空き家問題に立ち向かう今、「コンパクトシティ」という可能性を考える

2015/08/12

「コンパクトシティ」という言葉をお聞きになったことはあるでしょうか。

この、あういえをでも「日本の社会問題から考える、数十年先を見越した「土地選び」について」と題したエントリーでも今後の土地選びの角度からこのコンパクトシティについて触れています。お時間のある時にご覧ください。

少子高齢化により、東京といった大都市でも空き家問題が浮上しています。この、都市部での空き家問題解消の方法の一つとして、コンパクトシティの考え方が取り入れられつつあります。

１．都市部の空き家の現状

住み手が高齢化したことにより、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住ともいう）や老人ホーム、病院への長期入院をしている、もしくは亡くなって住み手がいなくなった家が、都市部でも多く見られるようになりました。住み手が存在せず、さりとて子や孫が戻ってくることもなさそうなそういった家が朽ち果てるに任せそのままになっているのにはいくつかの原因があります。

【１】接道の問題から「再建築不可」の土地である

道路に敷地が２ｍ以上面していなければ、家を建てることができません。建築基準法で決められていますが、その家の建築当時は問題がなかったものの、現在の法の下では「再建築不可」という表現がなされる土地がこれです。

このため、家を建てなおすことができない＝土地自体も売れ残る、という図式です。

【２】固定資産税の問題

土地を更地で保持するのと、家が建っている状態で保持するのとでは、固定資産税が６倍も違うことはご存知でしょうか。人口が爆発的に増えた時代に、更地のままにしておいて欲しくなかった国は、「建物が建っていれば固定資産税を６分の１にします」という優遇措置を設けました。

これが今では仇となり、老朽化し朽ち果て、周囲に危険を感じさせる状態の家であってもそのまま、という状況を招いていると言います。そのため、「空き家対策特別措置法」が２０１４年１１月に成立。

現実問題として、既に「ブロック塀が道路に落ちそうだ」「家の壁も歪み始めている」といった明確な老朽住宅は固定資産税の優遇措置から外される方向で審議されています。国土交通省もこれらの問題を認識しており、「２０１５年度国土交通省税制改正要望事項」で、老朽化の激しい住宅は税制面での問題も大きく影響しているとしています。

２．危険な空き家をそのままにしておくと―「行政代執行」

通学路に面した道路や、近隣の家に直接的な被害を与えそうだと自治体に判断された古い家は、各自治体で制定されている「建物等の適正管理に関する条例」（名称は自治体による）によって強制的に撤去されてしまう可能性があります。強制撤去とはいえ、その解体費用はその土地の持ち主に請求されることとなります。

このような条例は、今現在全国ほとんどの自治体で制定されているため、「相続はしたものの住む予定はないし、固定資産税を高く払いたくないためそのままにしておこう」とお考えの方は早めの情報収集や家の手入れ・処分を考えた方がよさそうです。

費用の面だけでなく、その空き家が不法侵入者の溜まり場になったり、放火の対象になったりすれば、地域の人からそしりの対象となってしまう事も充分に考えられるのです。

３．郊外に広がった住宅団地は人口増加により必要であったという「現実」

戦後のベビーブームや経済の高度成長により、人口が増加傾向にあった時代、住まいを確保するためには郊外に住まいのエリアを広げる必要がありました。今や、少子高齢化の時代。この、「宅地エリアを広げる」ことは、理論上不必要、かつ非効率的です。

住宅を支える水道・電気・道路などのインフラも、高度成長期に整備されたものがほとんどで、新しく作り直す更新時期を迎えています。これらインフラは、税金から支出されているものです。人口が減り続ける今、できるだけ人々がまとまって住まう「コンパクトシティ」という考え方を導入する必要があるのです。

４．それでも家は建ち続ける

人口の拡大局面の時代に建った住宅も、インフラと同様、建て替えの時期を迎えています。急速に住宅を確保しなければならなかった時代に建ったものは、残念なことに資材不足から耐震性の面で弱いものであったり、（言い方は良くありませんが敢えて言うなら）粗末な家が多かったのも事実です。

早急に家を何とかしなければ、というニーズに合わせ、ここ数年は家の建て替えブームが起こっています。戸建て住宅やマンションを含め、古いものは存在し続け、新しい家・マンションは立ち続ける…。

さらにそこに人口減少が追い打ちをかける形で、空き家の発生率に拍車をかけているのです。ある調査によると、平成３５年には５０３万戸が空き家になるとのこと。郊外のプチ開発（大型でない住宅地の開発）も多く見られますが、これは、ある側面から見ると「時代に逆行している」と見なければならないかもしれません。

５．いざという時のために、住民が近い位置で住まうことの必要性

特に都会でありがちな家族の在り方は「核家族」。そばに親や親族がいないということは、何らかの災害の時に頼りになるのは「ご近所同士の協力体制」です。コミュニティ力を創出するために、寄付された空き家を地域の子どもの遊び場や大人の集まる場へ転換する動きも活発化してきています。

例えば、世田谷の「シェア奥沢」は単なるコミュニティのための場所のみならず、コワーキングスペースとしても活用されています。このような取り組みから、顔見知りも増え、中には新しいビジネスも芽吹き始めているといいます。

少子高齢化時代を快適に過ごすカギは、ご近所にどれだけ知り合いがいるか、一緒にこれからを考えられる人がどれだけいるか、に尽きるのかもしれません。

６．愛着ある土地を離れることができるのか―３・１１後の復興局面

家をはじめ、インフラを壊滅させた東日本大震災。新たにインフラ整備を行うことになってしまいました。安全を求めその土地を離れる人も少なからずいましたから、その土地に残ると決めた人たちの暮らしを賄うインフラは最小限度に止めたいというのは自治体の切なる願いです。

狭いエリアに生活に必要な物がコンパクトにまとまっていれば徒歩で生活が完結します。年齢を重ねた方も、元気なうちは歩いて買い物もできます。その土地に残ると決めた人同士の支え合いの”こころ”も大切にできるでしょう。

これもまた、一つのコンパクトシティの考えに沿った復興の在り方です。

これからの「まちづくり」は、自分たちで考えなければならない

この少子高齢化＝人口減少という時代を迎えてしまった今、この住宅問題に先陣を切って活躍している人たちが異口同音に言うことは「補助金は不要だ」―です。既存住宅はお役所言葉で言えば「ストック住宅」。言い得て妙です。既に私たち市民は、資産・資源を持て余しているのです。

これをどう活用するかを住民自身が考えなければならないと、住宅問題に取り組む彼らは言うのです。「自分たちで考えなければ、いつまでたっても自治体にコントロールされるがままに、望まないまちになってしまう」と。

建築系の各種雑誌で多く取り上げられてきた「リノベーションスクール」は、あくまでも民間ベースでの検討の場。
空き家問題のリーダー的存在といってもいいでしょう。このリノベーションスクールを自治体として取り込んだのが、東京都豊島区です。都市部といえど、空き家問題は大きな問題としてのしかかってきているのです。

人が住んでいないだけの空き家、されど空き家。土地の安全を脅かす存在であり、更には行政代執行の憂き目にもあってしまうかもしれない空き家。

今後もさらに活発化してくるであろう、「コンパクトシティ」と「空き家」の問題から目が離せません。