家を買うタイミングはいつがいい？代表的な場面別のメリット・デメリット

※この記事は「加藤葉子様」による専門家監修記事です

「家を買う」というのは、そのご家族にとって大きなイベントです。長ければ35年の住宅ローンと付き合うことになりますし、ご家族にはお子さんの進学、親御さんの介護、職業によっては転勤といったお金のかかる“折り目・節目”も存在します。

さて、あなたのライフプランにおいて、家を買うタイミングをどのようにお考えでしょうか。代表的な「人生のイベント」に合わせ家を買うときのメリットやデメリット、住宅ローンに対する考え方について解説いたします。

本文に入る前に、この記事を読んでいるあなたへとっておきの情報をお伝えします♪

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1.家を買うタイミングはいつがいい？場面別メリット・デメリット

家を買う、という大きな取引は、ただ漫然と行うものではありません。皆様、何かしらのタイミングを見計らって熟考なさるはずです。それは以下のような場面ではないでしょうか。それぞれのタイミングで家を買うときのメリットとデメリットを考えてみましょう。

1-1.独身のうちに買う

今や、独身の方が自分の家やマンションを自ら購入することも珍しくなくなってきました。むしろ資産運用として積極的に捉える方も少なくありませんが、独身のうちに買うことには次のような側面があります。

1-1-1.メリット

自分ひとりで自由にお金の管理ができるうちに資産形成できるのは、メリットのひとつです。ワンルームまたは1LDKのマンションや、小さな家を購入することで、たとえば結婚しないという選択をしたときにも「自分のお城」を確保できます。また、将来結婚したときにはその家やマンションを賃貸物件として貸し出すことで、不労所得を得ることもできるでしょう。

また、若い時に住宅ローン返済をスタートするので、比較的早く完済できたり、月々の住宅ローン返済額を低く抑えることができるメリットもあります。

1-1-2.デメリット

「自分の城」を持ち、自由な暮らしを満喫することに慣れてしまえば、結婚したときにそのお城を人に貸し出す、もしくは売却することに抵抗を感じてしまうかもしれません。また、結婚し、もしも賃貸・売却の際その収入を結婚生活の収入の“あて”にしていたとき、思ったとおりの金額にならず、新婚生活を圧迫するケースが生じるかもしれません。

家を買うという行為そのものも、自分ひとりの収入で住宅ローンを組むことになりますので、思ったより狭い物件しか手に入らなかったということもあり得ます。

1-2.結婚したタイミングで家を買う

結婚を期に、パートナーとともに住む家を購入する方もいらっしゃることでしょう。新たな生活の場として家を購入することも、とても魅力的な選択肢のひとつです。

1-2-1.メリット

ご夫婦での生活をイメージしながら、家をつくる・買うのは心理的なメリットも大きなものです。「一緒に楽しく生活するためには何が必要だろう」「どんなライフスタイルになるのだろう」と、パートナーと共に考える作業をすることになりますので、しっかりとした生活の基盤を作ることができます。

また、夫婦共働きならば、二人分の収入を合算して住宅ローンを組めます。

1-2-2.デメリット

結婚当初は、何かと出費が多くなるタイミングです。たとえ賃貸暮らしを選んでも、新しい世帯で必要な家具を買い揃える必要がありますし、結婚式や新婚旅行にもお金がかかります。また、「授かり婚」だった場合、出産も控えていることとなりますので、新しい命の誕生に向けて貯蓄をしておかなければならないこともあります。

夫婦それぞれ、新婚生活をスタートさせるために必要なだけの貯蓄をしていたのならば問題はないでしょう。しかし、将来、家族が増えるかもしれないことを考慮すれば、少々ゆとりをもったプランで家づくり・家の購入を検討しなければなりません。

1-3.お子さんが生まれる（増える）タイミングで家を買う

新婚生活を経て、お子さんに恵まれ、「家族が増える」タイミングで家が欲しくなったという方も多くいらっしゃるはずです。このような場合は、次のようなことが検討課題となります。

1-3-1.メリット

夫婦の関係がより強固となる新しい家族の誕生のタイミングですので、しっかりと「家族像」をイメージしながら家づくり・家の購入ができることでしょう。これまで夫婦でどう暮らしてきたのかというベースを理解したうえで、お子さんを育てる環境を整えることを考えればよいので、欲しい家のイメージを描きやすいという点がメリットです。

1-3-2.デメリット

お子さんを育てながら住宅ローンを支払うことには、思いのほか経済的な負担がかかります。将来進学させたい学校は高校までなのか、大学までなのか、はたまた公立なのか私立なのか…。お子さんが希望する学校に進学させてあげられるだけの貯蓄をしながら、日々成長するお子さんの衣食をまかなうのはとても大変なことです。

お子さんが産まれてからの家の購入は理想ですが、妻の出産・育児で世帯収入が減る可能性もあります。家族のためにも教育費と住宅ローンの両立ができる資金計画が必須です。

1-4.消費税の増税のタイミングにあわせて家を買う

消費税率が5％から8％に上がったのは、2014年4月でした。決して少なくない差額をなんとか抑制しようと、家の購入においても増税前の駆け込み需要が起こったことを記憶している方もいらっしゃるでしょう。なお、平成31年10月には10％に増税される予定です（消費税法改正のお知らせ）。

1-4-1.メリット

たとえば3,500万円の物件（1,500万円の土地＋2,000万円の建物）を購入したとき、消費税が5％のときと8％のときとの消費税分の差額は60万円でした。諸経費もまた、消費税の影響を受けます。先に挙げた土地・建物購入の消費税差額だけでも諸経費を補う“重み”がありますので、確かに増税前の購入にはメリットがあります。

1-4-2.デメリット

前回の増税のときの駆け込み需要では、トラブルも少なくありませんでした。建売の家を買う方には特に問題はなかったのですが、家を建てるという方にとっては大混乱として記憶されています。駆け込み需要により人の確保も難しく工期が長くなり、5％のうちに引渡しができないケースも発生しました。建材も人件費も高騰、結果的に家そのものが高くなってしまったという話も多く聞かれました。増税のタイミングギリギリでなく、余裕を持って購入しましょう。

1-5.住宅ローン金利の動向を見て家を買う

住宅ローンを利用して家を買う方にとって、金利動向はとても気になるものです。家を買うための総支払額が大きく変化する要素だからです。

1-5-1.メリット

金利変動型の住宅ローンを利用して家を買うなら、2019年の今このときが買い時といえます。いわゆる「ゼロ金利」に限りなく近い状態だからです。たとえば3,500万円の住宅ローンを35年、1.5％で借りたとき、総支払額は約4,501万円となります。1％であれば総支払額は約4,150万円、0.8％となれば総支払額は約4,014万円です。金利1.5％と0.8％を比較すると、約490万円も変わってきます。

1-5-2.デメリット

低い利率の住宅ローン商品はそのほとんどが金利変動型です。住宅ローン金利動向を細かくチェックし、細かく借り換えをすることが手間でなく、それに伴う諸費用を払ってもかまわないという方ならば別ですが、そうでない方にとっては少々重荷となるでしょう。日々ニュースをチェックすることが必要ですし、借り換えごとに必要な書類を揃え、金融機関の窓口に出向かなければなりません。

2.転勤族の場合は持ち家を諦めるべきか

国家公務員や全国規模の企業に勤めている方が家を買うとき、頭によぎるのは「転勤」ではないでしょうか。果たしてそのような方は家の購入をあきらめなければならないのでしょうか。

結論は「購入後に転勤になっても対策はあり」です。家族全員で転勤するのならば、その家を賃貸物件として貸し出しすればよいのです。また、お子さんがいて義務教育ないしは高校生までなら夫の単身赴任を認めてもらい、妻子が自宅として使用すればよいでしょう。

このとき、少し気をつけておくべきことは、住宅ローン減税は「自宅のみに適用」というポイントです。家族全員で勤務地に赴くとき、購入した家は住宅ローン減税の対象とはならなくなります。住宅ローンを支払っている最中の家なら、その後の「暮らし方」「暮らす場所」をイメージし、減税の恩恵を手放して維持し、貸し出すのか、思い切って売ってしまうのかの判断をしなければなりません。

3.住宅ローンの返済を考えると30代のうちに買うのがオススメ！

住宅ローン商品のほとんどが、「最長で35年」です。また、商品によって、支払いの最終年齢（完済時期上限）はほとんど「75歳」とされています。一般的な企業の定年が65歳にまで拡大されつつあるとはいえ、やはり若く健康なうちに支払い終えたいところです。このことを総合的に考え合わせると、繰上げ返済を駆使することを前提に、30代のうちに家を買うことをお勧めします。

30代といえば、仕事も板につき、結婚するのかしないのか、お子さんを持つのか持たないのかといった「人生の選択」もできている頃でしょう。買うべき家のイメージもできているはずですので、あらゆるロスを抑制できるケースが多いのです。

4.頭金はどのくらい用意した方がいい？

家を買うとき、「全額ローン」にする方も増えてはいます。しかしながら、住宅ローンの総支払額を考えたとき、やはり頭金が多くあればあるほどその後の生活が楽になります。たとえば月々の支払いを安く抑える、支払い年数を短くするなど、暮らしと支払いの折り合いをつけやすくなるのです。頭金をある程度用意することで、金利を下げてくれる金融機関も少なくありません。

国土交通省が毎年実施している調査では、初めて住宅を購入した世帯では、購入資金の2～4割を頭金（自己資本）として支払っているという結果が出ています（平成28年度住宅市場動向調査報告書（P37）　|　国土交通省住宅）。

しかしながら、これはあくまでも一般的なお話で、何かのときのための手元資金がゼロであるなど、場合により生活を脅かすようならば、頭金ゼロでの購入も視野に入ってきます。特に結婚を期に家を買う方は、妊娠や出産、育児で収入が減り、出費も増えることが考えられますし、家の購入に伴う諸経費も必要です。この時期をしのぐためには、手元資金はとても重要です。

理想的なのは、「総支払額の2～3割を用意しているけれど、あえて手元資金をキープして1～2割を頭金に当てる」という方法です。住宅ローンを支払いながらも生活に余裕があれば、繰上げ返済を繰り返し、住宅ローンを早く支払い終えるという手法を駆使します。

5.都心のマンションの価格は今後どのように変動する？

家を買うとき、「戸建かマンションか」という最初の選択をしなければなりません。カギひとつで戸締りができる気楽さ、駅に近い場所に多いという理由でマンションを希望される方も多いでしょう。

賃金の上昇傾向で、「よりよいところに住みたい」という希望をかなえられる環境が整い始めているところへ、全国的に地価が上がり始めていることで、「財産作り」の側面が強くなっているのでしょう。

最新動向によると、2016年度の首都圏中古マンションの成約件数は37,446件で、２年連続で前年度を上回り、2013年度を超えて過去最高になっています（首都圏不動産流通市場の動向（2016年度）│東日本不動産流通機構）。逆に、首都圏新築マンションの新規供給戸数は36,450戸で前年より減少。過去最多の2000年度は95,479戸だったことから大きく減少していることがわかります（首都圏マンション市場動向2016年度│不動産経済研究所）。

中古マンションは駅からのアクセスもよい場所にあることが多いですし、中古を買って自分の手で好きに変化させる「リノベーション」が広く認知されていることも、中古マンション人気の理由でしょう。

「マンションは微弱ながら値上がりする」もしくは「数年は横ばいが続く」とする見方をする専門家も多いことから、住みやすそうな場所に出た価格帯がお手頃な中古マンションは今が買い時といえます。