※この記事は「渋谷法律事務所様」による専門家監修記事です
結婚、住宅・土地といった不動産の取得、子供が生まれ育てる…。これらは人生において多くの人がたどる「ルート」です。この中でも不動産の取得のその後に訪れるかもしれない離婚は、かなり大きな問題となります。これまで家族であった人たちとの別れ、共同で所有した住宅や土地などの不動産の取り扱いなど、辛いながらも真正面から取り組まなければならない問題が多いからです。
では、離婚にまつわる「住宅など不動産の取り扱い」についてご説明します。
ここで本文に入る前に、マイホーム作りで最も重要なことをお伝えしておきましょう。
それは、“家づくりのパートナーとなる住宅メーカー選び”です。
多くの人が資金計画や土地の購入、間取りやデザイン設計を先に始めてしまいます。そして重要なハウスメーカに関しては、知名度で選んだり、住宅展示場で即契約してしまったり・・・。
しかしこれ、実は大きな間違いです。
住宅メーカー選びを怠ると、最終段階になって予算を大幅にオーバーしたり、理想の間取りができなくなったりと、一生に一度のマイホームが後悔に染まってしまいます。
結果として大きな損をしてしまうということに。
つまり、住宅メーカー選びがあなたのマイホーム作りの鍵を握っているのです。
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それでは本文に入っていきましょう。
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1.まず、確認しておいてほしいこと
離婚とは、夫婦で共に築いてきた関係を解消することです。相互の親族などとの縁もなくなってしまうことでしょう。それと同時に、夫婦共同で積み上げてきた財産も、何らかの形で処分したり、分配したりする作業が伴います。住宅や土地という不動産もまたこの例にもれず、いくつかのパターンで分けることとなります。
もしも離婚ということばが頭の隅をよぎったら…以下のことをチェックしておきましょう。
1-1.「登記名義人」を確認しよう
不動産の登記を見ると、「不動産を所有しているのは誰なのか」が示されています。土地や建物を取得したときは、「誰のものか」という登記をしたことと思います。夫婦でローンを組んで購入した不動産の場合には、夫婦の共有名義となっていることもあるでしょう。
不動産の所有者は、その後の税金の支払いをしなければなりません。また、所有する建物が空家となり、放置することが周囲の生活環境のために不適切な状況になっている場合などには、「周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置」を命じられることもあります（空家等対策の推進に関する特別措置法│国土交通省）。
夫婦間で協議の上、家を手放しその売却益を分け合うというのであれば後の問題からも解放されることとなりますが、所有名義人の手によって売却を行う必要があります。
離婚後、元夫・元妻がそれぞれ他の人と婚姻関係を結ぼうとしたとき、住宅ローンや所有名義人が元の夫ないしは妻であった場合、事はさらに難しくなります。新しい家族への影響も否めないからです。
先々のことも考え、まずは所有名義人の確認をしておきましょう。
1-2.「連帯債務者」「連帯保証人」を確認しよう
住宅ローンを組んだとき、保証会社を利用せず、連帯債務者もしくは連帯保証人を妻ないしは夫（つまり夫婦間）でつけてはいないでしょうか。
離婚は一組の男女の関係性の変化であり、金融機関との契約には一切関係はありません。このため、住宅ローン名義人や連帯保証人の変更などをする場合には、離婚に伴い住宅ローンの契約内容変更を金融機関に願い出なければなりません。金融機関の考え方にもよりますが、別に連帯債務者や連帯保証人を立てる必要があったり、住宅ローンの借り換えを行う必要が生じたりします。
1-3.住宅ローンの残高と不動産の時価を確認しよう
先ほどご説明しましたとおり、離婚に伴い、夫婦共同で積み上げてきた財産も、何らかの形で処分したり、分配したりする作業が発生します。これを「財産分与」といいます。財産分与では、一般的な事案では、積極財産（不動産の時価）から消極財産（住宅ローンの残存債務額）を差し引いた額を双方で分けることとなります。したがって、まず住宅ローンの残高と不動産の時価を確認する必要があります。
2.それぞれのベストケースを専門家が解説！
住宅を夫婦のどちらかが維持し続け、なおかつ住宅ローンも支払うケースも少なからずあります。いくつかのケースで実行しなければならないことをご説明します。
2-1.【ケース１】住宅ローン名義人は変更せずに、妻と子が家に住み続け、夫が出ていくケース
住宅ローンの名義人が夫で、離婚と同時に夫がその家から出て行くというケースは案外多いものです。というのも、親の離婚という大きな変化は避けられないまでも、転居や転校など子の外的環境の変化を避けたいと考える両親が多いからです。
また、金融機関から契約内容の変更に応じてもらうことが難しく、ローン名義人を変更したくても変更できないこともあります。
住宅ローンの名義人が夫である場合には、不動産の登記名義も夫の単独所有であることが多いと思われます。この場合において妻と子がこの住宅に住み続けるためには、財産分与により、当該不動産を妻の単独所有としたり、または、夫の所有名義のまま、妻に相当期間の賃貸借を認めるなどの利用権を設定したりすることが考えられます。
もっとも、家を出て行った夫が引き続き住宅ローンの名義人となる場合、いくら夫が住宅ローンの完済を妻に約束していても、会社の業績悪化など経済状況の変化によってローンの支払いが滞れば、契約の債務不履行となり、妻と子は住居を失う可能性もあります。したがって、住宅ローンの支払いが滞りなく行われるように手当をする必要が生じます。
現代日本においても収入の男女格差は解消されていない上、子育てをしながら働くことが難しいのは周知のとおりです。「もしも元夫婦間で協力してもローンを支払えなくなったら」ということまで想定し、冷静に話し合いをしておく必要があります。
2-2.【ケース２】住宅ローン名義人は変更せずに、夫が住み続け、妻と子が出ていくケース
住宅ローン名義人を夫のまま変えず、妻子が家を出るケースもあるでしょう。妻自身で新たな住居を確保できる場合や実家からの援助を受けられる場合、財産分与により夫から十分な金銭が支払われる場合のほか、たとえば「この家にはいい思い出がない」といった心理的な問題がある場合などが当てはまります。
このような場合、妻が住宅ローンの連帯債務者・連帯保証人となっているときは、金融機関と交渉して、妻を連帯債務者・連帯保証人から外すことが大切です。というのも、妻子の転居や生活費、育児・教育にかかる費用は思いのほか大きいので、子を育てながら「自分の住んでいない家の保証人になっているのは納得がいかない」という心理状態になるからです。また、連帯債務者または連帯保証人である以上、金融機関は、妻に対してローンの支払いを求めることができます。必要なだけの養育費を支払う約束が取り交わされていても、いざというとき自分の住まいではない家に関する出費をしたくないというのは人の情というものです。
2-3.【ケース３】住宅ローン名義人を夫から妻に変更し、妻と子が住み続け、夫が出ていくケース
住宅を売却することを避け、妻が「自分の家にしたい」と願うケースもあるでしょう。住宅ローン名義を夫から妻に変更した上で、妻子が住み続けるのなら、住宅ローン残高を妻単独名義で借り換えできれば一番スムーズです。
しかしながら、妻単独名義で借り換えを行うためには、妻自身の収入を前提として、金融機関の審査を受ける必要があります。また、保証会社の利用が難しいのなら、妻側の親族に連帯債務者・連帯保証人をお願いしなければなりません。これら連帯保証人または連帯債務者が確保できたら、月々のローン支払額と生活費を無理なく計画します。家のメンテナンス費用積み立てなど、家に関する事柄一切が妻にかかってきますので、慎重に検討する必要があるでしょう。さらに育児・教育費も子供の成長につれ上昇しますので、長い目で見た計画を立てなければなりません。
3.養育費の支払いもある場合は？
離婚にまつわる問題のひとつに、子どもがいる場合の養育費があります。
養育費の金額は、まずは離婚の際の当事者間の話合いによって定めることとなりますが、合意に至らない場合や当事者間で話合いができない場合には、家庭裁判所に調停または審判を申し立てることができます。現在は、家庭裁判所においては、父母のそれぞれの年収に応じた算定表を用いて計算する方法が定着しています。
では、離婚後、一方が住宅ローンを支払っている場合に、養育費を算定する上で、住宅ローンの支払いは考慮されるのでしょうか。たとえば、上記【ケース１】では、夫が妻と子が住む住宅ローンも支払い続け、さらに養育費の負担も重なるとなれば、夫にとっては負担が大きくなることも考えられます。
この点、財産分与において住宅ローンの債務が夫婦間で清算済みの場合には、原則として養育費を算定するに当たっては養育費を考慮する必要はありません。しかし、財産分与において住宅ローンの債務が清算されていない場合などには、養育費を算定する上で、住宅ローンの支払金額を考慮することが考えられます。
なお、離婚の原因によっては、慰謝料なども発生することが考えられますので、弁護士に依頼し、双方が納得できる方法を探し出すことが肝要です。また、財産分与に伴い不動産の所有名義を変更する場合には、譲渡所得税が課せられる場合がありますので、税理士に相談することも重要です。
まとめ
多くの方が経験する大きな人生のイベント「結婚」。夫婦で共に晩年までを過ごせればよいのですが、ときとして離婚というターニングポイントを迎えることもあります。そのとき、夫婦の財産として手に入れた家の取り扱いと、それを手に入れるために組んだ住宅ローンについての注意点は以下のとおりです。
- 離婚はあくまで一組の夫婦が分かれることを選択したということ。共に積み上げてきた財産（不動産を含む）は、何らかの形で分配することとなる
- 不動産については、登記名義人を確認。離婚後も税金の支払いを続ける必要があり、「周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置」（いわゆる「特定空き家」への措置）を命じられることも
- 住宅ローン返済中の場合、夫婦間で「連帯債務者」「連帯保証人」となっているときは、金融機関に相談。他に保証人などを立てる、住宅ローンの借り換えでの対処を求められることがある
- 夫婦共同で積み上げてきた財産は、「財産分与」の対象となる。その不動産の時価と住宅ローン残高を確認し、差し引いたものを双方で分割する
- 住宅ローン名義人「夫」はそのままに夫が出てゆくケースでは、財産分与でその家を妻の単独所有にする、もしくは夫名義のまま妻に賃貸借を認める方法がある
- 住宅ローン名義人「夫」はそのままに妻子が出てゆくケースでは、住宅ローンの連帯債務者・連帯保証人から妻をはずすことが重要
- 住宅ローン名義人を「夫から妻」へ変更、妻子が住み続けるケースでは、妻の収入で金融機関の審査を受ける。保証会社利用が難しいなら、妻の親族に連帯債務者・連帯保証人となってもらう
- 養育費の支払いがある場合では、まず当事者間での話し合い。合意に至らなければ家庭裁判所に調停ないしは審判を申し立てる。夫ないしは妻が住宅ローンを支払い中の場合、養育費とともに住宅ローンの支払額が考慮されることがある
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