家の建て替えと費用―引き渡しまでの７つの手順から熟考してみる

設計者：高橋洋臣さん

今住んでいる家が古くなった、もしくは家族構成の変化により大幅な改築（ほぼ建て替え≒リノベーション）する場合、どういった点に注意することが必要でしょうか。

また、その費用に関して、どのようなものを準備する必要があるでしょうか。

まずは、現在ある家を建て替えするための作業の流れを考えてみましょう。

1. 設計打合せ
2. 解体費用見積もり
3. 仮住まいへ引越し
4. 解体
5. 新しい家の建築
6. 引き渡し
7. 仮住まいから新しい家への引っ越し

大まかに、このような流れとなるはずです。

今回考えてみるケースの前提として、

• ご夫婦のみになって、４人住まいから２人住まい
• 既にお子さまは巣立っておられ、引っ越しは二人分の荷物のみ
• 新たに建てる家は夫婦専用の平屋建て

で考えてみたいと思います。

家の建築や解体の費用に関しては、家の造りや建坪、どこまで建材にこだわるのかにより大きく左右されますのであくまで仮定で数字を入れておきます。

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１．設計打合せ

建築士に支払う設計料は、建築する家の費用の１０％から１５％程が通常です。

例えば、平屋建３５坪の３ＬＤＫとしたとき、坪単価が５０万円前後だとすると約１８００万円で、この１０％だとすると、設計料金は１８０万円になります。

暮らし方に合わせた動線や、必要機能、今後の事も充分に相談することで、ご夫婦お二人で安心して住まう家にするためには絶対に必要な費用です。

今後のお二人の暮らしの見通しまで考慮しながら、半年ほどの期間を要するこの設計と打合せ。気持ちよく安全に住まうためには、決して高い金額ではありません。

２．解体費用見積もり

現在ある建物を壊し、一旦更地にするための費用です。
今現在の家を木造二階建て延床面積４５坪としたとき、単純に解体費用は１坪当たり３万円程ですから、４５坪で約１００万円ほど。

これは単に「解体だけ」の価格です。
隣接するご近所への配慮が必要な建て込んでいるいる土地であれば、足場や足場用シートにも細かな費用が出てゆくことでしょう。
土地が大きな道路に面していないために重機が入れないのであれば、手作業での解体や、廃材運び出しが必要となり、この点で出費が大きくなるはずです。
また、解体後に出る、木材を含むごみは産業廃棄物の扱いとなるために、処分費用がかかります。
このごみの処分費用が、４５坪分で５０万円～。

３．仮住まいへ引越し

既にお子さまは巣立たれ、ご夫婦二人のお荷物だけで良いと仮定します。
荷物の梱包などのこまごまとした作業はご自分で行う場合、トラックの借り上げ費用と運び出しの人件費で賄えます。
同市内の場合は距離のカウントはほとんど行われないようですので、トラック借り上げ＋人件費の基本料金で済むことがほとんど。
５万円～７万円あたりが相場のようです。

この費用をできるだけ抑えようとするのならば、事前に不要なものは廃棄しておく、洋服など季節を限定するものは早めに梱包しておくなどの事前の作業が必要でしょう。
引っ越し業者だけでなく、いわゆる「便利屋さん」にも見積もりを取ってみてください。
意外と安く上がる可能性があります。
必要であれば、仮住まいへの引っ越しの段階で不要なものを処分してもらえることもあります。

もちろん別費用ですから、建て替えを決めた時から、こまめにモノの整理をしておくことはとても大事です。
家の建て替えに伴い、買い替えを考えている大型家具（ベッドやソファ）もあるかもしれません。
こういった、家からの搬出が難しいものの処分は、この段階で引っ越し業者や便利屋さんの手を借りるのも一案です。

仮住まいも、夫婦お二人で短期間我慢できるのであれば、２LDKもあれば充分ではないでしょうか。
仮住まいを希望するエリアの賃料は様々ですから、ここでは目安の金額を明示することはできませんが、期間は少なくとも半年は覚悟した方がよさそうです。

意外と荷物が多かった、ペットがいるなどの他の条件があるのであれば、それに適した住まいを準備しなくてはなりません。
そのため、仮住まい費用を抑えるために、一時的に郊外へ住まう必要が出てくるケースもあるでしょう。
半年といえば住まい手側から見れば短期とは言い難いため、生活の便・通勤の便も充分に確認しておきたいものです。
不動産業者の取り扱う賃貸物件は、短期を嫌う傾向にあります。

そのため、建築家やハウスメーカー、工務店など、新しい家に関わる業者さんが、仮住まいに関してもつてを持っているケースがありますから、相談してみるのもよいでしょう。
近所にご実家やご親戚の家があり、そこで一時的に同居をされる方もいらっしゃいます。

４．解体

先に挙げた見積もりがおおよその費用です。
見積もりも、極力複数の会社から取ってみてください。

または、依頼する建築家とつながりのある会社を紹介してもらうのもひとつの方法です。
実際に新しい家の建築を行う工務店や大工さんなどで行えるケースもあります。
解体の期間はおよそ２週間ほどのはずです。

５．新しい家の建築

先に例として挙げたのが、平屋建３５坪の３ＬＤＫとしたとき、坪単価が５０万円前後だとすると約１８００万円でした。

もちろん、これはごく一般的な平屋の場合です。

今後の生活を考え、最初から家の全てをバリアフリーにしておくために特殊な設備が必要であったり、使用する建材を少し高級なものにしておくなどの、プラスアルファの金額があるのなら、更にアップしてしまいます。

もしも地盤が弱いことがわかってしまえば、地盤改良の費用も発生する可能性がありますので、事前に納得がゆくまで、充分に建築家との相談してください。

家を建てる前にこちらの過去記事をご覧ください

６．引き渡し

これには、特に費用は必要ないでしょう。
ですが、工事期間中にご迷惑をおかけしたご近所へのご挨拶も考えておいた方が良いかもしれません。
工事前・工事後の、近隣へのご挨拶が必要とあらば、手土産などの配慮もしなくてはなりません。

７．仮住まいから新しい家への引っ越し

これは、先の「仮住まいへの引っ越し」とほぼ同等です。
建築期間中にものを増やさないことを心掛けてください。
賃貸で家を借りるという事は、引き上げる際に「原状復帰」のための費用も発生します。
汚さない、壊さないことを徹底的に心がけてください。
これによって、原状復帰の費用を押さえましょう。

そして、この「新しい住まいへの引っ越し」までに手続きを済ませておかなくてはならないことに、「家具の調達」があります。
ほとんどすべてを造り付け（造作家具）で賄うにしても、細々としたインテリア用品は必要なはずです。
カーテンやキッチン周りの小物、ソファなどが代表例でしょうか。

これらを、この引越しの日に合わせて運び込んでもらえるよう、家具の販売店に依頼しておく必要があります。
これらの位置が明確に決まらない事には、仮住まいから持って来たその他の家具や生活用品がうまく納まらないことも考えられます。
引越しと新しい家具の搬入が同時であることが理想的です。

建て替えにまつわる７つの手順から見えるもの

これまで住んできた家を解体し、建て替えするまでには、おおまかに上記７つの手順があることが解りました。
それぞれに必要な費用もありました。
これらをトータルで相談に乗れる建築家もいることでしょう。

ですが、やはり少しでも安くあげるためには、自分自身の足で情報をかせぐこともとても大事です。
１年～１年半ほどの間に打合せから、仮住まいの場所の決定、２回の引っ越し、家具の調達までが必要です。
主にご自宅におられる主婦（主夫）に大きな負担がかかることですから、是非ともご家族でカバーしあいながらこの期間を乗り切って頂きたいと思います。
お金の問題も大事ですが、同じように大事なのが健康であること。
家族一丸となって、この多忙な時期を助け合いながら過ごして頂きたいと思います。

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