2018/04/11   注文住宅

中古住宅を安心して購入する前に、絶対チェックしたい4つの事項!

auiewo編集部
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住宅・建設業界のライター歴8年の編集が主に執筆。必要とされる記事をわかりやすく執筆することを目指しています。
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–家づくりはカタログ一括請求から始めよう!–

本文に入る前に、マイホームを考えているあなたに向けて重要なことをお伝えします。

マイホーム作りでまず初めにやらなければいけないこと、それは「住宅メーカー選び」です。

土地探しよりも、資金調達よりも、まず初めに住宅メーカーを探すことが大事。というのも、依頼する住宅メーカーに関して後悔する声が後を絶たないからです。

建てた後に後悔してしまわないように、初めの段階でメーカーの比較を十分に行っていきましょう。

でも全国各地に無数にある住宅メーカーからどれを選べばいいかわからない

という問題が出てきますよね。

そこで活用してほしいおすすめサービスが、東証一部上場のリクルートが運営するカタログ一括請求サービスです。

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予算や住宅のテーマ、シニア向けやエコ住宅などの条件を選択できるので、あなた好みの住宅メーカーを探すことが可能です。

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今、中古住宅を購入し、リフォームやリノベーションすることが流行しています。しかし中古物件であるだけに、安全面について心配される方もいらっしゃるはずです。

今回は、「気になる中古物件の安全をどうチェックするか」「家以外の安全」についてご説明します。より安全な家を入手するためにお役立ていただきたいと思います。

1.最大の武器、「耐震基準適合証明書」の取得

近年目に見えて増えている大きな地震ですが、気になっている中古物件が地震に耐えられるかどうかは、専門家の目で確認してもらう必要があります。特に「新耐震基準(昭和56年施行)」以前の建物である場合、耐震性がその後の建物より劣ってしまう可能性があります。

この問題を解消するため、「耐震基準適合証明書」の取得をおすすめします。これは、是非、その中古物件を購入する前に自費を使ってでも実施してください。一度購入の契約を交わしてしまうと、多額の改修費用が必要であることを理由に、不動産売買の契約解除ができないからです。

これは、「ホームインスペクター」の資格を持った専門家が第三者的立場から家を細かくチェックし、それに対する報告書(耐震性がどれほどのものか)を作成してくれるものです。

費用は10万円~ですので、中古物件の安全・安心を見極めるには有益な出費ではないでしょうか。物件所有のオーナーや不動産仲介業者によっては、これらの検査に難色を示すことがあるかもしれませんが、対応してもらえないのなら「ご縁がなかった」とあきらめる位のつもりでいた方が安心です。

また、この「耐震基準適合証明書」の取得は、別の面でも買い手に有利に働きます。住宅ローンを組む際、利用したい制度のひとつに「住宅ローン減税」があります。これを中古物件でも利用するとき、この「耐震基準適合証明書」の取得が切り札となってくれるのです。

耐震診断を受け発行された「耐震基準適合証明書」によって耐震性が確認された中古物件であれば、

・住宅ローン減税の対象となる(最大で10年間・200万円が控除対象)
・不動産取得税の減税
・登録免許税が減額される

といった恩恵を受けることができます。

仮に耐震改修工事が必要とされ、実際その費用がリフォームを含め250万円かかる見通しであったとしても、上記の税制面でのメリットをフル活用できれば100万円~トクができる上に、耐震性の高い良い家が手に入る、という仕組みです。

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この証明書は、耐震改修工事実施後に出してもらえるものです。まずは購入契約前に診断と耐震改修工事の見積りを取り、購入後にそれら工事を実施、「耐震基準適合証明書」を手に入れてから物件引渡し後6カ月以内に入居する、という流れをたどります。

もちろん、耐震診断の段階で問題なしとされれば、そのまま耐震基準適合証明書が発行されます。

2.「安心R住宅マーク」をチェック

2018年(平成30年)4月から、国土交通省が始めたのが「安心R住宅」です。住宅あまりの問題を解消しつつ、中古物件の安心・安全を確保するため創設されました。

・耐震性を備えている
・リフォーム実施済み、ないしはリフォームの提案がなされている
・家の点検記録があるかどうかなど、家の安心にまつわる情報が提供されている

これらのポイントが「安心R住宅」の認定基準です。

この「安心R住宅」は、国に登録された団体に所属する不動産会社が取り扱っていて、その物件広告などには、安心R住宅のロゴマークが表示されます。

「まんがでわかる安心R住宅│国土交通省」


http://www.mlit.go.jp/common/001215761.pdf

 

3.ハザードマップのチェック

家以外にも安心・安全の面でチェックしておきたいのが、その中古物件周囲のハザードマップです。海や川などからの浸水予想、斜面などからの土砂災害予想など、中古物件を購入しようとしている自治体のWEBサイトで公開されているものを確認します。

「ハザードマップ│さいたま市」


http://www.city.saitama.jp/001/011/015/002/003/index.html

日本の国土の7割が「中山間地域(山間地とその周辺地域)」とされていますので、特に土砂災害には注意が必要です。

県単位で指定する「急傾斜地崩壊危険区域」は特に注意が必要です。何らかのときにがけ崩れが生じやすく、一定以上の居住者に危険が生ずることが想定されている場所です。

「みんなで土砂災害を防ごう!│埼玉県」


https://www.pref.saitama.lg.jp/a1007/sabo1/minnade.html

実際に気になる物件の周囲を観察し、上の図に類する看板を発見したときには、注意が必要です。

このような場所のそばにある家や土地を仲介しようとする不動産業者が「国が補強工事をしてくれるから安心」などとうたうことがあるようですが、それは間違いです。

確かに工事を行うことはありますが、「そこが決して安全とはいえない場所だから」という理由からですし、実際に工事を行う際には受益者負担といって、その工事によって一定度守られるであろう世帯から工事費の一部を徴収することもあるのです。

これらの面で心配があるのならば、市町村役場の窓口で、ハザードマップを公開している部署窓口で詳細を聞いてみるのもひとつの方法です。

4.近隣の人的環境のチェック

たとえ家が丈夫で、災害の危険性も低いと判断しても、他にもうひとつチェックして頂きたいことがあります。それは、「“ご近所問題”がないかどうか」です。

近隣の同規模/同レベルの物件と比較して格段に安い場合、家そのものに問題があるのか、もしくは近隣の人間関係で持ち主が出て行った可能性が考えられます。新しい分譲地とは異なり、既にコミュニティが出来上がっていますので、そこに問題があれば購入を見送った方が無難なこともあるでしょう。

特に気をつけたいのは、

・近くに反社会的勢力の事務所がある
・ご近所でも有名な問題行動を繰り返す人がいる

といったケースです。

住んでみなければわからないことも少なからずありますが、上記のふたつのように「中古物件を購入する前にわかること」もあります。近隣の問題は裁判で争われることも決して珍しくなく、その結果として、訴える側と訴えられた側のみならずその他のご近所さんを巻き込むことも少なくありませんし、解決を見るまでに時間がかかってしまいます。

気持ちの面のみならず、ときとして実際に「身の危険」におびえながら暮らすのは、苦しくつらいものとなるはずですので、人的環境のチェックも怠らないようにしましょう。

本来であれば、仲介をする不動産業者にも重要事項説明の責任はありますが、ときとしてその説明をしてくれないことも考えられます。実際に説明責任を果たさなかった不動産業者が訴えられ、「その家の価値が20%は減っている」との判決が下された例もあります。

「隣人とのトラブルについて~媒介業者に説明義務違反があるとされた事例~│一般財団法人不動産適正取引推進機構」

http://www.retio.or.jp/attach/archive/61-082.pdf

※ご近所問題に関しては、「近隣トラブルで困ったらどうすればいい?相談方法と解決事例7つ」もご参考になさってください。

まとめ

中古住宅を購入し、リフォームないしはリノベーションして住む、ということはエコロジーの観点で有効な方法です。また、購入費用を安く抑えられるメリットもあります。

しかしながら、そこは中古住宅です。安全・安心の視点から注意すべきポイントはいくつもあります。

今回はその中でも特に気をつけていただきたいことをご説明しましたが、中でも次の4点をご記憶いただければと思います。

1.家の耐震性が気になるなら事前に耐震診断を。「耐震基準適合証明書」まで取り付けられればなおよい

2.2018年からスタートした「安心R住宅マーク」も、中古住宅購入の際の不安を低減する仕組みのひとつ

3.ネット上でも確認できるハザードマップをチェック。水害や土砂崩れの危険性の高いところを可能な限り避ける

4.ご近所問題がありそうなエリアは避ける。安心して生活できないうえ、ときに裁判沙汰になったり、購入した家の資産価値がさがることも

 

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