってくれる司法書士報酬が約１０万円
- 引き渡し日からの固定資産税等精算金（期間にもよりますが仮定で）約１０万円
- 仲介業者への手数料の残り金額で約５０万円
トータルで８５万円程度を見込んでおくと安心です。
３．融資実行時―約７０万円
ローンの事務手数料は、商品（金融機関・内容）により異なります。
ごく一般的な融資額の３～５％程度で見込んでおきましょう。
住宅ローンの融資を受けた時は、「何らかの理由で支払いができなかった時のことを考えて家を担保にしてお金を貸しますよ」という抵当権設定を行います。
この抵当権設定にも手数料が必要で、この登録免許税も借入金額により決定されます。
更に、保証人が用意できないときに、保証会社に保証をお願いする「保証料」も発生。
引き渡し後の安全のための「火災保険」も必要です。
これらをかなり大づかみで見てみると
- ローン事務手数料＝約４万円
- 抵当権設定登記と司法書士報酬＝約１２万円
- 保証料とその事務手数料＝約３４万円
- 火災保険料＝約１３万円
これらをまとめると、約７０万円を見込んでおくと安心です。
４．引っ越し時―約１００万円
新しい家には新しい家具を、とお考えのご家庭が多くあります。
家電から家具までとなると、どこまでを新しくするかにより左右されますので、ここでは引っ越し費用を込みで約１００万円を計上しておきます。
カーテンや照明器具などのこまごまとしたものも、家一軒分となると無視できない金額となります。
多めに見積もっておいて損はありません。
新しい家具・家電を入手するということは、引っ越しの時点で古い家具や家電を処分しなくてはならないということです。
引っ越し費用＋処分費用もかかりますから、そのために購入費用だけでなく多めに見積もっておくのです。
合計で約３２５万円―やはり約１割の金額が必要
諸費用だけで、購入物件（土地・建物）の約１割の金額が必要となることがわかりました。
いずれも避けては通れない費用ですから、なんとか削れないかと思っても難しい部分ではあります。
つまり、気持ちよく「購入費用だけでローンを組む」となると、諸費用分と頭金の貯蓄はしておくべき、と言わざるを得ません。
もしもローンを組む際に選択の余地があれば、借入者が死亡や高度障害に陥った際にローン残高が保険金で相殺される生命保険である団体信用生命保険を金利に含める形のものを選ぶなどで諸費用部分を抑えることができるかもしれません。
また、保証会社に保証を依頼する「保証料・保証事務手数料」がかからないローンもあります。
借り入れの情報収集の時に、これら土地・家の購入に直接の影響はないものの、諸費用を抑える内容となっているものを見つけておくのも良い方法です。
また、どうしてもこの諸費用部分まで貯蓄ができていない場合は、融資の相談段階でローンに「諸費用を含んでほしい」という旨伝えておくことも必要となるでしょう。
実は「諸費用部分」が新築物件よりも高い中古住宅
中古なんだから、全てにおいて安くて当然と思ってしまう中古住宅。
ですが、なぜ諸費用が高いのでしょうか。
どうしても必要で、削ることのできない費用に「仲介手数料」があるからです。
この諸費用、新築住宅ならば物件価格の５％～８％、中古住宅であれば先に挙げた通り７％～１２％（約１割）がかかります。
これは、この「仲介手数料」の割合が重くなるからです。
このことから、中古住宅の見た目の安さにごまかされず、きちんと諸費用までイメージできるようになっておかなくてはなりません。
最低限必要なのは、「物件（土地・建物）価格の約１割」です。
覚えておいてくださいね。
少しでも削減したいなら―自分で情報を探すこと！
仲介手数料は売主から取るというスタイルで仲介手数料を０に近づける努力をしている不動産業者も現れ始めています。
また、火災保険料も複数の会社の見積もりを取り寄せてください。
不動産会社の勧める火災保険は一般的に高めのものです。
自分の手で情報を得るようにしてください。
良心的な仲介業者ももちろんありますが、彼らはやはり仲介手数料のみならず、ローンのお勧めや、火災保険料からも収益を上げようとするのが普通です。
そのため、「知識がないから」「調べる時間がないから」と言わず、是非ご自分で色々と情報を得る作業を行ってください。
先にも挙げましたが、新築の物件よりも中古住宅の方が諸費用がかかるのです。
リフォームまで考えたら、新築の方が安かったというケースは極力避けたいものです。
賢い消費者になろう―事前準備の必要性
前々から住みたいと思っていたエリアに手ごろな物件が出たのなら、それはおそらく他の希望者もいるはずです。
そのため、「スタートダッシュが命」ともいえる状況でしょう。
その時に、既に頭金や諸費用を含む「当初必要な資金」が貯まっていることはもちろんのこと、ローンについても既に知識の取得済み、という状況が出来上がっていることが理想的です。
新築住宅であれ、中古住宅であれ、「気に入ったから買う」「飽きたから手放す」という気軽な売買でないことは明らかです。
家を持とう―こう考えた瞬間から、貯蓄に励み、最新の情報にアンテナを張っておくことが、理想的な家の買い方への近道なのです。
つまり、「今すぐにではないけれど、学んでおくべきことは学んでおこう」という姿勢が、家の購入後の支払いにまで影響してくるということなのです。
どうぞ、今この瞬間にも、学びという行動を起こしてください。
建築家や工務店、ハウスメーカーが行っている「ローン勉強会」なども利用してもよいでしょう。
ローン減税だけでなく、自治体ごとの補助金のように、エリア独自の情報もあるはずです。
口座には預金を、手元には最新情報を―。
これによって、スタートダッシュという側面で、他の購入希望者より一歩先んじることができるでしょう。
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